[仲量联行]北京办公楼租金持续下降 商业地产投资现爆发式增长

  2020年1月15日，北京——“尽管经济下行压力持续，北京投资市场仍然实现爆发式增长，充分体现北京对投资者的高度吸引力。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。2019年全年投资市场成交总额达到近800亿元人民币，其中办公楼物业仍备受投资人青睐，成交金额占全年整栋交易总额的主体。与此同时，零售市场受经济影响，年底前租赁需求显著放缓；物流市场表现优异，尽管年底租金增长有所趋缓，但全年租金增长率仍达到两位数；高端住宅市场的充足供应释放稳定需求，年末豪华公寓销量强劲。

  甲级办公楼

  经济放缓，整体租赁需求持续收缩。截至2019年底，办公楼市场租赁成交总量（基于建筑面积）已同比下降25％。受宏观环境影响，租赁市场活跃度下降。但政策利好对市场的影响在年底前已开始显现，更有针对性的举措有助于刺激并推动金融行业需求提升。例如，根据新规，银行需设立独立的子公司开展理财业务，而金融街则是本季度对此类机构最具吸引力的子市场。

  年末市场录得多座新项目完工入市，CBD核心区的中国尊备受市场期待。第四季度共计5个项目竣工，带来780,000平方米新增供给。其中，备受瞩目的中国尊项目成为北京第一高的地标性建筑。在近几个月需求放缓的环境下，供应的大量增加进一步加剧了CBD核心区域及周边现存项目业主之间的竞争压力，同时促使全市甲级办公楼年末整体空置率大幅上升至11.3%，企业缩减租赁面积的行为也持续推高市场空置水平。

  租金下跌触发市场进入调整期。全市整体租金水平呈持续下滑趋势，录得环比下降1.8％，同比下降4.0％。由于经济下行已成定局，业主已采用更为灵活的租赁策略，特别是在空置率较高的CBD区域。“由于当前经济环境无明显回暖的迹象，我们预计市场租金将在2020年进一步下降，业主方将不断寻求租金收益与入住率之间新的平衡点。”张莹表示，“随着更多项目入市、可供租赁的选择增多，物业管理水平和楼宇品质将愈发成为影响项目表现的重要区别性因素，头部项目与市场中其他项目将进一步分化。”

  投资

  尽管经济面临挑战，投资仍集中涌入北京市场，推动2019年全市大宗交易总额录得约800亿元人民币。今年北京市场表现和抗压能力优于内地其他市场，吸引投资者青睐，投资总额较2018年全年的380亿元翻了一番，较2017年的250亿元则增长了三倍。办公楼物业仍为最受欢迎的资产类别，成交金额约占2019年成交总额的70％。

  第四季度北京投资市场录得多宗重点成交，推动全年交易总额创纪录。本季度重点办公物业成交包括：安联集团和首峰资金（Alpha）以约78亿元收购了位于“大望京”区域的融新科技中心85%权益；GIC收购丽泽汇亚大厦的剩余股权，成为该资产全资持有人。其他主要成交还包括高和资本接盘爱琴海购物中心，以及万科以7.97亿元收购中粮万科半岛广场项目剩余股权。“直到2019年底，市场中的投资者仍在持续追逐各类型投资机会，且有多宗交易仍在谈判进程中，因此预计市场投资活力在2020年将继续保持强劲。”仲量联行华北区投资部总监王刚表示，“面对经济挑战，北京已愈发成为一个更为可靠、更具吸引力的投资目的地。投资者相信北京强劲的基本面有助于市场抵御风险，这将为2020年的市场带来更多可能。”

  优质零售

  销售额下滑推动市场压力逐渐攀升，年底前市场面临更多挑战。在经济下行压力的持续影响下，零售商和业主均在年末表现出担忧情绪。品牌方的扩张战略大多趋于谨慎，租赁活动逐渐放缓。然而，国内的小吃类餐饮品牌仍保持活跃、逆势扩张。此外，多个奢侈品牌本季度在新开业的北京SKP南馆（SKP-S）开设了主打细分领域的新门店，包括Gucci的美妆体验店和Moncler的宠物用品店。

  首版北京《米其林指南》有望为2020年的零售物业市场带来新的火花。受经济环境影响，许多餐厅销售额持续下滑，预计这一趋势将在2020年持续。而随着年末米其林集团发布《米其林指南》，一些业主开始考虑引进米其林星级餐厅，以此吸引更多消费者前来体验。“米其林推荐标准广受认可，评定星级能帮助许多餐厅扩大知名度和影响力。随着餐厅烹饪水准和就餐环境的品质化升级，北京在世界美食版图上的地位将更进一步，为全市整体零售市场的发展创造新的机会。”仲量联行北京研究部经理纪明表示。

  工业物流地产

  尽管经济增长放缓，第三方物流公司仍然是租赁需求的主要来源。大型第三方物流公司持续寻求机会开发自用仓储项目，本季度顺丰速运在北京机场物流园区的新项目破土动工。在当前市场环境下，一小部分租户因业务缩减做出战略调整，缩减租赁面积。较为偏远的区域受影响较大，但黄金地段的区位优势仍然显著。

  本季度有一个新项目竣工，2019年全年供应创纪录。本季度，通州物流园区一座近期入市的项目推出二期部分，为市场带来了9.5万平方米的新增供应。2019年全年共有超过38万平方米的新增供应进入市场，录得自2005年以来最高年度供应量。大多数新增供应在入市前已完成预租，因此并未给市场带来显著压力。下半年租金增长有所放缓，但全年增长率仍保持在两位数的良好水平。“邻近市区、区位优良的项目占据了市场上最有利的地位。尽管市场承压，但是黄金地段可租赁面积紧缺，此类项目在2019年仍能持续上涨租金。” 仲量联行华北区研究部总监米阳表示，“在未来几个月中，自2019年下半年以来趋缓的租金增长态势预计将进一步深化，推动2020年租金增长水平更具可持续性。”

  高端住宅

  第四季度，豪华公寓市场共售出793套，销售表现较为强劲。得益于上季度大量新项目入市，市场中稳定的需求于本季度得以释放。同时，部分项目在年底前推出一定的降价优惠，以完成全年销售目标，进一步推高市场销量。

  2020年，政策方向仍将致力于稳定楼市，强调不把房地产作为短期刺激经济的手段。住建部重申稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标，在此基调下，房价预计将维持稳定。“鉴于目前明确的政策方针，预计2020年政策大环境将维持不变。”米阳表示。