[仲量联行]政策趋紧，住宅市场将整体放缓

  2019年7月16日，上海—今日，国家统计局发布了2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，6月商品住宅价格涨幅稳中有降。分城市来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月相同；三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

  仲量联行（纽交所代码：JLL）认为，虽然一季度的两次降准、全国平均房贷利率的连续下行以及多地落户政策的放松等多项措施推动了房地产市场的整体预期走向相对乐观，然而4月以来，从中央到地方的一系列政策调整无疑释放了政策再次收紧的信号。可以说，上半年全国楼市依然遵循“一城一策” “的指导原则，但且政策总体体现出”“前稳后严” “的态势。

  4月15日，国管公积金收紧，实行 “认房又认贷”。4月19日，中央会议重提“房住不炒“” 。此后，市场热度较高的西安、苏州分别升级了限购、限售政策。土地市场热度较高的合肥、苏州、东莞等城市也及时收紧土拍政策。同时，东莞、岳阳等地的公积金政策又迎来新一轮收紧。

  楼市调控卷土重来之际，房贷利率也在连降六个月后止跌回弹。根据相关数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.423%，环比上涨了0.14%，由此终结了2019年上半年连续下调的状况。

  近期的楼市调控政策说明了两个特点：第一，目前楼市调控目标依然是“稳” ，具体说来就是“稳地价、稳房价、稳预期”，既要防范大落，同样也要防范大起。第二，调控政策跟随市场变化及时调整，从“长周期”步入“短周期”。

  政策趋紧，下半年成交量将有所放缓

  二季度,仲量联行跟踪的20个重点一、二线城市一手住宅成交约5,500万平方米，较去年同期小幅上涨5%。但多个城市在三四月份的短暂回暖之后，随即迎来政策收紧，市场紧缩预期增强，成交量稳中有降。整个上半年，20个城市的新增供应较去年同期增加约12%，但上半年成交量较去年上半年小幅下降3%。随着近期多地政策重新收紧，预计下半年总体成交量将有所放缓。

  融资收紧，土地市场面临降温

  二季度从整体数据来看，各线城市的土地平均溢价率延续了上季度的上扬态势。一线城市中，受大湾区政策利好推动，深圳和广州的土地受到开发商热捧，住宅地块平均溢价率分别高达45%和26.5%；但上海由于严厉的限价政策，开发商拿地依然谨慎，几乎所有宅地均以底价成交。

  二线城市住宅用地平均溢价率22.5%，较上季度上升8.6个百分点。但近期杭州、苏州、东莞等热点城市调整土地竞拍规则后预计后期土地市场热度将有所缓和。三线城市住宅用地平均溢价率23.5%，增速较上季度明显放缓。

  虽然二季度开发商对重点城市的土拍依然保持了较高的热情，但近期收紧房企资金端的大趋势已逐步显现，这无疑会对下半年的土地市场带来较大影响。

  5月，银保监会便发文（包括23号文等）对银行和信托提出要求，重申严监管态势，防止资金违规流入房地产市场。此后，各地银保监局开出多张罚单堵截金融资金违规流入楼市，特别是在信托融资方面显著收紧。与此同时，房企外债发行也被戴上“紧箍咒”，根据发改委7月12日发布的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。可以预见，下半年开发商的融资将更为艰难。

  展望下半年，国内外经济形势依然复杂严峻，全球经济增长有所放缓，国内经济面临新的下行压力。中央对房地产行业的金融监管将继续强化，房企融资环境继续趋紧，预计下半年全国商品住宅成交量有进一步调整空间。同时，下半年开发商将放缓拿地节奏，土地市场面临降温，带动房地产投资增速、新开工增速继续回落。