[克而瑞]中原城市群三四线市场调研（二十六）洛阳篇

  城市概况

  省域副中心城市，经济、资源相对独立

  省会虹吸效应弱

  洛阳是河南省地级市，下辖1个县级市、8个县、6个区。东邻省会郑州市，是国务院首批公布的历史文化名城和著名古都，省域副中心城市，也是中部地区重要的工业城市。洛阳2018年全年全部工业增加值1772.9亿元，工业对经济增长的贡献率达70%左右。相比之下，洛阳市丰富的旅游资源也只能成其“副业”。2018年洛阳市地区生产总值4640.8亿元，人均生产总值达67707元，超过1万美元，属于中等发达地区水平；2018年末全市常住人口688.85万人，其中市区人口224.93万人。年末城镇常住人口396.57万人，城镇化率为57.57%。由于洛阳的环境宜居，产业丰富，经济相对发达，所以郑州对洛阳的虹吸效应较小，洛阳的发展自成一体。

  市场综述

  长期供需平衡略偏供给不足

  刚改需求正持续释放

  整体市场热度不减，各区域开盘去化率基本都在90%及以上，项目日均到访量基本都维持在40-50组，周末甚至更多，主要源于在售项目相对较少，市场货量有限。其中老城区，西工区，涧西区当前在售楼盘较少，均价基本在9000-10000元/平米不等；洛河以南的洛龙新区因市政规划等配套利好，在2017年洛阳市场房价在7000-8000元/平方米左右，2018年有少许上涨，到2019年突破万元大关，房价已飙升至12000-13000元/平米，随着近期碧桂园地王7000元/平米拍出，未来房价仍有上涨预期。 

  与开封不同的是，洛阳房地产市场发展相对良性，楼盘价格基本平稳商社个，郊区客群占比较少，因洛阳本地以工业，旅游业作为产业支撑，常住人口近700万，还是有一波刚需和改善需求有待释放，加之政府控房价等措施，短期内市场热度还将维持。此外，洛阳市场自成一体，整体呈现出供不应求的情况，郑州对洛阳的虹吸效应并不显著，少量高端客群会因教育和医疗资源去郑州置业。

  调控政策

  不限购、未限签、限价

  市场相对宽松

  洛阳不限购，2017年5月限价，限贷，到2018年限价有所松动，直至2019年5月1日所有房管局集中到郑州开会限价，原则上新推楼盘均价不能超过之前备案价，若为首开不得高于区域最高价，但有操作空间，当前还未限签。

  土地市场

  未来可供地块较少

  城市往伊滨区方向发展

  政府无地可供，洛阳整体向伊滨区方向发展，近2年来洛龙新区也仅供应2-3宗地块，2019年至5月份拍了2宗地，分别由金科和碧桂园获得，其中碧桂园5月22日以成交总价14.01亿，成交楼面价7005元/平方米，溢价率133.5%拍下洛龙区香山路与定鼎门街交汇处东南角地块，该地块有15家房企参加竞拍，开发商竞争异常激烈，是洛阳新地王。 

  土地市场整体来看，外来房企碧桂园，恒大，金科，中梁纷纷进驻，本土开发商因拍地保证金门槛过高而被拒之门外。目前城中心剩余地块极少，城中心政府有计划进行旧改，但由于村民不配合推进较慢。

  客群及需求

  地缘性特征表现显著

  存在居住降级趋势

  客群置业倾向来看，地缘性特征表现显著，老城区客户基本在老城区和西工区，涧西区置业，新城区客户主体仍为新城区继续购房，也承接部分与新城有交集的西工区，涧西区客户（跨区域上班，父母养老等），郊县客户占比为10%-20%。此外，仍存在部分低购买力新区客户外溢至老城区的现象。 

  近年来随着房价的日益攀升，同样存在居住降级的趋势，90平米三房，140平米四房的现象比比皆是，房企为了迎合不同客群的需求，各项目面积跨度基本在80-140平米不等。