[戴德梁行]全球房地产投资规模创历史新高

  2018年，全球房地产投资规模达1.75万亿美元，预计2019年将继续保持这一发展趋势

  房地产投资周期预计将延长，投资者将有时间适应未来一段加息期

  跨境投资蓬勃发展，欧洲、中东和非洲地区成为首要目标

  上海，2019年3月15日——全球领先的房地产服务商戴德梁行发布的最新数据显示，2018年房地产交易规模创历史新高，达到1.75万亿美元，同比增长4%，超过了2017年的1.68万亿美元。

  《2019年国际投资指南》（Global InvestmentAtlas 2019）回顾了2018年国际投资走势，并预测来年市场表现。

  戴德梁行预测，2019年全球房地产市场规模将维持在1.75万亿美元的历史新高水平，一方面投资者将瞄准更广泛的市场，寻找投资机会；另一方面，越来越多的买家将会涌入房地产市场。这是因为买家们将调整房地产投资策略，适应不断变化的货币政策、紧张的地缘政治形势和结构性调整。该报告指出，房地产价格预计将小幅上涨，但优质资产收益率的稳定和租金的稳步增长将助推这一趋势的发展，从而一改近年来出现的收益率压缩形势。

  报告作者、戴德梁行欧洲、中东及非洲投资策略主管David Hutchings表示：“相对于前几个月的预测，全球经济环境更加脆弱，通胀前景愈加走弱。因此，虽然风险升高，但企业和投资者的利率清算日再次被延迟。未来一年房地产周期将进一步延长，这将为投资者再次提供机会，以便在经济增长放缓到来之前，确定他们的投资组合。”

  “虽然稳定的收入出现了缩水，经济增长和通胀也带来了影响，但房地产依然具有难以置信的吸引力，合适产品的需求依然强劲。然而，电子商务、社会和商业的变革、低增长和支付能力受限等因素重塑了实力雄厚、积极拓展的租户的房地产策略，定义合适的产品变得越来越困难。”

  戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示：“尽管近期中国下调了银行存款准备金率，但我们认为对于房地产行业而言，紧缩的贷款环境将依旧持续。同时我们预测中国将不断推进完善外商于境内的投资环境。”

  “鉴于中国持续的降杠杆政策，预计中国境外投资在短期内将有所放缓。但在长远看来，境外投资将在金融收紧政策得以放松之后见到稳定增长。另外，中资企业将持续出售在全球包括中国在内的资产，进而改善其境内周转资金。”

  “同时，戴德梁行预计深圳，广州，及香港的投资需求将在2019年有所增长。粤港澳大湾区的其他城市，比如珠海、中山、佛山和东莞也将受到大湾区利好政策的影响。”

  戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐提到，“中美贸易摩擦对美资企业于中国境内的商业地产投资影响微乎其微。去年，由美资收购的物业总投资规模创下历史高峰，其中大部分位于上海。在中国不断以服务业为主导的经济发展下，其庞大的商业地产市场将吸引更多外商投资。”

  复杂的国际形势

  由于美国在晚周期推出的税收优惠政策帮助抵消了较高的借贷成本，2018年北美的房地产投资从2017年的下滑中回弹，不仅成为投资的热门对象，也成为了投资资金的重要来源地。上一年度，虽然全球所有地区都有活跃的购买者，但北美是唯一在整体商业地产（CRE）分配上较2017年出现资金投入增长的地区，投资额达5,460亿美元，同比增长17%。预计2019年北美投资规模将达到5,307亿美元。虽然这一预期同比下降了3%，但也反映了该地区处于发展成熟期的房地产行业所面临的压力, 2018年的市场发展有其特殊背景，2019年出现下滑实属正常。

  2018年，欧洲、中东和非洲以及亚太地区的CRE投资配置分别下滑了2%和1%，其中亚太地区的投资下滑主要是因为2018年全球购买量的下降。但是，欧洲和亚洲机构正在增加房地产的投资配置，两地区可能出现更多的跨境流入需求。并且，由于投资者的投资计划往往会追随人口统计学趋势，这一情况将短期内在欧洲尤为显著。而从中期来看，亚洲或将成为入境投资热点。

  2018年，由于全球、欧洲、中东及非洲投资来源的减少以及一些大型投资组合交易的结束，欧洲、中东及非洲的总投资额为3,310亿美元，同比下降10.8%。欧洲零售地产连续第三年出现下滑（560亿美元），其他许多地区的零售额甚至更低。工业和办公楼交易量分别同比下降24.7%和9.7%，但这也许是因为可投资存量的匮乏。预计2019年在不断扩大的二线城市和新兴部门需求的推动下，欧洲、中东及非洲投资额将达到3392亿美元，相比2018年的投资规模上升2.5%。

  2018年，欧洲、中东及非洲和大陆地区的强劲消费水平使得亚太地区投资者得以保持投资总额的最高份额，投资额达8660亿美元，创下本地区新高。虽然国内投资者保留了绝大多数交易额，但所有以本区域为投资目标的资金源都增加了投资。开发地块是本地区投资最热的领域，占据高达80%的市场份额。在办公楼和工业领域的投资也超过了之前的记录，酒店市场则达到了GFC之后的最高点。亚太地区投资规模预计将在2019年达到8750亿美元，相比2018年增长1%。

  巴西、墨西哥、哥斯达黎加和哥伦比亚都经历了政治动荡。这些国家货币兑美元汇率的下降也使得投资出现下降，2018年拉丁美洲的交易额几乎处于近十年的最低谷。然而，随着机会型投资者信心的增长，投资额预计将在2019年飞跃增长6%，达到240亿美元。例如，亚太地区投资者在本地区市场愈加活跃，其投资目标主要瞄准了酒店和建设用地。同时，预计中国也将继续保持对物流设施的投资。

  洲际流动推动跨境投资

  相较更普遍的民族主义趋势，跨境房地产投资增长了10.7％，达4,050亿美元。这种蓬勃发展之势得益于强有力的洲际流动。

  戴德梁行全球资本市场与投资者服务部首席行政官Carlo Barel di Sant'Albano表示：“国际资本流动变得更加活跃，跨境日益增多，而且更加注重质与量的平衡——无论是存量、投资收益、人才或是生活水平，无不如此。”

  “2019年，充裕的资本将继续推动市场并维持定价，即使经济周期放缓，电子商务等结构性力量也仍将推动那些跑赢市场的地区。因此，一定要以超越市场平均水平的眼光来仔细了解当地市场、交易、供应商、贷款方，尤其是用户。”

  虽然美国是全球CRE投资的首要目标（450亿美元），欧洲、中东及非洲仍保持其最受国际资本欢迎的投资目的地的历史地位，其大多数城市位居十大跨境投资目标之列，吸引53％（880亿美元）全球投资。

  美国和加拿大是跨境投资资本的主要来源地，占去年所有非国内投资流量的40％（1,250亿美元）。德国资本以260亿美元跻身前三。有趣的是，尽管英国投资者加强了洲际投资组合，法国跨境投资外流量却有史以来首次超过英国。亚太地区的跨境投资构成同样也发生了变化，中国大陆和香港有所回落，新加坡和韩国的排名出现上升。