[易居研究院]金融环境与房地产研究

  报告摘要：

  1、M2-GDP-CPI延续震荡下行趋势，连续5个季度为负。M1同比增速连续9个季度下行。全国银行间市场同业拆借月加权平均利率走势稳中有降。个人住房贷款余额同比增速连续8个季度收窄。全国首套房贷平均利率经历连续8个季度上行后，首次下降。房地产开发企业到位资金同比增速小幅回落。

  2、从2015年一季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后连续9个季度下跌，2018年二季度创2012年三季度以来6年新低。三季度微幅回升，四季度再次微幅下降，目前仍处于偏紧区间的中部位置。预计2019年一季度中国房地产业金融环境指数仍将保持低位盘整，或继续下滑甚至创出本轮新低，停留在“偏紧”区间。

  3、经过几次涨跌周期的验证，房价和商品房成交量与中国房地产业金融环境指数走向一致，它们表现出明显的“货币”效应。随着中国房地产业金融环境指数的收紧，预计2019年一季度全国商品房年初累计销售面积同比增速将继续回落，甚至转为负增长，并且房价同比涨幅将收窄。

  房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告以季度为时间节点，旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况，力图通过跟踪研究金融环境和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过金融环境的变化研判房地产市场趋势。

  本报告从房地产业面临的金融环境，共选取6个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期中国房地产业金融环境指数。

  根据2011年以来6个指标波动情况，利用五分法将金融环境指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是，本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。

  一、2018年四季度中国房地产业金融环境

  1、M2-GDP-CPI连续5个季度为负

  货币供应，主要是为了满足经济增长的需要，同时物价上涨也需要新增加一部分货币。那么，可以近似的认为，广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速，该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。

  从2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差额一路上行，从-2.1%上升到5.5%，此后该增速差额在4%附近振荡前行，一直延续到2015年底，之后，从2016年初至今，该增速差额保持了下行趋势，2017年四季度进入负区间。2018年四季度，该增速差额为-0.2%，与三季度的-0.7%相比略有回升。目前该指标已连续5个季度呈负值，预计2019年会略有回升至0以上，依然保持在偏低位置。

根据历史经验判断，该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平，意味着会略制约经济的增速（但有助于实现经济有质量的增长），但同时有利于控制房价的大涨。预计随着金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的M2增速将成为新的常态，而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平，不会对楼市造成“大水漫灌”。