[克而瑞]江西省三四线城市（二十七）：上饶篇

文／谢杨春、姚郑康

  调研感受

  城市旅游资源丰富，但开发程度不高

  城市住房存量大，经开区存在较多在建房 

  优质教育资源紧俏，名校房源受追捧

  城市客群对房价敏感，些许差价销售表现天差地别

  项目分销是普遍现象

  返乡置业是当下购房支柱，市场波动具节点性

  房价虚高存在上涨瓶颈

  城市概况

  棚改降温后依靠返乡置业带动走量

  刚需市场对价格敏感度高

  上饶主城城区面积小而狭长，延信江呈南北走向，凤凰中大道是城市发展主干道，贯穿全城。广信区和信州区是老城区，广丰区则较为偏远。规划上，经开区和高铁新区两个新区各居南北。 

  近一轮周期中，上饶是典型的以棚改推动市场、以返乡置业为主的“节点型”城市。2016年以前以本地开发商为主，居民购房理念与城市产品迭代均发展较为缓慢，市场以刚需为主，客户多以本地及周边县市自住为主，对价格敏感度较高。近两年，随着品牌房企近两年集中“下沉三四线”而进入上饶后，市场才开始提速。 

  由于城市棚改实际开工进度自2018年7月几乎骤冷，金九银十明显缺色，2019年上半年在返乡置业潮带动下市场略有好转，市场当前转入持销期，各项目纷纷改规适应新的市场需求，部分此前主打精装房的项目纷纷加推毛坯房源，项目去化表现主要取决于产品定价高低，整体来看，上饶目前以毛坯为主，精装项目不多且当前节点去化相对有限。 

  当前市场在建未售项目与已售未交付项目体量都很高，市场较2018年底尚有起色但难言真正回暖，而商品住宅消化周期也相应较长，已超过15个月。2019年下半年经开区与高铁新区均有数个大盘待开，届时会对市场产生一定冲击。由于市场以本地需求为主，开发商竞争力度将加大。

  政策力度

  “限签”执行宽松，房贷利率上浮20%

  上饶政策环境相对宽松，目前仅有“限签”。从执行力度来看，也未明确单项目每月备案套数，仅适度放缓网签节奏。 

  房贷政策上，以刚需首置为主，首套房首付比例20%，罕有高首付比例客户。2019年各大银行房贷利率上浮20%，此前仅上浮15%。从利率上调后的市场表现来看，购房成本的上涨对需求抑制明显。

  棚改情况

  2018年7月以来棚改大幅缩水

  部分改善型客户观望态度浓郁

  棚改是此前上饶市场快速发展的主要推力，全市棚户改造起于2010年，2018年前历年实际开工体量均在江西省前二，以货币化安置为主。2018年年中受中央政策调控，城市棚改力度呈断崖式下降，虽棚改计划量保持但实际开工量大幅缩水。由于棚改安置是城市客群置业主要购买力来源，缩水后部分改善性客户转为观望，市场主要以刚需为主。

  房价水平

  区域房价虚高与购买力上限致使上半年房价横盘

  销售均价方面，广信区、经开区在售商品住宅均价在7500元/平方米，信州区则较高达到9000元/平方米。预计未来新房均价将有较长时期横盘。一方面当前新房均价相比城市土拍2000元/平方米左右的地价较高，特别是信州区房价存在一定虚高；另一方面由于城市购买力薄弱，购房者对房价上涨敏感，房价存在上涨阻力。

  客户结构

  本地客、返乡置业为主

  返乡时点部分项目来访量有1-2倍增幅

  上饶市场主力客群一方面来自本地，另一方面，以外地工作本地置业的返乡客户为主，其占比超过40%。由于新房均价相比核心城市处在低位，棚改退潮下返乡置业效用明显，市场表现出明显的时点性淡旺波动。传统节日期间广信区项目普遍可增加1.5倍左右案场来访量，高铁新区部分项目销售流量也增加2倍以上。

  城市购房需求“名改善实刚需”，改善需求仅是低房价下此前棚改拉动的假象，棚改力度下降后此前存在的改善客群转为观望，市场仍以刚需客为主。

  购房偏好

  刚需对面积要求高

  棚改客户喜欢就地安置

  上饶客群呈现以下特点：第一，虽然购房主力主要以刚需为主，但对小面积并不“感冒”，100-120平方米的户型接受度较高；第二，本地客户投资意识不强，购房意愿仅为“按需置业”，个体户热衷于购置底商经营餐饮；第三，各区域客群地缘性购房明显，棚改客户多采取就地安置。第四，上饶客群住房观念尚处在“刚需1.0”，周边乡镇以及高铁新区、广丰区等地客群普遍偏爱自建房，对城区商品住宅持观望和试探态度。

  产业支撑

  旅游资源丰富但尚未形成产业支柱

  两新区发展仍待落地

  上饶整体以旅游业为主，虽有山水古建等旅游资源，但由于发展规划晚和城市基建不完善，旅游业未形成集群效应，没有成为支柱产业。

  两个新区中经开区为国家级高新区，以汽车、光伏、光学产业为主产业，有晶科能源、汉腾汽车、凤凰光学等企业入驻。高铁新区则受政府规划而起，目前规划先行配套未落，无产业支撑，存在大量待迁棚改。

  土地市场

  地价稳定且相对偏低，房企拿地热情有限

  土地方面，2019年2月绿地在经开区拿416亩土地后撬动地市热度，但整体地价保持稳定。目前上饶市有超过150亩的土地政府要求需配建公共设施，全市平均地价在2000-3000元/平方米之间，与往年相比并未出现明显涨幅。 

  2019年上半年有少量宗地成交，品牌房企对市场仍然保持谨慎乐观，溢价率与参拍企业数量均不高，拿地多为战略性布局，对城市货值的补充，整体拿地热情不高。

  企业竞争

  品牌房企合作开发、联手当地企业降低风险

  万科、恒大、碧桂园、金科、美的、阳光城等品牌房企均有进入上饶，市场份额挤压下本地房企中仅友邦等老牌房企存在。品牌房企对于市场仍然相对谨慎，开发过程中多数采取合作开发，并引入一家本地开发商。 

  整体来看，目前本地企业在当地并未建立较大的优势，而品牌房企与本地房企相比也并无明显品牌溢价，主要源自房客群对房价敏感度高。 

  考虑到未来大体量潜在供应的存在，部分项目加紧工期并让出适度折扣以求更快清盘，在棚改退潮、需求有限的情况下，各项目对客户争夺异常激烈。

  市场难点

  返乡客群无法持久

  购买力薄弱与置业观念不成熟是症结

  上饶经济发展水平较平庸，居民购买力和购买需求主要来源棚改支撑。在棚改几乎停滞的情况下，后续购买需求匮乏、购买力下降，销量仅靠返乡置业支撑。但返乡置业需求存在不确定性，长此以往难以为继。随着房价上涨、刚需被满足，返乡客群的数量也将减少。届时上饶房市发展发展有较大可能将停滞，较大潜在库存下单靠城市本身刚需客群滋生改善需求难度较大。 

  整体来看，上饶市场热点板块在经开区与广信区，城市需求量固定，购房需求受购买力与人文特点的限制具有明显上升阻力，棚改潮退下未来市场命运主要取决于返乡置业的持久度。