[易居研究院]2019年10月全国房地产市场报告

全国商品房销售面积年内首次由负转正，但真正的向上拐点并未来临

  上海易居房地产研究院11月14日发布了《2019年10月全国房地产市场报告》。报告指出，1-10月，房地产开发企业土地购置面积同比下降16.3%，降幅收窄；土地购置均价同比上涨1.4%，涨幅小幅收窄。表明土地市场成交略有回升，但整体降幅依然较大。1-10月，全国房地产开发投资同比增长10.3%，增速小幅回落。分物业来看，住宅投资同比增长14.6%，办公投资同比增长1.6%，商业营业用房投资同比下降7.6%。开发企业房屋新开工面积同比增长10%，增速小幅提高，此前已连续5个月收窄。表明资金面紧张和销售乏力后，房企投资和新开工开始减速。1-10月，商品房销售面积同比增长0.1%，增速今年以来首次由负转正。其中东部地区同比下降2.1%，中部地区同比增长0.6%，西部地区同比增长3.8%，东北地区同比下降5%。从销售面积来看，西部地区同比增速最大，东北地区同比降幅最大。1-10月，全国商品房成交均价同比上涨7.2%，涨幅与上月持平。其中东部和东北地区涨幅较高，为9.1%和8.7%，中部和西部地区涨幅分别为6.2%和6.1%。1-10月，房地产开发企业到位资金同比增长7%，增速小幅回落；房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速3.3个百分点，房企资金压力较大。

  易居研究院研究员沈昕表示，10月商品房年初累计销售面积同比增速年内首次由负转正，与开发商为回笼资金加大销售力度有关。从现阶段的房地产调控政策、货币金融环境等来看，真正的拐点可能并未来临，目前只是低位反复震荡状态。

  报告显示：

  1-10月全国土地购置面积同比下降16.3%，降幅收窄。1-10月，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，降幅比1-9月份收窄3.9个百分点。从单月数据来看，10月房地产开发企业土地购置面积环比下降9%，同比增长12.8%。

  从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长；此后年初累计增速在5-13%内震荡上行，11月同比增速升至16.3%，为2012年3月以来的近五年来最高位；12月有所回调。2018年初，土地购置面积同比微降，此后两个月小幅震荡，5月份开始连续回升，9-12月份增速高位盘整。2019年1-2月，土地购置面积同比大幅下降，降幅创2012年以来新高,3-5月份低位盘整，6月份以来降幅逐渐收窄。今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关。考虑到房企融资环境持续收紧，预计全年开发企业土地购置面积维持负增长的态势应该是没有悬念的。

  1-10月全国土地购置均价同比小幅上涨1.4%，涨幅小幅收窄。1-10月，全国房地产开发企业土地购置均价5397元/平方米，同比上涨1.4%，涨幅较1-9月收窄1.2个百分点，较去年同期收窄3.3个百分点。继年初季节性异动后，3月和4月涨幅连续收窄，5月进入负区间，6月份跌幅收窄至接近0，7月和8月涨幅连续扩大，9月和10月涨幅小幅收窄。2019年四季度，考虑到开发商资金面紧张，预计全国土地购置均价同比涨幅继续低位盘整的可能性较大。

  全国房地产开发投资增速小幅回落。2019年1-10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.6%。

  从结构来看，住宅投资同比增长14.6%，办公投资同比增长1.6%，商业营业用房投资同比下降7.6%。可见，住宅库存回归合理区间后，部分城市开始增加供给，而商办物业由于库存较高，投资依旧乏力。整体来看，2019年四季度，随着开发商资金面紧张和商品房销售乏力，预计全国房地产开发投资增速还将继续回落。

  新开工面积增速小幅提高，此前连续5个月小幅回落。1-10月，房屋新开工面积185634万平方米，增长10%，增速加快1.4个百分点。其中，住宅新开工面积136937万平方米，增长10.5%。2019年四季度，考虑到销售增速大概率继续低位盘整以及今年前三季度房企土地购置面积大幅下降，预计新开工面积同比增速短暂上升后还将继续回落。

  1-10月全国商品房销售面积同比增长0.1%，年内首次由负转正。1-10月，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1-9月份为下降0.1%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.0%。10月商品房销售面积有所回升，与开发商为回笼资金加大销售力度有关。

  单月数据来看，10月商品房销售面积为14072万平方米，环比下降18.8%，同比增长1.9%。其中，住宅销售面积同比增长4.4%，办公楼销售面积同比下降20.4%，商业营业用房同比下降16.5%。

  1-10月，东部地区商品房销售面积52415万平方米，同比下降2.1%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点；中部地区商品房销售面积37960万平方米，增长0.6%，增速加快0.1个百分点；西部地区商品房销售面积36786万平方米，增长3.8%，增速回落0.8个百分点；东北地区商品房销售面积6090万平方米，下降5.0%，降幅收窄0.9个百分点。

  目前来看，东部地区调整时间最长，2018年年初以来就一直是同比下降，目前还处于筑底过程中；中部地区降温时间晚于东部地区，处于震荡下行过程中；西部地区最晚启动，降温时间也最晚，目前增速是所有地区中最高的，处于震荡下行过程中；东北地区处于震荡下行和筑底过程中。

  1-10月全国商品房成交均价同比上涨7.2%，涨幅与上月持平。1-10月，全国商品房成交均价9337元/平方米，同比上涨7.2%，涨幅与1-9月持平，6月份以来处于小幅震荡下行的过程中。其中住宅成交均价9301元/平方米，同比上涨9.2%；商业营业用房成交均价同比上涨0.7%；办公楼成交均价同比上涨0.5%。分地区来看，东部和东北地区涨幅较高，为9.1%和8.7%，中部和西部地区涨幅分别为6.2%和6.1%。

  三类物业存销比均进入上行周期，商办去库存压力更大。10月末，商品房待售面积49323万平方米，环比下降0.05%，同比下降6.6%。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降至今，10月末环比9月末下降0.6%；商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，下降速度小于住宅，10月末环比9月末下降0.1%；办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，10月末环比9月末增长0.3%，距离最高点仅下降2.9%，办公楼的库存下降速度是最慢的。

  10月末，全国商品房现房存销比为22.4月，环比上升0.4%。其中，住宅现房存销比为14月，环比下降0.3%；办公楼现房存销比为41.1月，环比增长0.1 %；商业营业用房现房存销比为45.4月，环比增长1%。值得关注的是，三类物业现房存销比均已进入上行通道。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行；商业营业用房2018年9-12月连续4个月上行，2019年2月份小幅下降后又持续小幅上升，整体来看均已进入上行通道；住宅现房存销比自2018年8月以来连续震荡上行，整体来看存销比已进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。

  房企到位资金同比增长7%，增速小幅回落。1-10月，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；定金及预收款49163亿元，增长9.4%；个人按揭贷款22137亿元，增长14.1%。房地产开发企业到位资金主要来源于定金及预收款和个人按揭贷款增长较多，自筹资金增速较去年同期有较大回落，房企资金压力依然较大。

  从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差，这一趋势延续至今，10月开口为3.3个百分点。今年上半年，大中开发商发债量大增，其中美元债为主，缓解了部分资金压力。但5月底以来房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷收紧。考虑到四季度整体销售增速难以有较大起色，房地产企业的资金压力将加剧。

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