[中房研协]房地产销售面积增幅转正，未来谨慎乐观

  一、10月销售面积同比增幅今年首次由负转正

  1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1—9月份为下降0.1%。

  今年前十个月，商品房销售面积累计同比首次由负增长转正，累计同比小幅上涨 0.1个百分点，较上个月提高0.2个百分点。销售金额同比增幅连续4个月稳步回升，本月累计同比增幅较上月提高0.2个百分点。

  前10月房地产销售金额及销售面积累计同比全部实现正增，这是一个标志性的时间节点和事件。此前楼市经历了多重政策调控和行情波动，市场信心也一度悲观和不稳，但在以住宅为主的市场需求推动下，楼市无论是投资总量还是销售总量再次超越了去年同期的行业发展水平，且未来发展势头依然不减，说明楼市的内生发展基础足够坚实，行业稳定发展有期盼，行业对宏观经济的稳定贡献也有足够底气。

  中央“房住不炒”政策坚定执行，地方“因城施策”更显灵活性。不少城市施行双向调控，市场处于小幅波动区间，更加稳定从容。预计四季度，房企为实现全年业绩，通过以价换量等促销手段，加速资金回笼，并进行激烈的行业地位卡位赛。如果政策不出现重大加码变故，市场则继续沿着稳步发展态势进行，全年房地产销售面积和销售金额大概率再创历史新高，房价总体水平进一步提升。

  单月数据方面，相较于9月份的阶段性“热销”，10月商品房销售面积环比走低，同比小幅增长1.9%，同比增速连续两月走低。 但就10月份来说，楼市的答卷并不理想。

  从分类物业销售看,仅住宅销售面积上涨，同比上涨1.5%，涨幅较上月进一步扩大0.4个百分点；办公、商业用房继续同比下降，且降幅较上月继续扩大，办公楼跌幅扩大0.9个百分点，商业营业用房跌幅扩大0.3个百分点。销售金额中住宅仍一枝独秀，保持正增长，增幅较上月增加0.5个百分点，住宅是支撑全口径楼市销售面积增幅回正的绝对主体动因。

  分地区看，东部、东北销售面积负增长，但跌幅分别收窄了0.8和0.9个百分点；中、西部地区同比分别上涨0.6%和3.8%，其中中部地区较上月上涨0.1%，西部地区涨幅较上月收窄0.8%。各地区销售金额均保持增长，从同比变动看，中、西部地区较上月分别收窄0.4%、0.5%。西部地区市场在当前楼市增长贡献中最大。

  二、房地产开发投资同比增幅依然高于10%，但增幅处于小幅回调轨道

  2019年1—10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1—9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。

  1-10月，房地产投资同比总体稳定，小幅回落。在累计增幅方面，较去年同期增幅上涨0.6%。其中10月份房地产开发投资增速和绝对量均较上月出现回落。就开发企业而言，全年工作进入收尾阶段，开发投资在第四季度总体不会过于激进，企业的关注点更多是销售资金的回笼，以及明年经营工作的计划安排。

  从物业类别投资上看，住宅投资同比增速14.6%，涨幅较上月下降0.3个百分点。办公楼投资上涨1.6%，商业营业用房持续负增长，同比下降7.6%。各区域开发投资均为正增长，西部地区增幅明显。东、西、东北地区投资增幅与上月相比涨幅回落，中部地区与上月持平。

  投资预期方面，当前房地产开发投资处下行周期，经9月短暂企稳后继续小幅回落，但韧性较强。一方面，新开工反弹以及土地购置费的延迟支付对房地产开发投资韧性仍有一定支撑。另一方面，近期房企加快推盘促进现金回流，有利于后续投资跟进。总体上看，随着融资环境日益趋严，地产全年投资增速仍有小幅回落压力。

  三、新开工面积绝对量表现稳定，累计增速出现反弹

  1—10月份，房屋新开工面积185634万平方米，增长10.0%，增速加快1.4个百分点。其中，住宅新开工面积136937万平方米，增长10.5%。

  1-10月份，房屋新开工面积累计同比增长10%，增速连续5个月小幅下滑后迎来明显反弹。其中，住宅新开工同比增长10.5%，较上月增长1.7个百分点；办公楼上涨18.5%，较上月上涨2.8个百分点；商业营业用房持续负增长，跌幅扩大0.9个百分点。

  单月看，10月新开工面积为2亿平方米左右，较上月略有减少，总体是稳定的。同比方面，由于去年同期新开工基数低，所以表现为同比大幅上涨23.2%。

  新开工面积增幅自5月份开始，一直相对稳定，与开发投资组成硬币的两个面。新开工面积绝对值的稳定比同比的上涨更有数据意义，这也意味着未来市场供应是稳定的。

  四、开发企业到位资金情况平稳

  1—10月份，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1—9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；定金及预收款49163亿元，增长9.4%；个人按揭贷款22137亿元，增长14.1%。

  10月份，房企到位资金小幅回落0.1个百分点，总体保持平稳态势。到位资金中，定金及预收款和个人按揭贷款到位金额较上月有所增长，这主要与近期房企积极促销促进销售量上涨有关。目前，房企融资环境仍偏紧，融资利率较高，不少房企发行美元债作为资金补充。对于高负债率的中小型房企而言，未来融资难度将继续加大。对于大房企来说，虽然在拿地成本和规模方面有一定优势，但若不对高杠杆问题引起重视，也容易陷入资金断裂破产的境地。

  五、土地购置面积、成交价款跌幅持续收窄

  1—10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，降幅比1—9月份收窄3.9个百分点；土地成交价款9921亿元，下降15.2%，降幅收窄3.0个百分点。

  1-10月，土地市场降幅继续收窄，该市场已由“深冬”转为“晚冬”，虽然还是很冷，但市场增幅由负转正已经可以期待。土地市场持续负增长的低迷态势主要与“四限”政策及歧视化的对房金融信贷政策密切相关。受土地市场持续低位运行的影响，百强房企拿地较审慎，拿地溢价率也显著回调。但也有不少房企选择逆周期低溢价拿地。1-10月，土地成交均价为5397元/平方米，同比增长1.4%。从市场情况看，有些城市已进入调整期，价格开始下行，对于已经进入调整期的城市来说，房企可关注优质地块，积极拓展，而对于地价高位的城市来说，企业要对土地成本和价格进行控制和考量。

  六、商品房待售面积继续走低，谨防住宅超售

  10月末，商品房待售面积49323万平方米，比9月末减少23万平方米。其中，住宅待售面积减少125万平方米，办公楼待售面积增加9万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。

  商品房库存面积继续下降。从物业类别上看，办公楼待售面积持续上涨，住宅面积连续8个月下降，商业营业用房较上月降幅小幅收窄。从绝对量上看，待售面积去化为近49个月来最低值。

  （本文来源：中房研协 测评研究中心）

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