易居研究：我国商品房期房库存规模数倍于现房库存

  近日，上海易居房地产研究院公布了2019年全国百城商品住宅库存规模连续7个月保持同比增长态势，呼吁业界“重提去库存很有必要！”

  究其由，自2015年中央提出“化解房地产库存”起，房地产库存问题被社会各界高度关注。2016、2017年全国商品住宅库存去化显著，于是房地产库存问题逐渐淡出公众关注。但是，对于房地产库存问题，实际上一直存在着概念界定不清晰、基本状况反映不全面等问题。2017年10月，受相关国家政府部门委托，上海易居房地产研究院组织院内外专家成立专门课题组，对我国房地产库存问题进行了专题研究。此后，持续跟踪相关数据变化进行更新。

  实际库存包含现房库存与期房库存

  目前，国家统计局公布的直接反映商品房库存的指标是“商品房待售面积”，指已达到销售、出租条件但未完成销售、出租的新建商品房（不包括报告期内已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积），它反映了商品房现房库存的状况。但是，在我国现有商品房预售制度下，可预售但尚未完成预售的新建商品房，虽然是尚未竣工的期房，但也是实际存在的新建商品房库存，可称之为商品房期房库存。

  上海易居房地产研究院流通研究所所长崔裴表示，目前国家统计局和相关其他部门尚未设立直接反映商品房期房库存的统计指标，量化反映期房库存需要根据现有相关统计指标进行推算。商品房现房库存与商品房期房库存之和，可称为商品房实际库存，它反映了现实存在的商品房库存总体状况。

  期房库存规模数倍于现房库存而超出合理区间

  易居研究院课题组依据国家统计局公布的相关指标数据和上海易居房地产研究院自身积累的市场数据对我国商品房期房库存推算后发现：商品房期房库存规模数倍于现房库存。

  2009年年末，全国商品房期房、现房库存面积分别为3.1亿平方米和1.9亿平方米，2011-至2015年，期房库存规模年复合增速高达46%，大大超出现房库存规模的年复合增速（24%）。2016年，期房库存和现房库存均出现5年来首次负增长。2017年期房库存继续下行，但同比降幅收窄；现房库存加速下降；2018年，期房库存同比降幅进一步收窄；现房库存同比降幅缩小。截至2018年年末，全国商品房期房库存是现房库存的5.0倍，比2017年的4.5倍有所增加。

  从35个主要城市看，2009 年期房和现房库存总量分别为2.8亿平方米和0.9亿平方米。2011—2015年，期房库存年复合增速高达25%，大于现房库存年复合增速（20%）。至2018年年末，35个主要城市商品房期房库存是商品房现房库存的4.8倍。

  2018年年末，全国商品房期房存销比为22个月，超出18个月的合理规模区间，35个主要城市中有23个城市的期房存销比超出18个月的合理规模区间。可见，商品房期房库存已成为商品房库存的主体且状况不容乐观。

  商业和办公用房库存压力更为严峻

  2016、2017年是房地产去库存大幅推进的两年，但直至2018年12月末，全国办公楼、商业营业用房现房库存相比于各自2017年1季度的峰值仅分别下降了5%和14%，去库存效果并不明显，导致两者在商品房现房库存中的比例明显增大。2009年以来，全国办公楼和商业营业用房现房库存存销比始终远远大于商品住宅现房库存销比，截至2018年12月末，全国办公楼和商业营业用房现房存销比分别为36.3个月和42.5个月，同期商品住宅现房库存存销比为13个月。

  2018年，全国商品房期房库存中，住宅与非住宅（主要是商办用房）的占比基本持平，但非住宅商品房期房的存销比（157个月）远远大于住宅期房的存销比（18个月）。这与商办用房销售去化困难有密切关系。从2005年—2018年全国不同类型商品房期房销售面积来看，期房销售的绝对主力是住宅，商办用房销售占比非常低。

  尽管非住宅期房库存中存在一部分房地产开发企业计划自持的物业，但从近20年全国房地产开发企业经营情况来看，房屋出租收入在主营业务收入中的占比一直处于1.6%-2.3%的极低范围内，而商品房销售收入在主营业务收入中的占比从2000年的86.3%一路攀升到2017年的94.5%。这表明我国房地产开发业的经营模式以“开发-销售”为绝对主体， “开发-自持-出租”只占极小部分。因此，现有商品房非住宅期房库存中真正属于开发商计划自持的物业占比很低。商办用房期房库存去化压力巨大。

  商品房潜在库存持续施压

  在我国目前的房地产开发管理制度下，已开工但未竣工且未达到预售条件的在建商品房，在不久的将来就会变为期房，是商品房期房库存的主要来源，对于分析商品实际库存具有重要意义，可称之为商品房潜在库存，从2000年开始，全国商品房潜在库存每年均大于全国商品房销售面积。即使每年有小部分新开工面积因为烂尾或无法拿到预售证等原因不能转化为期房库存，但每年新开工面积与销售面积的差值经数年累积之后，也必然会对商品房库存持续施压。

  尤其是2010-2014年，新开工面积超出销售面积较多，令库存问题更加严重。2002年至2018年，商办用房的新开工面积与销售面积之比一直大于住宅，并且绝大多数月份维持在1.5以上，峰值甚至达到3以上。相比于住宅，商办用房潜在库存的压力相对更大。而商品房潜在库存总量和结构的不合理更将对未来商品房实际库存继续施压。

  住宅库存压力因部分增量库存转化为存量库存而加大

  商品房库存属于增量房地产库存，尚未能反映出存量房地产的库存状况。存量房地产库存，指在一个特定的区域内，截止到某时间点，已交付使用但尚未被使用的房地产（包括住宅、商业营业用房、办公楼和其他），也即空置的房地产。目前，国家统计局和相关其他部门尚未设立直接反映存量房地产库存的统计指标，需要根据现有相关统计指标推算。

  2016年—2017年全国商品住宅现房库存去化明显，但去化力量主要来自二三四线城市。其中，许多三四线城市的去化加快得益于当地政府出台了许多刺激住房需求的政策，例如:重新认定住房套数甚至暂停原有的限购政策，贷款优惠，大力推进棚改且实行货币化补偿，购房者享受购房补贴等。由此所激发的住房购买需求不完全属于真实的住房需求，其中不乏投机需求，此类需求者所购买的住房有相当比例会在较长时期内处于空置状态，即转化为存量住宅库存。

  虽然这类库存的规模尚难以具体估算，但我国人均拥有存量住房面积（35.6平方米，课题组根据住宅存量与居住人口的估算），大于人均GDP水平相似的波兰、保加利亚、罗马尼亚等国的人均住房面积，而与人均GDP水平高于我国的英国、希腊、立陶宛等国的人均住户面积相似。可以判断：相对于我国目前的经济发展水平，我国住宅存量已经偏大。由于收入水平差距存在，尽管尚有部分居民目前的住房条件不理想，但相当一部分高、中收入城市住户拥有两套或以上住房，其中有一定比例的住房处于长期空置状态（这在三四线城市较为明显）。上海易居房地产研究院流通研究所所长崔裴认为，可以推断新建商品住宅现房库存已有一部分转化为存量住宅库存，后者将成为未来住宅市场库存压力的一个重要来源。