[克而瑞]地价与造价托底房价，重点城市房价上涨或下跌空间几何？

  导 读 

  城市房价成本压力呈三大梯队,低地价、低造价城市房价上冲动力不足而向下有空间。

◎  研究员 / 杨科伟、邱娟、李思潼

  在多城“限价”背景下，70城房价连涨40多个月之后，个别城市房价开始小幅下跌，但与此同时，全国地价连续5年上涨，2017年平均地价较2015年地价涨幅达75%，各城市造价成本涨幅也不断扩大，两方面因素叠加下，房价“硬性成本支撑力”越来越强，房企盈利空间大幅压缩。房价向上的冲动被限价压制，同时下跌的空间也被成本制约，房价未来呈现怎样的走势也是各方关注焦点，尤其是在城市市场行情分化、走势独立的格局下，各城市又会有不一样的走势？ 

  01

  城市房价成本压力呈显著三大梯队

  武汉、合肥等成本压力最显著

  通过对典型城市建筑成本价格（本文所有“成本价格”均指预估造价和测算平均地价之和，不包含其它如税费、财务、营销和管理费用等成本。）与实际房价进行比较，呈现明显三梯队格局：

  第一梯队是明显的成本推动型：包括武汉、合肥、天津、沈阳、南京、杭州等城市，成本占房价占比高达7成以上，再加上营销等费用，房企盈利空间极少，尤其是武汉，其成本价与实际房价比为1.02，房企几乎是挥泪大甩卖。究其原因，一方面由于当前多个城市实施“限价”政策，另一方面，当前入市的项目有相当一部分是2016年的地王项目，地价处于历史高位，两方面因素叠加下造价占比跻于高位，尽管部分项目存在装修双合同的现象，能够一定程度上缓解部分成本压力，但总的来看成本压力依然处于相对较高的水平。其次是合肥、沈阳等城市，这两个城市建筑成本价格与实际房价差异也十分之小。

  像武汉这类城市成本高昂，房价上涨冲动十分强烈。另外，由于盈利空间较小，房企可能会选择放弃或减少这部分城市的市场布局，导致供求关系紧张。

  第二梯队是成本相对适中型：包括上海、长沙、大连、太原、成都、南宁、乌鲁木齐、宁波等城市，成本占房价占比约占四成-七成，总的来看房价相对平稳。这些城市的地价和造价大多均处于中低水平，均不十分“出挑”，或存一定的盈利空间。从区域上看，这些城市大多为相对较弱的二线城市。当然也存在一个例外，上海尽管地价成本占比高达55%，但由于售价相对较高，造价成本占比被摊薄至12%，最终使得造价+地价成本之和仅占67%，总体来看成本来看也是相对适中的，但由于部分高价地王楼板价高达10+万元/平方米，成本压力十分巨大。

  第三梯队是成本较低的城市：包括石家庄、重庆、昆明、西安、青岛，这些城市多为房价相对较高的区域。这些城市的地价均处于较低水平，尤其是昆明，其楼板价仅1255元/平方米。成本价格处于较低水平，房企盈利空间较大。

　　注：考虑到当前入市项目多为2016年成交土地，故楼板价采用2016年数据，2018年造价是根据这些城市近5年造价复合增长率预估，商品住宅均价采用2018年8月成交均价。

  多数城市成本价格远远低于实际房价，尤以上海表现最为突出。上海成本价格37270元/平方米，而截至2018年8月上海商品住宅均价高达55836元/平方米，成本价格与实际房价剪刀差高达18566元/平方米。其次是宁波，剪刀差依然在万元以上，另外青岛、西安、昆明、石家庄、杭州等城市，这些城市或房价处于高位，或成本价格处于较低位，使得成本价格与实际房价间的剪刀差在7500元/平方米以上。

  02

  地价才是房价决定因素

  部分地王项目地价成本占比超80% 

  就样本城市而言，造价成本差别不是特别大，增长也相对平稳，决定成本的主要因素就地价水平。由此可见，地价水平是推高房价的决定性因素。说到地价，就不得不提到2016年地王年，多城市地价屡屡创新高，地王频出。按照正常的房地产周期，这些土地早就入市，但是受到限价、限购因素的影响，多项目采取观望策略，相继延后入市时间，截止2018年10月，2016年单价地王TOP30项目中尚有24个项目未入市。

  但受市场趋冷、资金周转压力的影响，部分项目不得不入市。由于项目拿地楼板价过高，在限价政策影响下，住宅售价受到限定，单价占到房屋售价的占比均比较高，以厦门融创东南福项目为例，其楼板价高达37512元/平方米，但其销售价仅48183元/平方米，地价占比高达78%，加上造价成本，面粉价格接近面包价格，成本推动房价上涨的压力十分巨大。

  当然,另有一些楼盘尚未开售，但参照周边同等类型项目销售价格，造价+成本之和占房价的比重也趋于高位，尤其是前期上海、南京、深圳、厦门的部分地王项目楼板价明显高于周边同等项目售价，在当前较为严苛的限价背景下，推盘即意味着“赔本”，所以很多地王项目依旧处于搁置状态。

  03

  全国造价年均涨幅约5%

  近年建材涨价将使造价涨幅更甚

  近年来，全国大部分城市房屋建筑造价（“造价”指当年房地产开发企业房屋竣工价值/房屋竣工面积。）水平均呈现逐年上涨之势，从我们选取的21个典型城市竣工造价增长变化情况可以看出，2016年一、二线城市造价的中位数值约为3522元/平方米，半数城市造价水平超过这一标准，上海以5772元/平方米排在首位，南宁、沈阳、呼和浩特、乌鲁木齐、大连5市涨幅最为明显，2010-2016年其复合增长率均超7%；而南宁受前期造价基数太低影响，涨幅最为突出高达10%，在这些城市中涨幅居于首位。

  另外，上海、南京、杭州、武汉、宁波、成都等一直热度较高的城市造价持续处在平稳上涨通道，增长幅度保持在5%~6%之间，仅西安一城2016年造价微降1%，沈阳、大连、南京、乌鲁木齐平均增速在8%左右，增长最为显著。总体而言，根据近5年复合造价增长率我们预测2018年上海造价水平依然居于首位。

  基于对近两年水泥、螺纹钢价格涨幅巨大，对各城市2017年和2018年平均造价水平的预测基于过去5年造价复合增长率推算，结果必然仍相对保守。另一方面，新增年轻建筑工人不足，进一步推高建筑行业人工费成本，使得成本总费用增加，以此来看，实际房屋造价涨幅只可能更高，因此未来房价的成本推动压力将会十分显著。

  04

  低地价、低造价的西安、青岛等城市房价上冲动力不足而向下有空间

  由于当前住房地价处于较高水平,成本也在逐步上涨,综合成本的上涨使得房地产企业盈利空间持续变小,因此未来房企在城市布局和接下来市场变化的营销措施就显得尤为重要。

  1）高地价、高造价——房价上涨型：武汉、沈阳等城市地价占比、造价占比均处于较高水平，成本推动房价上涨压力十分巨大，尤其是武汉。

  2）高地价、低造价——地价支配型：合肥、天津、南京、杭州、上海、宁波、南宁等城市地价占比处于较高水平，而造价处于相对较低水平，地价成本推动房价上涨压力十分巨大，尤其是合肥，地价成本占比高达67%。

  3）低地价、低造价——房价平稳型：青岛、西安等城市地价和造价处于相对较低水平，两成本占比合计仅在三成左右，尤其是青岛，地价成本仅占12%，而造价成本仅占20%，从成本来看房价上涨的压力不大。

  4）低地价、高造价——造价支配型：重庆、昆明、乌鲁木齐、大连、长沙、太原、石家庄等城市地价占比处于较低水平，而造价处于相对较高水平，造价成本推动房价上涨压力十分巨大，尤其是长沙、大连、石家庄、乌鲁木齐等城市造价占房价的1/3，而地价成本处于相对较低水平。