[中房研协]楼市行至中盘的反思

  三四月份部分城市房价与地价不断走高，形成楼市“小阳春”，随后各地陆续升级限制性的调控政策。受政策及市场本身购买力的阻滞，近期房地产市场波动运行，行业数据呈现下滑态势。全年市场运行至中盘，外有中美贸易摩擦形势及走向的不确定，内有消费及投资略显疲乏的经济发展背景下，房地产市场政策和趋势也比以往更牵动市场神经，如何看待市场数据转向问题，楼市是走稳了还是掉头向下调整？本期内参带来分析。

  各方观点

  易居（中国）企业集团CEO丁祖昱认为，下半年房地产市场可以用“稳定”、“分化”、“波动”等关键词概况。2019年政策预期稳定，地方“一城一策”有收有放。行业规模稳中微涨，预计2019年全国新房销售金额约15万亿元，二手房销售金额约6万亿元，未来市场规模将趋于平稳。城市分化加剧，不同能级城市持续分化，城市内部也分化加剧。不同区域市场分化，产品线出现分化，刚需、改善以及高端类产品分化，甚至同一区域不同项目出现分化。下半年市场持续波动，频率加快，但波幅收窄。市场走势不会一路攀升，也不会全面下滑。

  长江证券首席经济学家伍戈认为,展望未来，利率与棚改对冲之下全年商品房销售仍具韧性，但考虑到高房价的约束，部分城市调控收紧或使房地产相关数据温和下行。面对外部经济的负面冲击，此轮国内对冲政策的着力点或许并非是房地产，而是以“旧改”为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。

  同策集团首席分析师张宏伟认为，从楼市趋势来看，尽管5月份以来市场回暖复苏脆弱，但未来1-2年楼市将持续向好。从年内来看，进入下半年尤其是四季度后，房企10月起的销售业绩也将迎来 “翘尾行情”。

  交通银行首席经济学家连平表示，房地产调控政策没有明显放松，随着前期商品房销售放缓对开发投资的影响逐渐显现，土地购置费增长放缓，未来房地产投资可能难以持续加快，房地产投资下半年有可能会有一定程度的回落，但是考虑到去年、前年房地产企业融资能力较强，资金的环境状况不错，再加上去年拿了很多地，所以今年投资的增速出现迅速下滑的可能性不大。

  中金公司研究部认为，当前行业周期性特征正逐渐减弱，整体波动幅度收窄，城市间分化和轮动特征凸显。我们判断下半年全国销售量、价表现将延续平稳态势，投资和开工增速下行但幅度好于预期。上调全年商品房销售面积和销售金额同比数字预测至-1%和3%，上调房地产开发投资额和房屋新开工面积预测至8%和5%。

  保利顾投研究院发布报告认为，市场整体仍在持续调整，结构性回暖的主要是一二线城市，先行城市市场复苏基础较强劲，大势环境的变化不会打断先行城市年内筑底乃至上升的进程。

  工银国际首席经济学家、董事总经理程实认为，中国经济正在积极转向内敛化发展，向体内寻觅增长潜力。下半年房地产投资的总量数据虽将下滑，但是经结构拆解之后，其对经济增长的真实压力或小于市场预期。最后，房地产投资无需过度悲观，随着房市政策和金融条件双收紧，房企纷纷转向高周转策略，以加速回笼资金，客观上促进了房地产投资的高增长。

  中房分析

  上半年回顾：“小阳春”乍现，楼市“降温”有理可寻

  2019年上半年房地产市场总体态势是波动中趋稳。延续了去年以来的稳中有降走势,呈现出销售下行、房价平稳、地价负增长、投资高位趋稳等特征。1-5月累计数据显示多数房地产指标呈现一定程度同比回落。从需求角度看，前几个月的“热销现象”消耗了较多的客户资源，被透支后的需求乏力情况当前有所显现；其次，各地楼市调控力度在中共政治局会议重提“房住不炒”之后急速上升，市场预期也随之转变。尤其针对个别楼市量价反弹甚至出现新地王后，监管部门对其房价涨幅、土拍规则、限购限售、房企融资、购房商贷及公积金贷款等方面做了政策的调整和收紧，密集调控的出现对市场产生了一定的降温作用；伴随着棚改货币化政策的调整，以及棚改计划量的回落，三四线城市的楼市也失去了一个明显的推力，大部分三四线城市无论是需求还是投资都将面临回落的压力。价格预期也随之回落。

  综合以上这些因素，正如我们此前的判断，楼市“小阳春”只是技术性反弹，整体复苏仍相对乏力，不具有可持续性，目前市场迅速完成了从回暖、回升到回稳、回落的过程。

  下半年前瞻：政策难以放松，行业走势不容乐观，运行指标将继续滑落

  政策面：当前房地产全产业链的政策整体依旧围绕“房住不炒”的总体定位，强调“因城施策”“稳房价、稳地价、稳预期”。房地产调控将依然保持其连续性，对于市场保持高度的敏感性，哪里有异动，哪里估计就要被问责，相应的也就有对应的调控政策出台。每月70城市房价指数俨然成了调控“杀猪榜”，房价涨幅连续靠前的城市往往会成为中央重点关注和问责的对象。此外，政策调控不只是针对房价单一维度，这一趋势也将在下半年延续。

  行业面：各项指标将延续当前的下行调整态势

  销售面积增速维持负增长。前5月数据确认了楼市销售面积同比下降的事实，而6月受房企业绩冲刺影响，一般是商品房销售规模的高点，但增速依旧会小幅下行，宏观经济依然不乐观，销售市场全年负增长的预期未变。即便有放开落户的政策，更多是人口的结构性调整，区域分化将更加明显，收缩型城市将批量出现。特别是一些三四线的需求萎缩，加上此前未有明显调整，量价均将面临较大压力，成交热度大概率趋势下行。价格方面，受“稳地价、稳房价、稳预期”的监管责任落实及市场供应放量等因素影响，房价将整体保持稳定。

  投资高位逐步回落。上半年房地产开发投资完成额始终维持了高增长，但5月投资累计增速开始有所回落，预计下半年投资增速仍将缓步下行。棚改规模的锐减、销售成交的放缓以及土地市场的转冷，其土地购置费的滞后效应对开发投资的支撑作用都在逐渐减弱。但开发商施工强度的提升保证了投资在全年仍旧维持高位。

  竣工抬头，新开工先扬后抑。前期高位的新开工增速或将逐步反应到竣工增速上，竣工有望得到持续修复并实现回升；同时销售有进一步调整空间，加之行业金融监管加强，房企资金压力或逐步显现，开工积极性将受到影响，预计新开工增速在去年高基数影响下将回落至低位区间。

  土地购置面积持续走低。土地购置方面，住建部采用预警机制连续两月示警地价上涨较快的城市后，多数二线及热点三四线采用了限地价的竞拍方式防止地价走高，再加房地产信贷资金总体收紧的情况并未改变，预计下半年土地市场成交依然大幅下降，整体地价涨幅也会逐步趋缓。

  资金面：整体有所收紧，风险主要集中于中小房企

  5月中国银保监会严查房地产违规融资，中小银行去杠杆、房企信托融资的收紧等政策对下半年行业整体资金环境将带来一定负面冲击，同时销售下滑，部分中小房企资金链将面临更大压力。融资头寸充裕、财务安全性高的龙头房企有望迎来市占率提升契机，行业集中度有望加速提升。

  房企整体生存环境愈发脆弱，未来将继续负重前行

  随着整个行业发展进入中盘，楼市天花板的出现，市场红利似乎在急剧消失。开发企业乘着前期行业的高速发展，也获得了丰厚的回报，但这个群体的社会评价并不高。在房价不断高企、贫富差距不断拉大、负面新闻时有发生的情况下，房企往往成为舆论，政策和民意打压、发泄、围猎的对象。这是一个行业发展到一定阶段的产物，但也并非是宿命。环境固然难以改变，但行业、企业是可以主动而为的，无论什么时候，研发好的产品，做好客户服务，甘为经济发展的压舱石，勇当社会的稳定器，始终是开发企业应该积极追求的目标和定位。只有不断对经济、社会的发展保持“正贡献”，开发企业这一改革开放的市场群体可以且一定能够面对各种风险与挑战，获得应有的社会地位。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）