[第一太平戴维斯]纳新•启势：新需求顺势崛起，新战略应对新形势

  中国写字楼市场正持续发展和演变。第一太平戴维斯于近日发布2018年中国写字楼市场报告，以市场需求端为聚焦，同时研判了市场基本面和未来趋势，并对表现抢眼的热门市场进行了重点剖析。

  北京写字楼整体市场表现稳定：

  2018年，北京写字楼市场整体表现保持稳定，尽管国内经济下行压力有所加大，但得益于北京良好的经济结构（如第三产业GDP占比达82%）以及企业的稳定需求，写字楼市场呈现出积极的一面：至2018年末，全市平均租金连续7个季度实现环比增长，2018年当年净吸纳量达54万平方米，超越了本年度的供应量。

图1：北京甲级写字楼供应、吸纳和空置率变化

  重点增长行业：金融、IT继续引领租赁需求

  近年来，北京对国内外金融机构及信息技术资源的吸引力与日俱增，金融决策中心的地位、良好的投融资环境与新兴科技创新相结合，进一步加速行业的增长，对写字楼的需求也与日俱增。IT与金融行业已经代替制造等传统行业，成为甲级写字楼最主要的租赁驱动力，2018年来自这两个领域的核心租赁需求比重占全市成交的54.2%，成为北京甲级写字楼市场的“半壁江山”。

  北京金融机构的聚集地——金融街，业已成为全球最贵的写字楼市场之一，其平均租金水平已高于亚洲的东京中央区以及新加坡的滨海湾。IT、互联网类企业的快速发展，为中关村、望京等商务区的崛起注入动力，这两个区域市场也是发展最为迅速的写字楼子市场。

  上升市场：联合办公成为新兴力量

  联合办公这一新兴办公模式经过近三年的快速成长，其市场需求在2018年已经超越零售贸易和医疗健康等传统行业，成为北京甲级写字楼市场一股不可忽视的力量。目前，北京和上海是目前国内最大的联合办公市场，2018年门店数量占比分别达到33%和32%。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合，市场热议的焦点已从新店开张转为对市场健康发展的担忧。鉴于联合办公长期融资负债与短期营业收益的经营模式，如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商关注的重点。

  房地产科技对物业管理行业提出新要求

  科技正在改变着人们的日常生活，房地产与科技的结合也已将中国房地产市场推入一个新纪元。人脸识别、智能照明、空气质量监测、无人机安保和无人保洁等高新技术的应用，将进一步节约成本和资源；定制移动应用将促进租户、管理人员与供应商之间的高效沟通；建筑信息模型（BIM）的运用也有助优化物业管理水平。

  在对重点城市的标杆写字楼项目进行租金和物业管理费追踪后，我们发现，北京和上海等城市甲级写字楼的物业管理费增长快于租金。一些项目即使租金有所下调，其物业管理费仍只涨不跌。随着市场竞争加剧，尤其是当下联合办公一同参与争夺战，提升物业管理品质是助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。

  新形势下，业主和租户该如何应对？

  中国写字楼市场仍面临诸多挑战，面对新经济产业需求的崛起，及时调整策略才是生存之道。

  传统写字楼业主应当对租户进行资质评级，多元化租户配比，降低金融行业风险的影响，以维持长期稳定运营。另一方面，联合办公对业主而言是机遇，但风险犹在，即意味着更高的租户流动率和更为复杂的租户结构，切不可盲目“跟风”。在市场倾向租户方的城市，企业应抓住契机，以较低或至少同等成本将办公场所升级至性价比更高的新楼宇。面对诸多选择，租户可考虑聘请专业代理机构，以获得最适合、性价比最高的租赁方案。