[恒大研究院]疫情之后，房地产投资如何走？

  2019年，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，对稳增长发挥了重要的压舱石作用。

  当前，防控工作积极推进、疫情初步得到有效控制。疫情将如何影响房地产投资？今年房地产投资下行压力如何？房地产还能否发挥好压舱石作用？面对疫情冲击，政策该如何稳定房地产投资？

  本文从先行指标、实物和价格因素、成本结构等三个维度入手，研判疫情后的房地产投资形势。

  一、受疫情影响，预计2020年房地产投资难以高位运行，若无政策应对，全年房地产投资增速将降至5.7%，较2019年回落4.2个百分点。

  但我们相信一定会有充分及时的政策以对冲疫情影响，预计全年增速可达8%。

  从先行指标看，2019年拿地增速放缓决定2020年投资增速回落，疫情冲击今年一季度土地成交，也将影响下半年开工。土地是房地产投资的原材料，因此拿地是房地产投资的最佳先行指标。全国来看，土地成交领先房地产投资9-12个月。2019年全国宅地成交规划建面同比微增0.6%，2020年1月同比下降37.9%，而2018年全年为增长26.3%，拿地增速的大幅回落，决定了2020年投资进一步下行的总体趋势。分城市能级看，若不做应对，一线城市投资增速6.8%、较2019年回落0.5个百分点，占比10.9%、上升0.1个百分点；二线城市增速5.8%、回落3.1个百分点，占比36.6%、与2019年持平；三四线城市增速5.5%、回落5.7个百分点，占比52.5%、下降0.1个百分点。若各城市能尽快加大加快优质土地供应，并简化流程促开工，对冲一季度土地成交骤降对投资的影响，预计一、二、三四线城市全年投资增速分别为8.0%、8.5%和7.7%。

  从实物和价格因素看，施工与价格因素对投资拉动均将有所回落，疫情重点冲击实物因素。若不做应对，预计2020年实际投资增速5.0%、较2019年回落2.1个百分点，主要由于拿地和新开工增速下行的滞后影响，而疫情直接导致开复工推迟，造成施工增长的放缓；预计价格因素同比增长0.7%、回落1.9个百分点，主要由于全球经济和中国经济总需求不足，因此PPI也有小幅下行压力。若政策能优先保障房地产项目的安全健康施工条件、促复工促施工，尽快结束施工复工持续推迟的影响，预计实际投资增速和价格因素增速分别为6.5%和1.5%。

  从成本结构看，土地支出增速回落较多、建安支出增速小幅回落。若不做应对，预计2020年土地购置费增速4%、较2019年回落10.5个百分点，主要由于2019年土地成交价款同比下降8.7%，由2018年全年的增长18.0%大幅回落；土地成交价款领先土地购置费约9个月，预计2020年土地购置费拉动投资增速1.3个百分点，较2019年减少3.1个百分点，将是今年投资增速的首要拖累因素。预计建安支出增速6.6%、回落1.3个百分点，主要由于2016年前后销售期房临近交房，房企建安工程有较强韧性，但疫情冲击项目复工，预计今年房屋施工面积增速5.5%、回落3.2个百分点；单位建安支出增速1%、由降转升。若政策予以充分应对，预计土地购置费和建安支出增速分别为9%和7.6%。

  二、疫情对房地产投资的直接冲击集中在一季度，但影响将持续全年

  疫情直接影响开发商拿地和开竣工进度，预计影响主要集中在一季度。受疫情影响，多地暂停或延期土地出让，部分城市已经延期至3月。短期内受交通管制、人员流动限制、物料供应短缺等影响，全国大部分地区房地产项目完全复工的时间将比往年至少推迟20至30天。

  疫情导致土地市场大幅收缩、区域分化更显著。总量上看，土地市场成交规模明显下降，2020年1月，全国住宅用地招拍挂成交金额同比下降21%，克而瑞监测重点城市在春节后两周（1月31-2月13日）的土地总成交量同比2019年春节后两周下降62%。分区域看，热点一二线城市优质地块吸引力依旧强劲，且呈现金额大、联合体拿地特征，如2月20日上海徐汇滨江地块成交价310.5亿成新总价地王、25日北京海淀西北旺地块历经72轮竞拍。三四线土地市场下行压力更大，出让地块呈现体量减小、总价下降趋势，2月，全国三四线城市推出地块平均单宗规划建面4万平、起拍总价0.33亿元，环比1月均下降20%，其中，住宅用地平均单宗规划建面4.9万平、起拍总价0.67亿元，环比1月分别下降26%和17%。

  疫情全面冲击房地产市场运行，对房地产投资影响将持续至年底。一是疫情导致房企销售回款锐减但刚性支出仍可观，现金流和财务压力将约束房企投资；二是疫情冲击年初土地交易，土地是房地产投资的原材料，将影响下半年开工；三是购房需求的不确定性将持续影响房企投资节奏。

  三、危就是机，期待房地产政策升级

  政策应充分发挥逆周期调节，稳定房地产投资，从而稳投资、稳增长，发挥好房地产的压舱石作用。

  尽管目前已有多个地区出台针对房地产行业的支持政策，但从全局来看，当前房地产政策还需要两方面升级，一是尽快将地区性政策向全国性政策升级、向更多省市区域推开，二是升级政策组合，针对房企拿地、融资、开复工、竣工等分别出台有效的政策组合拳。

  一是稳定土地市场。加大加快优质土地供应，适度放宽土地出让条件；降低土地出让竞买保证金比例；调整土地价款缴付方式或期限，允许延期或分期支付。

  二是稳定房企现金流。保持房地产信贷适度增长，对于房企上半年到期的债务予以展期或续贷；房产税、城镇土地使用税、部分市政建设配套费等税费应延期或减免征收；调低预售条件要求；放宽预售资金监管。

  三是稳定房企开复工。优化房地产开发项目审批流程，建立项目审批绿色通道、在线审批通道，推行承诺审批、容缺后补、以函代证等灵活审批方式；减免各类工程建设保证金、农民工工资保证金等报建费用。

  四是稳定竣工交楼。一方面，适度放宽竣工验收条件，如允许交楼后缴齐首期住宅专项维修资金；另一方面，免除房企因疫情造成的延期交楼责任，确保工程质量。

  （作者为恒大研究院首席房地产研究员）