[戴德梁行]建立长效机制 2019年房地产市场稳中向好

  2019年3月7日，中国国务院总理李克强在十三届全国人大二次会议上做出政府工作报告，报告中涉及到房地产调控机制、促进房地产市场平稳健康发展以及稳步推进房地产税立法等方面内容。对此，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“回顾过去三年政府工作报告的房地产关键词，可以更清晰的看到政府在房地产政策上的变化，2019年中国稳经济稳房地产将是政府的主要工作目标。在此前提下，虽然部分城市的房地产市场可能出现松动，但整体市场仍将保持稳定。”

2017-2019两会政府工作报告房地产关键词

  改革完善房地产市场调控机制

  2019年对于房地产市场长效机制的描述是要继续“改革完善房地产市场调控机制”，在2018年末召开的中央经济会议中，对2019年房地产市场的表述仍为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒、因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和保障体系”。

  对此，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“由于中央政府将房地产的调控权力下放给了地方政府，因此预计在2019年我们将会看到一些城市将对原有的调控政策进行适度的放松。但同时，由于中央强调了要“夯实城市政府的主体责任”，因此地方政府对于当地房地产市场的走势将会承担更大的责任，在中央不断强调房地产市场稳增长防风险的基调下，过高过快的增长都会同中央的大方针相背离。”

  深入推进新型城镇化

　　戴德梁行的数据显示，2017年全国住宅待售面积较2016年下降了超过一亿平方米，截止到2018年末，全国待售面积近一步下滑至2.5亿平方米，已经基本和2012年持平（图一）。棚改货币化安置在有效解决了三四线城市的去库存问题的同时，其副作用是让这些城市的房地产市场成为房地产投机的热土，导致热钱涌入、房价攀升。

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东强调：“政府在2018年下半年终止了棚户区改造货币化安置全国一刀切的方式，转而下放给予地方政府更多的权利，让地方政府根据自身情况因地制宜处理棚改的安置方式。在此前提下，结合今年的政府工作报告的相关表述，我们预计2019年三四线城市的住宅销售市场将会出现较为明显的放缓。”

  稳步推进房地产税立法

  2018年的两会报告提出了“稳妥推进房地产税立法”，在本次的报告中则改成了“稳步推进房地产税立法”，魏东指出该表述的变化或将表明2019年房地产税立法进入稳步实施阶段。

  在2018年9月的全国人大常委会的五年立法规划中，房地产税被列入条件比较成熟、任期内拟提请审议的第一类项目，因此预计房地产税将不会在短期内推出，但从长远看房地产税的推出是大势所趋。

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东总结到：“政策对于中国的房地产市场，尤其是住宅市场的走势具有强烈的导向作用，每年的两会政府工作报告对于当年房地产市场的走向都会起到引领作用。”

  本届政府工作报告在完善房地产市场调控机制、深入推进新型城镇化以及推进房地产税立法方面做出了表述。随着政策的逐渐落实，预计2019年一线及三四线城市住宅市场将呈现稳中回落的态势，而二线城市随着国家都市圈建设以及人口落户政策的推进，住宅市场将有望稳中有升。随着经济结构的调整，写字楼和物流市场仍将有较大的发展空间，此外，国家大力扶持居民消费，居民可支配收入的增加也将进一步提高消费能力，从而间接促进零售物业的发展。”