[易居研究院]金融环境与房地产研究2019Q4

2019年四季度宏观金融环境趋松，房地产业内部金融环境未松，

预计一季度成交量大降，百城房价同比涨幅将继续收窄

  上海易居房地产研究院2月27日发布《2019年四季度金融环境与房地产研究报告》。该报告显示，2019年下半年宏观金融环境趋松，房地产业内部金融环境依然未松。目前来看，中央对房地产的“房住不炒”和“不将不将房地产作为短期刺激经济的手段”的调控基调并未改变，从央行近期的表态来看，不会给房地产市场大放水。综合判断，2020年一季度中国房地产业金融环境指数将继续保持低位盘整。受疫情影响，一季度个人住房贷款余额同比增速和房企到位资金同比增速或将有较大幅度的下滑，房地产业内部金融环境指数可能会小幅下行。

  易居研究院研究员沈昕表示，当前房地产业内部金融环境与宏观金融环境的关系更像2011四季度至2012年上半年，宏观金融环境转松而房地产调控未放松，参考2012-2013年走势，未来两年楼市不会全国普涨，只有局部行情。

  该报告主要有以下内容：

  房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告以季度为时间节点，旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况，力图通过跟踪研究金融环境和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过金融环境研判房地产市场趋势。

  本报告从房地产业面临的金融环境，共选取6个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期中国房地产业金融环境指数。

  根据2011年以来6个指标波动情况，利用五分法将金融环境指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是，本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。

  一、2019年四季度季度中国房地产业金融环境

  1、M2-GDP名义增速小幅提高

  货币供应，主要是为了满足经济增长的需要，同时物价上涨也需要新增加一部分货币。2019年两会的政府工作报告中首次提出，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。那么，可以近似的认为，M2增速减去名义GDP增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速，该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。

  从2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP名义增速的增速差额一路上行，从-6.4%上升到5.7%，此后该增速差额在4%-6%附近小幅振荡，一直延续到2015年底。之后，从2016年初2017年底，该增速差额持续下行，2017年一季度开始进入负区间。2018年一季度该增速差额开始震荡上行，2019年一季度开始回升至正区间。2019年四季度，该增速差额为1.3%，与三季度的0.8%相比小幅上升。

  近日，中国人民银行副行长刘国强就2019年第四季度《中国货币政策执行报告》发布后相关焦点问题接受采访时表示，货币政策中介目标转为广义货币M2和社会融资规模增速与国内生产总值名义增速基本匹配，从制度上保证了宏观杠杆率的基本稳定。预计M2-GDP名义增速的增速差额可能会长期维持在较低水平，不会对楼市造成“大水漫灌”。

  2、M1同比增速小幅提高

  M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

  从2011年一季度至2012年一季度，M1同比增速处于下行通道，之后触底反弹，于2013年一季度达到阶段性高点，此后震荡下行，于2015年一季度跌至谷底2.9%，然后经历了较长的上涨时间，于2016年三季度达到峰值24.7%，此后步入下行通道，下跌趋势延续至2018年四季度。2019年一季度M1同比增速小幅提高，二三季度小幅下降。

  2019年四季度末，M1同比增速为4.4%，比上季度末小幅提高1个百分点，比上年同期提高2.9个百分点。2020年1月M1同比增速为0，是该指标有统计以来的首次，央行副行长刘国强表示，这主要受季节性因素影响，也受到疫情的一定干扰。预计随着春节和疫情因素的影响消退，以及实体经济流动性的改善，后续几个月M1同比增速有望小幅回升，预计一季度末M1同比增速低于上季度末的可能性较大。

  3、中国一年期国债收益率小幅下降

  一年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。

  2011年初至7月央行共加息3次，国债收益率快速上行。2012年6月和7月2次降息，此后至2014年11月利率维持不变，国债收益率回落后盘整。在2013年下半年“闹钱荒”背景下，国债收益率上行较快。2014年11月至2015年10月连续降息6次，国债收益率大幅下行后盘整至2016年三季度。2016年四季度后国债收益率开始上行，从三季度末的2.2%快速上行至2017年四季度末的3.8%，主要原因是金融强监管、去杠杆等政策导致市场流动性收紧。 2018年以来，国债收益率持续下行，其作为资金价格，一方面反映了2018以来央行多次降准后资金成本下降；另一方面则反映了2018年在国内经济下滑和中美贸易摩擦背景下资金对无风险收益偏好的加强。

  2019年三四季度，央行实施降准后，国债收益率继续小幅下行。2020年2月17日，央行下调MLF利率10个基点，2月20日1年期LPR下降10个基点，5年期LPR下降5个基点。后续来看，新冠肺炎疫情发生后，为稳定市场预期和支持实体经济发展，未来MLF和LPR利率继续下行或可期，中国一年期国债收益率2020年上半年有望继续小幅下行。

  4、个人住房贷款余额同比增速连续11个季度回落

  个人住房贷款余额由中国人民银行每个季度定期发布，反映的是居民购房的贷款情况。

  2011年一季度至2012年二季度，个人住房贷款余额同比增速持续回落，随后止跌回升，持续回升到2013年二季度，然后走势变为稳中有降，一直到2015年二季度都较为平稳，此后于2015年三季度开始了快速上升，于2017年一季度达到了35.7%的高峰，此后开始步入下行通道，截至2019年四季度已经连续11个季度回落，2018年四季度以来下行趋势明显有所趋缓。

  2019年四季度末个人住房贷款余额同比增速为16.7%，分别比上季度和上年同期低0.1和1.1个百分点。2019年全年全国商品房销售面积同比下降0.1%，大部分城市房价逐渐趋稳，因此个人住房贷款余额同比增速也逐渐下行。受新冠肺炎疫情影响，预计2020年一季度全国商品房销售面积将大幅下降，全国个人住房贷款余额同比增速回落的幅度或较大，二季度后随着疫情的影响消退，商品房销售面积将回升，届时全国个人住房贷款余额同比增速也将比一季度提高。

  5、全国首套房贷平均利率微幅上升

  2011年全年，全国首套房贷平均利率持续攀升，于2011年底达到7.62%的峰值，此后开始回落，于2012年三季度跌至6.20%的谷底，2013年缓慢上涨，并于2014年二季度达到7.02%的峰值，随后便步入下行区间，连续9个季度持续下跌，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，之后触底反弹，上行趋势延续至2018年三季度，连续8个季度上升，2018年四季度至2019年二季度连续3个季度下降，三季度小幅上升。

  2019年四季度末全国首套房贷平均利率为5.52%，分别比上季度末高0.01个百分点，比上年同期低0.16个百分点。全国首套房贷平均利率不仅与市场利率有关，也受房地产调控政策影响。此次疫情对包括房地产行业在内的大多数行业均有影响，虽然已有不少城市出台新政支持房地产行业，主要目的是为了稳楼市。央行副行长刘国强表示，LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，央行刚刚发布的货币政策执行报告也强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。预计2020年一季度房贷利率不会有明显下降，基本与之前保持稳定或小幅下降的可能性较大。

  6、房地产开发企业到位资金同比增速小幅提高

  2011年前三季度，房地产开发企业到位资金同比增速保持提高态势，之后在2011年底大幅跳水，之后触底反弹，在2012年震荡上行，于2013年二季度触顶，此后进入下行区间，在2014年四季度跌至-6.3%的谷底，然后进入上升通道，于2016年二季度到达阶段性高点，随后震荡下行至2018年一季度。2018年二三季度有所回升，四季度至今小幅震荡。

  2019年全年，房地产开发企业到位资金同比增速为7.6%，比上季度高0.5个百分点，比上年同期高1.2个百分点。考虑到受疫情影响，2020年一季度商品房成交面积将大幅下降，房地产企业实际销售回款会受到很大影响，房企的资金链紧张程度预计将加剧。近期，已有无锡、西安、南昌、上海、河南在内的超10个省市相继推出地产扶持政策，但目的也仅是稳楼市，避免出现大规模风险。目前来看，中央对房地产的“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的调控基调并未改变，从央行近期的表态来看，不会给房地产市场大放水，预计2020年一季度房地产开发企业到位资金同比增速会有所回落，可能幅度还比较大。

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