[恒大研究院]中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估

  中国住房制度形成于1949-2019年的一系列改革。从解放之初的福利公房，到改革开放后的提租改革，从1994年出售公房，到1998年商品房改革。纵观70年中国住房制度变迁与房地产市场演变，每个历史阶段的房地产市场问题，很大程度上都跟我国基本住房制度有关。促进市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。

  什么是好的房地产市场？综观全球，各经济体房地产市场表现各异，有的实现了房价近半个世纪的稳定；有的经历过60年不衰的房地产大牛市的巅峰繁荣，却引爆了全球金融危机，进而黯然落幕；有的历经两次房地产危机，痛苦地度过了“失去的二十年”。一个好的房地产市场，理应做到住房供求平衡、房价长期稳定、居住质量高。

  我国有着怎样的房地产市场？单一指标无法准确描述一个住房市场的真实状况，因此我们试图用“量、价、质”等维度来刻画。其中，“量”对应着供给风险，包括套户比等指标；“价”对应着价格风险，包含房价增速、房价收入比等指标；“质”是指住房质量，用人均居住面积、住房成套率等指标来衡量。从“量”上看，供需较为均衡，2017年城镇住房套户比1.07，从国际看，当前美国、日本、德国和英国分别为1.15、1.16、1.02和1.03，中国城镇住房套户比尚低于1.1，既解决了住房短缺问题，又不存在明显过剩。从“价”上看，房价绝对涨幅高，相对涨幅低。1998-2018年中国名义房价上涨4倍，年均涨8%，高于美国、日本、英国等主要发达经济体，但同期城镇居民人均可支配收入上涨6倍，名义房价涨幅/人均收入涨幅仅为0.6，低于OECD平均值1.1。2018年全国房价收入比7.3，为1998年以来最低25%分位，尚处于较安全的水平。从“质”上看，整体居住水平较好，2016年城镇人均住房建筑面积为36.6平/人，折算成人均居住面积为29.3平/人，已达到部分发达经济体的水平，如香港、日本、新加坡人均居住面积分别为16.0、22.3、27.6平方米；住房设施方面，估算2015年城镇住房成套率（同时拥有独立厨房和卫生间的住房占比）达85.7%，相比2000年68.0%明显提升，但相比发达经济体接近1的水平还有改善空间。

  中国房地产经历了二十年长景气周期，由城镇化和经济增长驱动。1998-2018年，中国城镇化率从33.4%上升至59.6%，年均提升1.3个百分点；同期，中国城镇人均可支配收入年均增长11%，居民住房购买力大幅提升。由城镇化和经济增长驱动，中国房价经历了二十年趋势性、大幅度上涨。1998-2018年，商品住宅均价从1740元/平方米上涨至8544元/平方米，累计上涨4倍，年均上涨8%。涨幅高于多数发达国家，如英国、美国、德国、日本同期分别上涨2.2、1.3、0.4、-0.3倍，年均上涨6%、4%、2%、-2%。

  二十年长景气周期中包含六轮小周期。中国房地产市场维持上行趋势的同时，经历了6轮小周期波动，平均每轮历时3年，周期峰值（以商品房销售额同比、商品住宅销售均价同比为指标）依次为2003、2005、2007、2010、2013和2016年。小周期上行阶段房价上涨8%至54%，下行阶段房价增速-4%至15%，每轮小周期结束房价累计增速-2%至54%。伴随房地产小周期波动，中国共出台6轮房地产调控政策，其中2轮刺激，包括2008-2009年、2014-2016年9月；4轮收紧，包括2002-2004年、2005-2007年、2010-2013年、2016年9月至今。