世邦魏理仕发布《2019年上半年北京房地产市场回顾及展望》

写字楼市场租金承压

北京新机场试运营，丽泽商务区成投资新热点

  2019年7月8日，北京–世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2019年上半年北京房地产市场回顾及展望》。报告指出，北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、仓储物流市场和投资市场，呈现如下特点：

  优质写字楼市场：

  2019年第二季度，北京写字楼市场无新增供应；全市净吸纳量录得-25,100平方米，空置率环比上升0.2个百分点至8.4%；

  全市平均租金报价同样本比环比下降0.5%；

  未来六个月，超过77万平方米的新增供应入市，空置率将会进一步推升，租金亦将承压下行。

  优质零售物业市场：

  国贸商城新区揭幕，上半年共录得55,000平方米新增商业面积；

  上半年整体市场活跃度趋弱，租金变化不明显；

  未来六个月，有四个项目计划入市，总体量278,000平方米。

  仓储物流市场：

  上半年新增供应量共计148,500平方米，由于政府对仓储物流项目仍然采取较为严格的管控，有项目延期交付或者转变用途；

  租户调整较为活跃，第三方物流和医药医疗保持增长；

  城市专业配送的需求成为京津冀三地租赁市场的新兴力量。

  投资市场：

  2019年第二季度，北京共录得6笔大宗交易，上半年累计成交额同比增长30.1%；

  境外投资者季内未录得物业成交，但对北京市场的投资热情不减；

  近期新机场投入试运营以及大型优质租户入驻等因素利好丽泽，以丽泽为代表的新兴商务区将继续成为投资者关注的热点区域。

  一．优质写字楼市场

  ——业主去化压力加大，租金环比下降

  2019年第二季度，北京写字楼市场无新增供应。上半年仅两个项目入市，共计体量83,000万平方米。

  虽然本季度活跃度较前两季度有所回暖，但租户的决策谨慎使得成交滞后，且小面积成交比例较大。此外，企业间并购、整合以及非传统金融行业的不稳定性使得退租面积继续增加，同时也录得多宗科技企业大面积退租或削减面积的案例，使得全市净吸纳量录得-25,100平方米，空置率环比上升0.2个百分点至8.4%。新租需求仍以金融、科技和专业服务为主，其中基金、证券及保险等非银行金融为主要驱动力。

*2019年上半年

  楼龄较长的标准甲级和乙级楼宇去化压力较大，特别是在即将迎来高品质项目入市的CBD和奥体区域。为了吸引和保持优质租户的稳定性，部分业主开始下调租金，使得本季度全市平均租金报价同样本比环比下降0.5%，报每月每平方米425.2元。

  未来六个月，超过77万平方米的新增供应入市将加剧项目之间的竞争，空置率将会进一步推升，租金亦将承压下行。

  世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部主管张冀苏指出：“面对市场竞争压力，出租率较为稳定楼宇的业主积极调整租户行业来维系长期的稳定性；而入驻率较有压力楼宇的业主则主动调整心态，降低租金并加大激励机制，来刺激市场需求。整体租赁市场发展为租户获得更优的续租条件或性价比更高的搬迁选址打开了更多机会窗口。”

  二．优质零售物业市场

  ——现有项目经营调整持续推进，未来六个月有四个项目入市

  2019年第二季度，国贸商城新区揭幕，汇聚了众多国际一线品牌。总体来看，上半年共录得55,000平方米新增商业面积。现有项目经营调整持续推进，如赛特购物中心闭店改造，爱琴海集团接管世界之花假日广场等。

  本季度，餐饮中的茶饮小吃和国内餐饮品牌、电子产品、艺术类和儿童类教育培训等业态较为活跃。服饰品牌表现分化明显，运动服饰品牌相对活跃，快时尚品牌中的Forever 21、American Eagle因计划退出中国市场而陆续关店。新进入北京市场的国际品牌众多，包括国贸的Alice+Olivia、太古里的% Arabica、侨福芳草地的SALEEN、西单大悦城的Starter Black Label。整体空置率与上季度持平在5.0%。

*2019年上半年

  上半年整体市场活跃度趋弱，租金变化不明显，本季度购物中心首层平均租金每天每平方米37.3元，同样本比环比上涨0.1%。

  未来六个月，有四个项目计划入市，总体量278,000平方米。其入市后，可使空置率小幅下降，而市场租金将保持平稳。

  世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“品类丰富度高、聚集人流、承租能力强的生活方式店，正在成为未来购物中心的新生力量。生活方式店货品种类更为丰富，在某一品类上增加了消费者的选择性，在为消费者提供更多选择的同时缩短消费者的购买决策时间，给予消费者美好的购物体验，成为实体商业转型的全新突破口。”

  三．仓储物流市场

  ——第二季度租户调整较为活跃，城市专业配送需求成京津冀新生力量

  2019年第二季度，无新增高标仓储项目，北京市共有8宗工业地块成交，全市主要工业园区土地价格报每平方米2,501元，同比上涨1.0%。上半年新增供应量共计148,500平方米。本季度，由于政府对仓储物流项目仍然采取较为严格的管控，有项目延期交付或者转变用途，以此减少政策对项目运营的影响。

  第二季度净吸纳量达到13,200平米，环比大幅回落，主要由供应短缺影响所致，空置率环比微降至2.2%。然而租户调整较为活跃，第三方物流和医药医疗保持增长，同时可见来自专业细分领域物流配送的租赁需求，如专注于家装产业链的平台一智通、专注于长租公寓的平台自如。

  新的租户进驻增强了业主提高租金的信心，本季度平均租金同样本比环比上升1.0%，报每月每平方米47.6元。

  未来六个月，预计有约150,000平方米新增供应，但由于各区县政府对仓储物流项目的管控存在不确定性，预计仍有项目改变用途或继续推迟交付。

  世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|产业地产部主管李虹指出：“仓储物流市场在2018年租金经历了全面上调，仓储面积租赁成本上升。进入2019年以来，以电商为代表的租户面临洗牌和融资压力，态度趋于谨慎和保守；另一方面，来自城市专业配送的需求在商业模式创新和投融资市场推动下发展迅速，成为京津冀三地租赁市场的新兴力量。”

  四．投资市场

  ——本季度录得6宗大宗交易，丽泽或成投资新热点

  2019年第二季度，北京共录得6笔大宗交易，交易总额达70.3亿元，环比有所回落，但上半年累计成交额仍达到230.9亿元，同比增长30.1%。

  自用型买家仍占据主导地位，贡献了53.6%的投资总额及季内最大交易——中银投收购通州富力中心C01栋。以改造为目的的中资基金亦较为活跃，如青杉资本以7.3亿元购买东三环的船舶重工酒店，远洋资本与华联长山兴合资21亿元收购北三环的安贞华联商厦。

  尽管写字楼依然是最具吸引力的板块，但本季度成交也体现了投资者对其它类别资产的关注，分别有两宗零售物业、一宗酒店和一宗数据中心的成交。

  境外投资者季内未录得物业成交，但仍积极在市场寻找投资机会并参与多个潜在交易的洽谈，对北京市场的投资热情不减。

　　世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚指出：“中美贸易谈判及其对经济影响的不确定性，一定程度上拉长了近期交易谈判和决策周期，从而影响本季度并可能影响今年全年成交额走向。但另一方面，卖家开价也更趋理性，有助交易谈判的推进。此外，近期新机场投入试运营以及大型优质租户入驻等因素利好丽泽，以丽泽为代表的新兴商务区将继续成为投资者关注的热点区域。”