[第一太平戴维斯]北京写字楼市场去中心化加速非核心商务区“逆袭而上”

  受城市规划调整的影响，以CBD、金融街、中关村为代表的传统核心商务区存量增长放缓，难以满足不断增长的企业办公需求，而以望京、亚奥、丽泽等为代表的非核心及新兴商务区写字楼市场则迎来了快速发展的风口。

  第一太平戴维斯华北区董事长麦安东Anthony McQuade近期表示，“北京写字楼市场的去中心化趋势正在加速，未来非核心区与核心区的差距将不断缩小，其规模与品质也将与核心区等量齐观。”

  据第一太平戴维斯研究部预测，未来五年，受到“禁限目录”的影响，核心区土地供应日益稀少，新增甲级写字楼供应量将逐年缩减。非核心商务区则迎头赶上，并将于2020年超越核心区的年度供应量。

图1：核心与非核心商务区未来供应量，2018-2022年

  非核心商务区之“逆袭”

  核心区域的快速发展始于上世纪90年代，不断涌现的写字楼项目壮大了核心区的规模，这种趋势延续到2013年。

  2014年之后，核心商务区发展减速，非核心区开始崭露头角。借助望京、亚奥等区域的崛起，非核心区供应量开始反超核心商务区。

  2018年之后，非核心区写字楼存量已与核心区等量齐观，而除去CBD的中服地块，传统核心商务区将没有大体量写字楼供应。

  更为关键的是，原计划于2018年下半年入市的中服地块第一批写字楼，由于种种客观原因，再次推迟交付日期，使得核心区的未来供应面临极度紧张的态势，而有意入驻CBD的租户也不得不调整自己的选址规划。

图2：核心与非核心商务区写字楼存量，2008-2018Q3

  非核心商务区的独到优势

  o   租金优势仍是吸引企业选址的重要因素

  非核心区的租金优势对于租赁成本较为敏感的租户来讲有着极大的吸引力，当企业有扩张或整合需求时，非核心商务区成为其不二之选。

图3：核心与非核心商务区写字楼租金走势，2008 – 2018Q3

  o   非核心商务区交通通达性不断提升

  至2018年三季度，除丽泽金融商务区外，各非核心商务区都至少有一条地铁线路可以通达。而覆盖丽泽区域的14号段和16号线也将分别于2019年、2020年贯通，届时将极大提升区域通达性和商务氛围。

图4：北京各商务区地铁通达情况

  o   知名企业开始青睐非核心商务区

  2003-2013年间，传统核心商务区凭借众多优质写字楼吸引了大量国内外企业入驻，十年吸纳量远超非核心。2014年，非核心区供应量增长释放了大量办公需求。2016-2018年，非核心区吸纳量已遥遥领先于核心区。

  望京位于北京东北部四环路与五环路之间，原属纯住宅区，自2008年起形成商务区，现已成为最活跃的非核心区域之一，也是写字楼市场去中心化进程中受益最大的区域市场。近五年间，区域多栋高品质写字楼竣工，极大增强了区域的吸引力。

图5：核心区与非核心商务区写字楼吸纳情况对比，2003 –2018Q3

  未来发展格局再升级

  根据第一太平戴维斯的预测，未来3至5年内北京将有约200万平方米的甲级写字楼供应入市，将在下一个5年期间内有效增加18%至20%的供应量，这对市场格局将产生较大影响，意味着租户将有更多选择和谈判的权利，未来北京写字楼市场很可能从房东市场转变为租方市场。而核心商务区中现有的写字楼或会以租金打折的方式留住原有租户和吸引新租户，业主们需要在瞬息万变的市场中做好准备。