[中房研协]取消商品房预售制不可一蹴而就

  热点回放

  9月21日，一则关于“广东省酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售并拟定材料上报住建部”的消息引发了业界轩然大波，随即住建部和广东房协分别辟谣，称取消商品房预售征询意见情况并不属实。但市场已如惊弓之鸟，受此消息影响，24日港股地产股集体暴跌，25日A股房地产板块亦明显回落。

  在预售制实行了20余年后，与之相伴的管理、消费、社会和金融风险逐渐凸显，取消预售，恢复现房销售的呼声不断。那么在当前住房市场环境已发生重大变化的背景下，在加快推进长效机制的调控逻辑下，预售制应继续保留还是废止？取消预售制是利大还是弊大？一旦取消预售制，对于房地产行业会造成哪些影响？  

  各方观点

  易居（中国）企业集团CEO丁祖昱认为，取消预售制度，试行现房销售，无论会对市场造成什么样的影响，都不是一蹴而就的，还需要与之配套的政策、环境甚至时间来配合跟进。就目前而言，取消预售制的时机还不成熟。

  新浪财经专栏作家李庚南认为，无论是整个房地产市场的发展程度(由最初的短缺到相对过剩)，还是房地产开发商资本积累的程度、融资渠道的多元化，商品房预售制的确已经到了该寿终正寝的时候。但是目前并非恰当的时候，因为，在该项制度的退出方面，不仅要考量制度本身的合理性，同时还需充分论证其实施的效应、对市场形成的冲击，包括对市场供需的影响，对开发商资金链的影响。

  中信建投地产首席分析师陈慎认为，如果一刀切取消预售，意味着房企20-30%左右的资金来源将出现空白，资金链断裂及由此带来的系统性风险不可轻视；此外，供给“休克”的风险将使得当前原本就脆弱的供需结构变得恶化，这也和“遏制房价上涨”思路不符。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为，这次广东的建议提出“在一些城市逐步试点取消预售制度”，这是非常务实的态度，也体现了广东作为市场经济的前哨阵地，对“摸着石头过河”的探索深得要领。虽然，目前还不是现房销售全面推广的最佳时机，但是，未来该政策推广落地的可能性还是很大的。因为，这并不是一项创新制度，毕竟有一些城市已经实行了住宅封顶销售、现房销售试点。不过，商业用房、办公用房、工业厂房等是否也需要现房销售？这是“急迫而重要的”事情吗？即便只是住宅现房销售，也还有很多难点问题影响其全面推广。

  经济学博士马光远认为，从房地产市场发展的规律而言，取消预售制度是一个必然的趋势和选择，早取消比以后房地产泡沫破灭的时候对银行的冲击，对社会的冲击要小。退一步讲，即使现在在利益的博奔下难以取消，也应对其动三个大的手术：一是在交房之前，购房者最多只交付20％的购房款，而不是全部。二是将购房款交给真正的第三方监管，而不是直接交给开发商。三是必须统一预售标准，全国推行6层封顶，6层以上的建筑必须完成2／3的高度，从预售到交房时间不得超过一年的统一标准。

  广州社科院研究员谈锦钊认为，假如真的要全面取消商品房预售制度，首当其冲受到影响的就是开发商企业，在资金方面将面临很大的压力，融资成本进一步升高，进而市场也很有可能发生波动。对于个别楼盘预售存在的资金链中断、烂尾楼问题，继而产生的法律纠纷，并非只能调整预售制度来解决，而是可以通过加强前期监管来解决的，不能因噎废食。若骤然取消预售制度，对市场和购房者而言都不是好消息。

  华创证券研究认为,我国预售制度已经存续25年之久，其牵连的方面是较为复杂的，如果直接取消将触发4大风险：1）导致大量高杠杆中小房企因资金链风险而倒闭，尤其目前我国正处金融去杠杆以及房地产行业信贷持续收紧阶段，其风险难控，对于金融机构的负面冲击影响巨大2）供应“休克”推升房价；3）房企资金链风险将导致土地成交下降、而供给下降导致住宅成交下降，综合导致土地出让金和房地产相关税收下降；4）投资下降产业链需求萎缩。

  长江证券研究所认为, 若由期房转为现房销售，新增供给显著延后，销售短期或将明显萎缩;房企周转速度与盈利能力将弱化，房企现金流承压，同时房企定金及预收款、个人按揭贷款两项资金来源将受影响;土地市场或将冷却，地方财政压力可能加大。结合目前行业基本面的下行走势，政策风险或将缓和，期房转为现房短期内落地可能性偏低。

  戴德梁行区域副总经理韩冰认为，尽管取消期房预售有一个过程且在各地有先有后，但针对前阶段期房预售中出现的种种问题，需要对这种交易模式加以优化来进一步规范市场，以实现保障消费者权益，避免系统金融风险，稳定市场秩序，促进行业理性发展的目标。比方说，为了在预售中避免开发商诚信风险，可能对申请预售的开发项目加大资信、资质限制；为了避免金融风险，可以对预售项目采取与实际工程进度相匹配的销售款控制方式。

  中房分析

  预售制是特定时代的产物，有其正面价值，但弊端越发显现

  在我国住房市场化改革初期，由于房企经济实力较为薄弱，商品房供应量小，政府为刺激投资和供应，需在资金融通便利方面扶持房地产企业发展，借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，于1994年实施《城市商品房预售管理办法》，从此期房预售成为中国新房交易的主要模式。

  商品房预售制是中国房地产市场发展特定时期的产物，是我国商品房市场化改革的重要设计之一。在当时住房短缺时代，预售制有三大价值：有效增加了住房供给，缓解市场供需矛盾；解决了开发商资金紧缺问题，使其快速回笼资金，本质是加杠杆；让购房者能享受到“期房”优惠折扣。更为重要的是，预售促进了房地产行业的快速发展，与土地出让金制度一起为地方城市建设和经济发展积累了原始资本。

  商品房预售制自出台至今二十余年，必须肯定其历史价值，但随着时间的推移也暴露出越来越多的弊端。与香港及国外的住房预售制度相比，大陆住房预售制度的最大问题体现在房产预售的各参与方权利不对等、预售过程中的信息不对称，导致开发工程中的投资和开发风险被隐形转嫁。

  按照当前预售房的制度，只要房地产开发企业手续齐全，投入资金比例达到制度规定，就可以申请预售房许可证开始出售期房，且在交房之前购房者就支付全款，预付款不是交给第三方监管，而是直接全付给开发商。这样的预售制与商品交易原则相悖，开发商还没有盖好房子，就提前拿到全部销售款，再加上建筑监理制度的形同虚设，住宅建筑质量没有制度上的保障，容易出现道德风险引发的建筑质量纠纷。

  住房总量供需平衡，取消预售制的条件已经成熟  

  随着我国商品房供给的逐步跟上，住房市场已经靠近历史发展拐点。住房从全国性的总量不足到基本平衡，居民人均住房面积大幅提高，住房问题从早期大部分人的问题变成今天少部分人的问题。中国大部分一二线城市商品房市场已步入存量房时代，宏观总量上已经不再缺房子，新房市场增长空间越发狭小。房地产开发必然要告别传统模式，由粗放式经营转向精耕细作，提高住房质量、降低能耗、规模化经营才是大势所趋。随着行业集中度不断提升，头部企业的市场份额提升，已颇具资本实力，开发企业整体投资和销售规模巨大，早期利用商品房预售制扶持开发商的环境已不复存在。

  借助中央“房住不炒”及“坚决遏制房价上涨”等一系列促进房地产市场长效发展的顶层设计，适时推动现房销售。有助于引导开发商稳健经营、量力而行，倒逼开发商更加注重房子的质量要求和经营产品特色，而不是一味追求高周转，产品同质化。有利于维护购房者的合法权益，让购房者可以买看得见、摸得着的现房，真正回归房屋的居住属性。

  建议：房地产政策仍以稳定预期为主，预售制改革方向肯定是循序渐进的

  商品房的预售制度应该逐步取消，这需要有一定的时间和试点过程，给开发企业和市场一个缓冲期，使政策能够平稳过渡。政府需要做好充分准备，需要根据不同城市和区域的特殊情况去考虑，但重要的是要实际行动起来，在这个过程中，要逐步提高预售证申请的门槛，压缩开发企业的预售期，逐步向现房销售靠拢。应避免短时间内要求期房转至现房销售引起的阶段性房源供不应求，从而进一步导致房价飙升，这反而不利于楼市价格的稳定。如果全面停止期房销售，对很多房企来说资金链将面临巨大的压力风险，甚至掀起房企倒闭潮。这次关于预售制的风波及讨论，不是空穴来风，也提醒广大开发企业，应及早研究应对政策的变化，并调整自身经营模式，现金为王，坐实产品，应对未来的制度及市场变化。

  （内容来源：北京中房研协 研究中心。）