[世邦魏理仕]《粤港澳大湾区发展规划纲要》揭开了区内房地产发展的新篇章

  2019年2月18日，中华人民共和国国务院发布了期待已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》（《纲要》）。在随后的2月21日，粤港澳三地政府与国家发展和改革委员会一道，在香港举办了一场宣讲会，以进一步解读这份《纲要》的内容。

  《纲要》描绘了粤港澳大湾区（湾区）未来发展的蓝图，在充分发挥湾区三地特色的同时，明确各城市在湾区中的角色和发挥的作用，确保湾区在合作和共赢的基调下，实现长期经济发展。在产业方面，《纲要》提出要将湾区建成“国际科技创新中心”，构建包括先进制造业和现代服务业在内的“具有国际竞争力的现代产业体系”。

  湾区的四大中心城市——香港，深圳，广州和澳门，将作为该区域发展的核心引擎并发挥不同的作用。

  香港将保持其在金融、国际航运、贸易和物流，以及资产管理和专业服务方面长期的领先地位。特区还将强化全球离岸人民币业务枢纽地位，并通过提供国际法律服务和争议解决服务支持“一带一路”倡议。《纲要》还将支持香港进一步发展其创新和科技产业。

  深圳的经济将继续受创新创意产业和金融业的驱动。前海作为深港现代服务业合作区，将是落实深圳与香港跨境合作措施和创新政策的重要载体。

  广州将重点在商贸、教育和交通方面发挥作用，为湾区培养及培训人才，着力建设成国际大都市。

  澳门将建设成世界级的旅游休闲中心，并成为中国与葡语国家之间进行商贸合作的服务平台。

  对房地产市场的影响

  正如CBRE在2018年8月发布的题为《粤港澳大湾区———中国先驱城市群 未来世界第一湾》的报告中所阐述的那样，湾区一体化及相关政策措施的颁布将刺激商业房地产需求的增长。

  香港、深圳、广州和澳门仍将是企业在区内设立总部的首选城市，将继续吸引人才的流入。将湾区建设成领先的科技创新中心和构建现代服务业体系的规划，将带动成熟及新兴商务区内写字楼和商务园的需求。《规划》中还提及粤港两地在金融业和保险业方面的合作措施，CBRE预期这将带动两地的跨境写字楼租赁活动。

  国内新设内资企业数量的增加，以及香港企业扩张需求的增长，将是湾区主要的写字楼需求增长来源。深圳近年来企业新增数量快速增长，预计将吸引更多的办公需求，而福田中心区和前海将成为深圳的亮点。香港作为区域内最重要的融资平台，将持续吸引金融，专业服务和科技公司的办公需求，写字楼将维持较高的入驻率。尽管经济短期内会有波动，给写字楼租赁市场带来影响。但中长期而言，中资企业新设立或扩张的趋势将持续，成为香港写字楼租赁市场的最重要的需求之一。而预计广州将继续是一个以国内企业需求为主的市场。

  随着科技创新和电子通信成为支柱产业，湾区的商务园区、数据中心和实验室的需求预料将有强劲增长。虽然《纲要》没有明确指定特定城市去承担这些产业的引领角色，但从湾区内主要科技园区的分布及规划来看，CBRE预计，大部分的科技研发活动以及相关的园区需求将主要落在深圳、广州和香港。

  基础设施将在湾区的发展中发挥关键作用。在建及规划中的桥梁和高速公路将增强城市间的通达性，便利珠江口东西岸间的货流运输。新机场的规划和已有机场的扩建计划将有利于物流产业。先进制造业将集中分布于佛山、珠海、东莞和深圳，而传统制造业则将向产业上游拓展，发展与之相关的研发和展览等服务业。

  《纲要》还提到了一些政策措施，以增强湾区城市间的资金和人才的流动。这些措施提出将便利了以下几方面：

  ·香港和澳门居民到内地的跨境出行

  ·港澳居民在广东省内享有同等的社会福利

  ·湾区城市更多的游客量

  ·跨境职业发展机会

  ·跨境医疗服务

  ·降低港澳投资者在广东的投资壁垒。

  在湾区大规模交通基建项目的支持下，城市间交通时间持续缩短，为长期受限于土地资源及其他公共资源稀缺的港澳居民，创造了在湾区内施展拳脚的机会。随着这些政策的逐步实施，跨境投资将更为活跃。在房地产各子市场中，零售物业市场最受人流量的影响，人才流动的增加及游客人数的增多将利好这一物业类型。但与此同时，对于酒店的需求却不一定会增加，因为一日游的可能性会更高。

  CBRE预计，湾区核心区域的优质投资物业未来将可能迎来强劲的需求增长，因此将继续吸引房产投资资本的关注。重点发展的科技及现代服务业将为写字楼、商务园区及优质仓储设施带来大量的新增需求。尽管投资者关注的重点仍将集中在香港、深圳和广州，但佛山、东莞、珠海和中山仍将受惠于区内中心城市的外溢需求。香港将继续在房地产价格方面位居湾区首位，但随着深圳向价值链上游攀升，与香港的差距将逐步缩小。