[易居研究院]40城地市量价齐跌，二线城市全面降温态势初显

  上海易居房地产研究院11月1日发布《2019年10月40城土地市场报告》。该报告显示：

  10月，40城土地成交面积环比下降7.9%，移动平均土地成交均价环比下跌3.8%，量价齐跌。40城土地成交溢价率连续4个月下降，表明土拍持续降温，开发商高价拿地意愿不强，预计下半年溢价率仍将保持较低水平。当前政策调控方针并未发生转变，预计未来几个月40城土地市场仍将继续降温。

  10月，一二线城市地市量价齐跌，三线城市量升价跌。一线城市成交量下降主要是因为需求减弱而非土地供应量不足；此前相对坚挺的二线城市地价由8月份高点加速转跌，同时成交量下降明显，地市全面降温态势初显。

  易居研究院研究员王若辰表示：在政策的影响以及市场内在的地价调整需求下，预计未来几个月40城土地市场将进一步降温，逐步向合理水平靠近。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体：量价齐跌，溢价率继续下降

  1、土地成交建筑面积：10月环比下降7.9%，1-9月同比下降4.4%

  2019年10月，40个典型城市土地成交建筑面积4044.1万平方米，环比下降7.9%，同比下降10.3%。7.30政策后，8月份土地成交量下降明显，9月土地成交面积略微增长，10月份继续快速下降，开始进入较明显的降温趋势之中。

  2019年1-10月，40个典型城市土地成交建筑面积43503.9万平方米，同比下降4.4%，降幅继续扩大。

  2、土地出让金收入：10月环比下降33.5%，1-10月累计同比增加15.7%

  10月，40个典型城市土地出让金收入为1650.2亿元，环比下降33.5%，同比增长0.2%，土地出让金明显减少。2019年1-10月，40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元,同比增加15.7%，增速回落1.5个百分点。

  分城市来看，2019年1-10月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、武汉、和南京，土地出让金总额分别为2284.7、1382.1、1332.2、1305.7和1282.1亿元。其中，杭州土地出让金最多，并且远超过第二名上海，说明土地出让收入对地方政府财政收入贡献度很大；南京和广州同比增速超过70%。

  3、土地出让均价：10月环比下跌3.8%，同比上涨23.9%

  10月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5090.7元/平方米，环比微幅下跌3.8%；同比上涨23.9%，为3月以来首次涨幅收窄。

  4、土地成交溢价率：14.3%，连续4个月下降

  10月，40个典型城市土地成交溢价率为14.3%，相比9月下降2.4个百分点，已经连续4个月下降。

  分城市来看，10月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州，土地成交溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。一线城市中，除了北京溢价率高于10%，广州仅为3%，上海和深圳为0%。

  二、城市分类：二线城市全面降温态势初显

  1、一线城市：成交面积环比下降36.8%，地价环比下跌1.4%

  10月，4个一线城市土地成交建筑面积为255.4万平方米，环比下降36.8%。6个月移动平均成交价为14431.4元/平方米，环比下跌%，同比下跌2.5%。一线城市房地产调控政策严厉，土地出让面积相对有限，房企补库存需求相对较大，因此其土地成交量不仅取决于需求量，更多时候还受到供给量的较大影响。9月，一线城市土地供应量相比8月仍有小幅增长，成交数据通常滞后供应数据一个月，因此10月份成交面积的下降更多是受需求量下降导致。

  2、二线城市：成交面积环比下降9.1%，地价环比下跌5.4%

  10月，二线城市土地成交建筑面积为2825.8万平方米，环比下降9.1%；6个月移动平均成交价为4858.5元/平方米，环比下跌5.4%，跌幅扩大。9月，二线城市地价接近2017年9月5421.9元/平方米的历史高点，10月份初步确立反转趋势，预计未来几个月地价将进一步下跌，向合理水平回归。

  3、三线城市：成交面积环比增长9.5%，地价环比下跌4.0%

  10月，三线城市土地成交建筑面积为962.8万平方米，环比增长9.5%；同比下降10.9%。6个月移动平均成交价为2719.0元/平方米，环比下跌4.0%。

  随着棚改目标的大幅下降和购买力的透支，多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场未来几个月地价或将继续下跌。

  三、结论和趋势：地市全面降温趋势开始显现

  7月30日中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。同时，央行就房地产占用信贷资源，消费贷、银行理财等资金违规进入房地产市场等问题进一步探讨解决，8月土地市场降温明显。

  10月，40城土地市场量价齐跌，其中相对坚挺的二三线城市开始出现了较明显的降温态势，预计未来几个月将继续降温，逐步向理性水平靠近。