[克而瑞]8月整体供求平稳，红九月市场行情可期

  8月，住建部重申坚决遏制投机炒房，并问责调控不力城市。短期内，调控政策仍将从紧执行，热点城市不排除加码调控的可能性。楼市成交整体平稳运行，但各城市市场热度差异明显，重庆、武汉市场持续火热，成交量仍处高位。

  展望未来，在货币宽松预期的作用下，市场对于金九银十销售旺季多有期待。届时企业将明显加大推案力度，供应量有望升至较高水平，成交量也将实现较大比例增长，红九月市场行情着实可期。

  【纵深解读】

  经济：基建加码助力稳增长，M2增速反弹资金转向宽松预期政策：住建部落地“问责制”，租赁市场制度建设有待规范楼市：市场整体运行平稳，“金九银十”成色可期

  土地：量价齐跌且溢价率创新低，未来投资聚焦一二线及周边

  【图说楼市】

  Ø  供应：房企备战金九使同、环比皆小幅增长，下月仍有望继续放量

  Ø  成交：市场整体平稳运行，后期成交热度有望稳步回升

  Ø  库存：六成城市库存持续走低，消化周期分化更为显著

  Ø  成交结构：上海高档产品走俏，北京、深圳小面积户型比重上升

  8月，住建部重申坚决遏制投机炒房，并问责调控不力城市。短期内，调控政策仍将从紧执行，热点城市不排除加码调控的可能性。楼市成交整体不温不火，但各城市市场热度差异明显，重庆、武汉市场持续火热，成交量仍处高位。多数城市供求皆不振，市场尽显销售淡季特征。

  住建部召开座谈会，明确提出两点要求：一方面，加快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等；另一方面，坚决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应，重点整治房地产市场乱象，打击投机炒房等行为。北京租金大涨引发市场热议，北京住建委等多部门约谈租赁企业、房产中介，要求不得哄抬租金抢占房源；并开展专项整治行动，重点打击“黑中介”，涉嫌违规违法的 23 家中介被查处。当下租赁市场正处起步阶段，相关法律法规尚不健全，便给部分不良企业钻政策漏洞提供了空间。我们认为在大量增加租赁住房供应的基础上，还要建立健全相关规章制度，更好地解决租赁群体居住需求。

  重点城市房地产市场不温不火，供应量略有回升，成交量连续两月回落，但同比仍有所增长。一线城市供应整体偏紧，北京、广州和深圳环比均有所回落。上海加快预售证审批，供应量创近年来单月新高；成交量同比全线回升，显示一线城市居民购买力依旧强劲，市场需求坚挺。二三线城市供应量同环比皆小幅提升，成交量基本持平。不过，各城市市场热度迥异，重庆、武汉、长沙等供应明显放量，市场已无淡季、旺季之分。即使是销售淡季，企业也在积极推案、抢收业绩。并且，重庆、武汉等成交量持续高位运行，市场热度惯性延续。更多二三线城市供应持续低迷，典型如成都、东莞、济南等，供应量跌至历史低位。南京、合肥等成交持续低迷，成交量环比跌幅超四成。厦门限购后客户量锐减，市场观望情绪浓重，成交量持续低位运行，市场已然步入调整期。

  土地成交量价齐跌，成交规模持续走低，土地价格小幅收跌。具体而言，一二线城市成交量略有增长，三四线城市明显回落；各线城市土地价格全线回落，二线城市同环比跌幅超 20%。土拍市场降温特征明显，溢价率连续数月回调，热点城市土拍一轮成交案例显著增多。主要原因在于土地出让条件过于苛刻，竞配建、租赁住房比例过高，大幅压缩可售面积比例。部分城市大肆调高土地起拍价，甚至参照前期同区域出让最高价制定起始价，但由于限价政策依旧从紧执行，企业盈利空间愈加逼仄，入围参拍企业寥寥，竞价热情也大大减退。其中，一二线溢价率现已跌至历史低位，三四线略有回升，但依旧维持在较低水平。

  展望未来，在货币宽松预期的作用下，市场对于金九银十销售旺季多有期待。届时企业将明显加大推案力度，供应量有望升至较高水平，成交量也将实现较大比例增长，红九月市场行情着实可期。