[第一太平戴维斯]2019中国房地产市场年度展望

  第一太平戴维斯近期发布2019年度中国房地产市场展望。在宏观经济形势更显严峻的背景下，探讨市场关注的几大热点话题，并对11个主要城市的热点细分市场加以回顾与展望。

  甲级写字楼市场：广州、成都向好，但多数城市压力攀升

  11座城市在2018年的写字楼供应合计同比下降37%，市场稍有喘息以消化存量，平均空置率同比下降2.3个百分点。

  截至2018年末，11座城市中仅北京及广州空置率低于10%，分别为7.0%及4.3%，也是仅有的租金增幅超过10%的两座城市。但相较北京，广州租赁需求基本面更为理想，空置率水平为近十年最低值。在宏观经济整体面临较大挑战的背景下，广州凭借相对较低的租金水平和成熟的营商配套环境，展示了较强的企业吸引力。

  七座二线城市中，南京市场近两年始终空置率最低，但这主要来源于有限的市场供应（最近两年新增供应合计12万平方米左右），而需求支撑相对欠缺，2018年吸纳表现仅为中西部同级城市成都的11%。而成都空置率在2018年末虽仍高达21.0%，但连续四年下降，已与二线城市均值（20.2%）非常接近。预计2019年成都写字楼市场仍将维持较理想的上升势头。

  受经济环境及新增供应影响，预计2019年市场表现将弱于2018年。11座城市的甲级写字楼市场总供应较2018年增长一倍，市场供应压力难以消解。预计除杭州市场由于自用型项目入市减小租赁压力外，所有城市的甲级写字楼空置率均将有所上升。

  此外，随着更多办公楼面被“联合办公“化，“办公空间即服务（Waas）”的概念带给写字楼市场的影响或将比此前预期更加深远、广泛和持久。企业社会正在加速变化，市场不断涌现新的产业及商机，老旧产业被迫重组整合，不确定气氛浓郁。租户对办公空间灵活性的要求将越来越高。

  零售市场：整体租金走势稳健，优质项目加速市场洗牌

  与写字楼市场类似，11座城市在2018年的零售商业供应合计同比下降27%，平均空置率同比下降1.0个百分点。

  11座城市中，除重庆和天津外的九座城市零售商业空置率均低于10%，且多数空置率同比小幅下降；同比租金亦有1.8%的平均增幅。但零售市场看似波澜不惊的数据背后，部分掩饰了近年大量优质项目持续入市，竞争加剧，导致弱势项目加速淘汰、市场结构重塑的局面。

  深圳及西安市场空置率最低，仅为1.2%及3.8%。虽然西安在2018年全年供应高达122.8万平方米，是唯一一座超过100万平方米供应的城市，但由于多数项目品质极高、入驻表现出色，对市场更多起到正面影响。

  预计2019年11座城市的零售商业总供应将同比增加19%，其中上海及武汉都将有超过100万平方米商业面积入市，且到2020年上海将再次迎来100万平方米左右的供应。

  在居民收入持续上涨、固定投资回报渐微的背景下，消费市场仍是引领中国步入经济增长新时代的希望。中国家庭消费支出约占GDP的35-40%，落后于50-70%的国际主流水平。然而住房贷款近两年迅速增长，导致家庭债务负担增加，加之经济增速趋缓，预计将影响消费信心。

  新机遇也在不断涌现，本土品牌层出不穷，迎合不断变化的消费需求。从层出不穷的精品咖啡到电子产品，创新的商业模式填补了市场空缺，让消费者能以更亲民的价格享受品质提升。

  住宅市场：稳价格稳预期

  近年来中国一直以“降温调控”为房市主基调，力求降低经济增长对住房市场的依赖。限购限贷、严控预售证和售价、土地调控收紧等都已成为耳熟能详的常规政策手段。政策的初衷在于抑制房价上涨，从而缓解甚至减轻购房压力，同时亦要避免房价暴跌式调整，以免造成家庭财富严重缩水。在房价涨势得到控制的同时，成交行情亦需得以延续。如此开发商才能回笼资金，抑或偿还贷款，抑或进行再投资，推动经济及就业继续增长。

  租赁市场的发展显著提速。政府希望通过发展租赁市场减轻民众住房负担，提升人口流动性；鼓励个人投资股市或创业继而提振实体经济；创造就业机会，盘活存量资产。随着租赁市场逐渐成熟，未来或向多元化、专业化方向发展，进一步细分领域以服务于不同群体。预计2019年，稳价格稳预期成为住宅市场主基调，租赁市场能否再有突破值得关注。