[易居研究院]2019年12月上海房地产市场报告

  上海易居房地产研究院2020年1月10日发布《12月上海房地产市场报告》。该报告显示，新房和二手房市场出现以下特征：

  新房市场：12月，上海新建商品住宅成交面积为68.6万平方米，环比下降2.3%，同比增长33.5%；新增供给面积73.7万平方米，环比增长52.2%，同比下降45.3%。12月上海共有30个新建商品住宅项目进入市场，临近年关供给明显增加，但并未推高12月新房的成交。

  回顾2019年月度成交数据，除去4月的小阳春和8、9月的临港新政明显利好，其他月份成交量都较为平稳。总体来看，新房市场成交乏力，上涨动力明显不足。

  年度数据来看， 2019年上海新建商品住宅成交面积约769.2万平方米，同比增长19.0%；新增供给面积762.9万平方米，同比下降7.0%。2017年商品住宅供应为2006年以来最低水平，2018年供给放量，但高供给并未推动成交量的上行，2019年供给略下滑，供小于求，成交量为近三年的最高值。从短周期来看，类似于2012年。参照2013年，预计2020年新建商品住宅成交量将小幅增长。

  从环线来看，在占比上，2019年内环内以及外环以外的新房成交量较2018年有所增长，其中，外环以外的新房成交面积达74%。在同比上，内环内成交面积同比增长42.0%尤为显著，市区入市项目增加，2019年上海楼市持续限价高压，开发商恐捂盘惜售等市场回暖无望，趁着小阳春上半年释放了部分市区盘。郊环外成交面积同比增长31.1%，主要是临港新政利好所致。

  从各区域来看，2019年上海商品住宅成交面积居前三的区域为浦东、青浦和奉贤，三区新房成交面积占全市总成交面积的45.0%，其中浦东区新房成交面积170.0万平方米，仍位居榜首。同比来看，除了几个基数较低的区域外，奉贤和黄浦同比增速较快，分别为42.0%和34.7%；静安增速最慢，为-22.5%。

  从需求性质来看，按套均面积分成刚需、改善和享受型住房。占比上，改善型需求超过半壁江山，套面积在90-160平方米的成交占总成交面积的61%。成交面积上，各类需求同比均呈现正增长，其中，改善型需求增速最快，为24.5%。

  从项目销售情况来看，排名前十位的项目绝大部分位于郊区，其中位于青浦的万科天空之城成交面积11.7万平方米，居2019年商品住宅成交面积榜单首位。第二和第三名分别为位于静安的静安府和位于嘉定的西郊金茂府。万科天空之城作为热门的TOD项目，周边配套较成熟，性价比较高，一二三期均引起热销。

  12月上海新建商品住宅成交均价为56259元/平方米，环比上涨6.0%，同比下跌9.0%。12月新房成交均价环比有所上升，考虑到新房成交均价主要受成交项目结构影响，从成交金额来看，排名在前五的绿宝园、大名城紫金九号项目，成交均价均超过6万，使得12月新房成交均价较11月有所上涨。预计后续上海新房价格将维持相对平稳的态势。

  年度数据来看，2019年上海新房成交均价为54499元/平方米，同比上涨2.0%。观察历史数据可知，从成交均价来看，自2006年至2019年，上海房价整体呈现上涨的走势；从同比涨幅来看，2018年和2019年成交均价同比涨幅大幅收窄，2019年同比涨幅处于历史较低值。上海新房房价深受政策调控影响，2011年和2012年接近于零的同比增速是因为一系列限购限贷的调控政策，有效地遏制了房价。上海楼市调控政策难放松，预计2020年成交价格大概率将盘整。

  截止到2019年12月底，上海新建商品住宅库存总量为773万平方米，环比增长0.0%，同比增长11.5%。上海新建商品住宅存销比为11.4个月，比11月增加0.1个月。观察历史数据，2019年3-9月存销比下行，10-12月存销比处于盘整态势，目前处于合理区间。

  二手房市场：12月上海二手住宅成交近2.0万套，环比增长11.2%，同比增长27.6%。月度数据来看，虽11、12月成交量出现年末翘尾止降转增，但仍处于2019年4月以来的下行通道，不改二手房市场降温的态势，市场交易情绪在小阳春后持续走弱。除了个别月份，2019年单月成交量的绝对值不低，绝大多数月份月成交可达到2万套的历史平均水平。

  2019年上海二手住宅累计成交约23.7万套，同比增长44.8%。结合历史数据来看，二手房成交量波动规律较明显。2009年成交量大增，市场经历了3年低迷期后，2013年成交量开始回升，随即2014年成交量再度下滑。2015年及2016年成交量明显高于2009年，市场出现2年低迷后回升，2019年回升幅度不及2013年。预计2020年二手房成交量大概率不会像2014年那样出现大幅萎缩，考虑到2019年成交量基数较大，预计同比也不会出现大幅增长。

  11月，上海二手住宅价格环比增速为0.0%，同比上涨1.1%。按统计局统计口径来看，受2018年“731”会议影响，二手住宅价格自2018年7月至2019年2月，连续了8个月环比下跌。3月起环比转负为正，5-8月环比进入盘整期。同比曲线的波动具有一定的周期性，连续两三年同比涨幅在正区间，随后步入负区间。2015年至2016年10月，楼市繁荣期二手房同比涨幅不断扩大至过去12年来最高点36.7%，因此房价下跌调整期也较长。考虑到2019年上海二手房月成交量较2018年同期均有所增长，预计二手房价格同比继续上涨。

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