[易居研究院]2019年11月全国房地产市场报告

  上海易居房地产研究院12月16日发布了《2019年11月全国房地产市场报告》。报告指出，1-11月，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.2%，降幅收窄；土地购置均价同比上涨1.5%，涨幅略微扩大。表明土地市场成交略有回升，但整体降幅依然较大。1-11月，全国房地产开发投资同比增长10.2%，增速小幅回落。分物业来看，住宅投资同比增长14.4%，办公投资同比增长2.5%，商业营业用房投资同比下降7.3%。开发企业房屋新开工面积同比增长8.6%，增速小幅回落。表明资金面紧张和销售乏力后，房企投资和新开工开始减速。1-11月，商品房销售面积同比增长0.2%，增速小幅提高。其中东部地区同比下降1.3%，中部地区同比下降0.3%，西部地区同比增长3.8%，东北地区同比下降4.5%。从销售面积来看，西部地区同比增速最大，东北地区同比降幅最大。1-11月，全国商品房成交均价同比上涨7.1%，涨幅小幅收窄。其中东部和东北地区涨幅较高，为8.4%和8.3%，西部和中部地区涨幅分别为6.5%和6%。1-11月，房地产开发企业到位资金同比增长7%，增速与上月持平；房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速3.2个百分点，房企资金压力较大。

  易居研究院研究员沈昕表示，近日中央经济工作会议重申房住不炒，充分说明了中央对房地产市场平稳健康发展的决心。近日银保监会提出要完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击各类违规行为。10月份以来商品房销售情况有所好转，与开发商为回笼资金加大销售力度有关。从现阶段的房地产调控政策、货币金融环境等来看，行业真正的向上拐点可能并未来临，目前销售也可能只是低位反复震荡状态。

  报告显示：

  1-11月全国土地购置面积同比下降14.2%，降幅收窄。1-11月，房地产开发企业土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%，降幅比1-10月份收窄2.1个百分点。从单月数据来看，10月房地产开发企业土地购置面积环比增长13.9%，同比下降0.8%。

  从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长；此后年初累计增速在5-13%内震荡上行，11月同比增速升至16.3%，为2012年3月以来的近五年来最高位；12月有所回调。2018年初，土地购置面积同比微降，此后两个月小幅震荡，5月份开始连续回升，9-12月份增速高位盘整。2019年1-2月，土地购置面积同比大幅下降，降幅创2012年以来新高,3-5月份低位盘整，6月份以来降幅逐渐收窄。今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关。考虑到房企融资环境依然很紧，预计全年开发企业土地购置面积将比去年下降10%左右。

  1-11月全国土地购置均价同比小幅上涨1.5%，涨幅略微扩大。1-11月，全国房地产开发企业土地购置均价5506元/平方米，同比上涨1.5%，涨幅较1-10月微幅扩大0.1个百分点，较去年同期收窄3.7个百分点。继年初季节性异动后，3月和4月涨幅连续收窄，5月进入负区间，6月份跌幅收窄至接近0，7月和8月涨幅连续扩大，9月和10月涨幅小幅收窄，11月涨幅微幅扩大。预计全年全国土地购置均价相比去年微涨的可能性较大。

  全国房地产开发投资增速小幅回落。2019年1-11月，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资89232亿元，增长14.4%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.6%。

  从结构来看，住宅投资同比增长14.4%，办公投资同比增长2.5%，商业营业用房投资同比下降7.3%。可见，住宅库存回归合理区间后，部分城市开始增加供给，而商办物业由于库存较高，投资依旧乏力。整体来看，预计全年全国房地产开发投资增速将比去年增长10%左右。

  新开工面积增速小幅回落。1-11月，房屋新开工面积205194万平方米，增长8.6%，增速回落1.4个百分点。其中，住宅新开工面积151447万平方米，增长9.3%。考虑到年底和明年年初销售增速大概率继续低位盘整以及今年前三季度房企土地购置面积大幅下降，预计年底和明年年初新开工面积同比增速还将继续回落。

  1-11月全国商品房销售面积同比增长0.2%，增速小幅提高。1-11月，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1-10月份加快0.1个百分点。其中，住宅销售面积增长1.6%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.1%。10月份以来商品房销售面积有所回升，与年末开发商为回笼资金加大销售力度有关。

  单月数据来看，11月商品房销售面积为15654万平方米，环比增长11.2%，同比增长1.1%。其中，住宅销售面积同比增长2.9%，办公楼销售面积同比下降12.2%，商业营业用房同比下降15.1%。

  1-11月，东部地区商品房销售面积58394万平方米，同比下降1.3%，降幅比1-10月份收窄0.8个百分点；中部地区商品房销售面积42441万平方米，下降0.3%，1-10月份为增长0.6%；西部地区商品房销售面积41238万平方米，增长3.8%，增速持平；东北地区商品房销售面积6832万平方米，下降4.5%，降幅收窄0.5个百分点。

  从商品房销售面积同比增速走势看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速进一步回落。2018年1-4月份商品房成交面积同比增速继续回落，二季度由于部分二线与三四线城市成交明显增长，5-7月商品房成交面积同比增速有所反弹，8月份至年底商品房成交面积同比增速再次回落。2019年1-2月商品房成交面积同比开始转跌，3月和4月部分城市成交回暖出现“小阳春”，商品房销售面积同比降幅小幅收窄，5月份以来同比降幅一直在0轴附近小幅震荡，10月增速年内首次由负转正。在房住不炒的大背景下，随着中央明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，预计全年商品房成交面积大概率与去年持平或微增。

  目前来看，东部地区调整时间最长，2018年年初以来就一直是同比下降，目前还处于筑底过程中；中部地区降温时间晚于东部地区，处于震荡下行过程中；西部地区最晚启动，降温时间也最晚，目前增速是所有地区中最高的，处于震荡下行过程中；东北地区处于震荡下行和筑底过程中。

  新开工面积反映的是未来的楼市供应，假设未来一段时间维持目前的销售水平，则当前新开工面积与销售面积的比值一定程度上就可视为未来三个季度左右的供求比。从年初累计新开工面积与销售面积的比值来看，2012年随着楼市的降温，比值大幅下降，2013年年初季节性异动后继续下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震荡，即新开工面积低于销售面积。2018年以来随着大部分城市库存降低，房企开始补库存，新开工面积与销售面积的比值回升到100%以上，并持续走高，目前维持在120%左右水平，如果未来销售不能提高的话，将出现供大于求的现象。

  1-11月全国商品房成交均价同比上涨7.1%，涨幅小幅收窄。1-11月，全国商品房成交均价9335元/平方米，同比上涨7.1%，涨幅比1-10月小幅收窄0.1个百分点，6月份以来处于小幅震荡下行的过程中。其中住宅成交均价9304元/平方米，同比上涨8.9%；商业营业用房成交均价同比上涨0.6%；办公楼成交均价同比上涨0.7%。分地区来看，东部和东北地区涨幅较高，为8.4%和8.3%，西部和中部地区涨幅分别为6.5%和6%。

  三类物业存销比均进入上行周期，商办去库存压力更大。11月末，商品房待售面积49221万平方米，环比下降0.2%，同比下降6.5%。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降至今，11月末环比10月末下降0.4%；商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，下降速度小于住宅，11月末环比10月末增长0.03%；办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，11月末环比10月末增长0.4%，距离最高点仅下降2.5%，办公楼的库存下降速度是三类物业中最慢的。

  11月末，全国商品房现房存销比为22.8月，环比上升0.8%。其中，住宅现房存销比为14.1月，环比上升0.4%；办公楼现房存销比为42.3月，环比上升0.6%；商业营业用房现房存销比为46.6月，环比上升1.4%。值得关注的是，三类物业现房存销比均已进入上行通道。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行；商业营业用房2018年9-12月连续4个月上行，2019年2月份小幅下降后又持续小幅上升，整体来看均已进入上行通道；住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行，整体来看存销比已进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。

  房企到位资金同比增长7%，增速与上月持平。1-11月，房地产开发企业到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速与1-10月份持平。其中，国内贷款23013亿元，增长5.5%；利用外资161亿元，增长57.5%；自筹资金52511亿元，增长3.7%；定金及预收款54482亿元，增长10.0%；个人按揭贷款24395亿元，增长13.9%。房地产开发企业到位资金主要来源于定金及预收款和个人按揭贷款增长较多，自筹资金增速较去年同期有较大回落，房企资金压力依然较大。

  从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差，这一趋势延续至今，11月开口为3.2个百分点。

  今年上半年，大中开发商发债量大增，其中美元债为主，缓解了部分资金压力。但5月底以来房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷收紧。近日，银保监会提出要完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击各类违规行为。考虑到年末和明年年初整体销售增速难以有较大起色，房地产企业的资金压力将加剧。