[克而瑞]二线市场调研纪要（九）合肥篇

文／ 马千里 邱娟

  调研感受

  市政规划是推动合肥楼市发展的“唯一”利好

  老城区比较破、交通极度拥堵，新区市容环境、出行均相对较好

  滨湖新区市场热度高，但目前入住率不是很高，对商业支撑性不足

  限价背景下整体房价相对平稳，但滨湖新区投资客依旧相对较多

  新站区刚需客群购买力不足，客户偏爱小户型

  因为教育资源相对均衡，对“学区”关注度相对较弱

  房地差触底回升，品牌房企拿地意愿强烈

  市场主力供给产品是改善，但需求集中在刚需，供求存在错配

  本地人购买力相对不足，但新合肥人购买力不容小觑

  上半年企业拿地的热情比较高，滨湖区和包河区尤为突出

  01

  市场综述

  供求两端存在错配、小三房更畅销，滨湖新区改善产品更为集中

  2019年春节过后合肥房地产市场从2018年下半年的寒潮中走出，并逐渐回暖、进入传统楼市旺季“金三”、“银四”，楼市成交量有了明显上升。但5月份之后，市场还是有一丝凉意，当月去化率有明显的下滑，由3月份的73%降至8月份的59%。就价格梯队来看，新站区和瑶海区是合肥价格的低洼地，目前均价在1.3-1.5万元之间，瑶海区由于供地较少，加之城市面貌较差，市场热度不高，新站区由于价格相对较低，是刚需客群的首选，客群以本地居民以及周边郊县为主，市场保持在较高的热度。而滨湖、政务区产品相对高端，产品均价在2万元以上。政务区得益于市政府规划利好，发展已经较为成熟、房价也涨至高位，房价在2.2-3.5万元不等，但受土地资源越发稀缺的影响，可选项目较少；各区域比较之下，滨湖新区由于省府的搬迁带来的一系列利好、加之金融后台基地的开发，目前已经成为合肥楼市最热区域。就产品来看，目前供应量较大的金融后台板块客群以刚改为主，畅销产品为100平方米三方，而省府板块则主要面向高端改善客群，以启动区板块二次改善客群及在一二线工作的返乡兼顾投资的客群为主。

  值得注意的是，由于合肥民富基础较差，购买力相对较弱，主力需求还是集中在刚需层面，但是受近些年地价成本的快速上升，房企更倾向于做大户型、改善产品，因此供求两端存在明显的错配。通过我们的调研发现，无论是新站区地价产品、还是滨湖区的偏高端产品，都是面积较小的三房产品最为畅销。

  整体而言，合肥主城区成交量依然能保持在年均700万平方米左右，成交主力集中在滨湖和新站区，特别是滨湖区，占比超过全市成交量的四分之一。价格上，两区存在较大差异，但在限价政策的影响下，各区域价格保持相对稳定。由于前两年合肥土拍热度高涨、体量也十分巨大，预计下半年房企推货量还会维持在高位，房价也会延续稳定态势。

  02

  区域规划

  城市发展重心向西、向南，省府搬迁利好下滨湖区迎来大发展

  随着《合肥市城市空间发展战略及环巢湖地区生态保护修复与旅游发展规划》的落地，合肥实现了“141”城区空间战略到“1331”市域空间战略的升级，构筑“1331”市域空间发展新格局。单就核心区域来看，合肥形成了一个“双心两扇两翼”的新格局，双心一个是位于老城区的“老城中心”，一个是位于滨湖新区的“新城中心”；“两扇”则位于合肥的西北方和东南方，主要发展现代服务业；“两翼”则位于合肥的东北和西南部，主要是通过提升产业档次、空间重构解决工业围城。总体来看，合肥目前规划重心向西向南发展，在市政府、省政府的带动下，政务区、滨湖新区已经成为发展的重点，尤其是滨湖新区，由于环境优美、配套日趋完善，逐渐成为改善客群的置业首选。

  目前滨湖区可以分为启动区、省府板块、金融后台基地，环湖文化中心四个板块。其中首府板块尤为高端，成为合肥豪宅云集之地。就入住情况来看，仅启动区发展相对成熟、入住率较高，一是由于大量安置居民的导入，另一方面也是由于经开区的产业人口导入的缘故；金融后台区由于大多数项目还在建设，基本还未入住，但考虑到金融后台板块在滨湖新区属于价格洼地，吸引了大量刚需客群，预计3-5年之后，在经开区大量产业人口的导入后，发展前景持续看好。

  03

  政策调控

  土地调控再次升级，滨湖新区最高限价下降5000元/平方米

  2019年合肥楼市政策并无太大变化，限购、限价、限贷依然存在，限售依然尚未跟进。限购方面，市区（不含四县一市）本地户籍限购2套、非本地户籍限购1套（需连续1年个税或社保证明）；同时落户政策较为宽松，买房门槛相对较低，社保可补缴，“限购”政策执行相对宽松。限贷方面，首套房首付比例不低于3成，利率上浮20%；二套房月供结清首付4成，未结清首付5成，利率上浮30%。限价方面，既限地价也限房价，并且房价实行一盘一限价的策略，由于限价政策执行较严，合肥房价整体表现较为平稳，市场总体表现为“大政府、小市场”的格局。值得注意的是，合肥上半年调整了滨湖新区的最高限价，调整后的滨湖区最高地价为2280万元/亩、最高楼面价地价为17100元/㎡，这一限价较2016年葛洲坝竞得的单价地王22102元/平方米下调了5002元/平方米，限价红线再次下拉，滨湖土地调控再次升级。

  04

  棚改规模

  当前实物安置为主，对房价推动力相对较小

  近几年，合肥全市旧城区改造稳步推进，2018年开工棚户区改造安置住房20159套、完成率100.50%，基本建成棚户区改造安置住房17487套、完成率187.09%，提前超额完成棚户区改造年度目标任务。2019年计划开工量持续增加，高达23606套，基本建成任务10153套。截至7月底，全市共计开工棚改安置房20114套、开工率85.21%；基本建成棚改安置房9220套、基本建成率90.81%，照此速度，今年合肥棚改任务依然会超额完成。就棚改的区域分布来看，多集中在老城区瑶海区，2019年仅瑶海区就计划有86个项目征迁，预计征迁面积150万平方米、庐阳和蜀山也均有30多个项目在拆迁之列。值得注意的是，虽然合肥棚改规模依然较大，近两年均在2万套以上，但合肥的棚改以实物安置为主，对于房价的推动力相对较小。

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  区域房价

  政务房价领跑全市，滨湖、高新两区涨势凶猛

  据CRIC统计，2019年前7月合肥主城区住宅均价约17500元/平方米，较2015年同期已经实现翻番。但近一年以来，在限价政策的调控之下，合肥房价保持相对稳定、涨速较2016、2017、2018年上半年明显放缓。就主城九区价格来看，可以分为三个梯队，政务区由于发展较早、配套成熟，房价遥遥领先，上半年商品住宅成交均价已达27000元/平方米，其次第二梯队是滨湖、庐阳、包河、蜀山、经开、高新等区域，上半年商品住宅成交均价对于17000-20000元不等，其中滨湖区受规划利好影响，加之环境较为优美，投资客群比重相对较大，房价表现最为突出，8月份成交均价已突破2万元，达20856元/平方米，此外，高新区由于产业发展较快、人口导入也较为突出，房价涨速也较为突出，8月份均价增至18356元/平方米；而居于第三梯队的区域则是新站和瑶海区，成交均价均在1.3-1.5万元之间，以新站为例，客群以购买力相对较低的刚需客为主，同时由于供应体量巨大，价格表现较为平稳。

  06

  客户结构

  以地缘性客户为主，新合肥人购买力更强

  合肥房地产市场区域差异较大，新站、瑶海以本地刚需、刚改客户为主，肥东由于毗邻新站区，也有相对一部分刚改客群来新站置业，而瑶海由于处于老城区、环境较差，一般只有本地居民才在此置业。滨湖新区由于项目偏改善，除地缘性客户以外，省内流入人口以及一二线城市回流人群也占较大比重。高新区由于产业规划较好，发展前景较佳，也吸引一部分外来人口。总的来看，由于本地居民财富积累较少，购买力不及新合肥人。

  07

  购房偏好

  90-120平方米刚改主导市场，蜀山、新站、瑶海成刚需主战场

  受土地价格高位的影响，房企为保持较高的利润率，倾向于做大户型，90平方米以下产品在市面上几乎已经没有，供应主力以100平方米以上的三房、四房的改善产品为主。受供应结构的影响，当前市场成交主力面积段为90-120平方米刚需、刚改产品，且由于刚改人群对价格敏感度高，以新站区为例，总价段在150万以内的产品更易去化，而滨湖区总价段在200万以下的产品更容易去化。就区域来看，刚需产品集中在蜀山、新站、瑶海三区，相比之下，滨湖区改善型产品比重较高。总的来看，合肥房地产市场是刚需占主导的市场，但潜在库存是以改善为主，供给和需求方面存在严重的错配，无奈之下，很多刚需群体被改善，因此客户倾向于买面积较小、总价较低的产业，500元的价差就对这部分群体产生足够的吸引力。

  08

  土地市场

  土拍火爆、地价骤升，接近历史高位，滨湖竞争最为激烈

  2019年1-8月合肥主城区经营性用地整体供大于求，主要集中在滨湖、包河两区，政务区基本没有供地；成交主要以居住用地为主，从区域来看滨湖区最为火爆，其次是包河区和高新区。限价情况下，前7个月各区土拍依然多以溢价成交，平均溢价率38%，土拍热度较高。综合来看，上半年土地市场供应相对较多，并且市场极其火爆，地价骤升，平均楼板价超过10000元/平方米，接近2016年下半年历史高位11000元/平方米，鉴于合肥2019年供地计划明显收窄，在上半年已经占用较大推地指标的背景下，预计下半年推地量将明显减少。

  09

  产业支撑

  战略性新兴产业迅猛发展，“芯屏器合"挺起安徽制造脊梁

  近些年，合肥战略性新兴产业异军突起，发展迅猛，用"芯屏器合"简单四个字就可以总结其产业发展现状：“芯”指芯片产业，“屏”指平板显示产业，“器”指装备制造及工业机器人产业，“合”指人工智能和制造业融合。“芯”指芯片产业，“屏”指平板显示产业，“器”指装备制造及工业机器人产业，“合”指人工智能和制造业融合，“芯屏器合"占了合肥制造业的半壁江山。据统计，合肥是国内液晶面板产能规模最大、产线布局最完整的城市之一，聚集了京东方、康宁、维信诺、三利谱等一批龙头企业，上下游产业链企业75家，涵盖面板、基板玻璃等全部生产环节，实现 “从沙子到整机”全产业链布局，已完成投资超1400亿元，京东方6代线、8.5代线、10.5代线，维信诺AMOLED6代线等一批重大项目相继落地。此外，高新区也拥有像科大讯飞、中芯这类知名企业，芯片设计已经开始投产，城市综合实力明显增强。

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  企业竞争

  房地差触底回升
品牌房企拿地意愿强烈

  合肥房价地价差值自2016年下半年触底之后持续回升，房企盈利空间随之增加，这从根本上奠定了品牌房企竞相出价的基础；此外，2019年上半年合肥出让的土地多集中在滨湖新区、包河区等区位优越、有规划利好的区域，这也提升了品牌房企的心理预期、出价能力有明显提升，禹洲、保利两家房企上半年在主城区域涉宅土地拿地金额均超50亿元。此外，绿城、华宇、金地、龙湖、融创、旭辉、弘扬拿地金额均超20亿元。目前来看合肥客户对房企品牌、规模尚无明显偏向，上半年融创以64亿元的销售金额居于榜首，其次是本土房企文一地产，而深耕合肥的禹洲集团排在第八位。展望未来，受规划重点和供地偏好的影响，企业布局方向还是集中在滨湖区、包河区等热点区域和板块。

  市场难点

  需求仍以刚需为主
产品却已全面跨过改善门槛

  总体来看，合肥房地产市场的发展主要是依靠本地及周边县市客群带动，加之合肥近些年在人才新政的刺激下，人口流入量较为突出，新合肥人成为重要的购房群体之一。值得注意的是，合肥民富基础较弱，购买力相对欠缺，需求方面以刚需为主，但由于近两年合肥土地价格涨至高位，房企为保证盈利开发项目以改善产品为主，市场总体表现为产品的供求错配，许多刚需客群被“改善”，大户型产品去化缓慢。