[申万宏源]从城市布局看房企成长性，看好一 二线城市核心标的

  在《因城施策调整，政策改善可期——2019年房地产行业投资策略》报告中，我们详细解释了为什么判断2019年一二线城市调控政策将出现适度放松，销售面积同比增速由负转正，而三四线城市销售增速持续下滑，销售面积累计同比增速为负值。本篇报告旨在从城市布局的角度筛选出高成长性标的。

  .从2019年全年的投资策略出发，我们强烈看好一二线城市的销售回暖与政策改善，因此在不考虑公司经营能力与推盘效率的情况下，布局一二线城市占比越高的房企对应的销售弹性将越大，体现为证券标的将获得明显的超额收益。

  .30强房企门槛为销售金额1000亿，在这其中有15家房企在一二线城市土储面积占比超过70%。占比90%以上的公司是分别为：中国金茂、首开股份、中海外，80%~90%的为阳光城、金地集团，70%~80%的为远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。考虑到一二线城市销售均价较高，简单的判断上述公司可售货值超过八成位于一二线城市。

  .一二线城市占比较高的房企中，城市布局集中度较高的有金科股份、首开股份、远洋集团和阳光城，前十大城市土地储备占比超过70%；城市布局较分散的为万科、华润置地、融创中国，前十城占比低于50%；其余公司占在50%~70%区间，分别为龙湖地产、金地集团、招商蛇口、中海外、旭辉控股和中国金茂。从投资角度来看，集中度较高的房企需要更多关注其布局城市的房地产市场，风险与收益的波动性较高，而布局较为分散的房企整体波动性较小，类似于一二线城市的指数股。

  .在A股房地产投资标的中，从一二线城市布局较多角度出发，我们建议关注：万科、金地集团、招商蛇口、阳光城、金科股份和首开股份；从公司自身高周转和强推盘销售能力角度，建议关注新城控股、荣盛发展、华夏幸福、保利地产。

  .我们将40个一二线城市按当前销售热度与未来销售潜力分类。其中当前销售热度用“2018年9-11月商品房销售面积同比增速”表示，未来销售潜力用“2018年9-11月销售面积同比增速较2018年1-11月销售面积同比增速的增加值”来衡量。基于上述数据，我们通过打分将其基本面数字化、可比化，最终得到，北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡为综合基本面较好的城市。

  .北京市场需求端较为坚韧，二手房价格回暖，政策端新房预售证发放放松，一手房成交放量，土地市场的缩量与财政紧张有助于政策端持续改善。我们认为2019年北京楼市有望新房成交量保持高增，价格止跌企稳。因此看好布局北京市场的房企实现高销售额，存在结构性增长的机会，建议关注：首开股份，金融街，北京城建，首创置业。.上海市场2018年二手房成交量先于新房成交量回升，在限购限贷等政策不变的情况下，需求端依然呈现回暖迹象，城市的购买力较强。政策端新房预售证发放放松，同时限价幅度略有放松，一手房量价均有改善。地方财政上，土地成交价款/财政收入处于上海历史低位，不过财政压力相对北京较小。综上，我们看好上海基于自身城市需求实现2019年的市场正增长，布局上海市场的房企值得关注。与北京不同的是，销售榜中未出现土储集中在上海本地的房企，万科常年保持销售前三，为全国化布局的龙头房企。

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