[克而瑞]喊着活不下去，“苏州们”楼、地市却还这么疯

  随着各地陆续复工复产，先是深圳、再有南京、苏州等地楼市、地市迎来最强“反扑”。前有各种刺激预期、土拍降标、放宽落户等利好政策，后有项目开盘售罄消息不断……60秒吸金12亿、10分钟抢光311套房等强势吸睛；土地市场86家房企争夺一宗地，6幅地块拍出123.69亿元、平均溢价率达11.63%。一边是极度悲观预期、高喊着“活不下去”，一边却是楼市抢房、地市抢地，购房者、房企们为何还是这么疯？2020年全国楼市又将何去何从？

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  苏州楼市快速复苏

  项目热销主因一二手价格倒挂、有利可图

  事实上，自2月下旬各地房企陆续复工以来，苏州楼市一直处于稳步复苏之中。CRIC数据显示，因疫情影响，2020年第4周-第8周苏州一直“断供”，商品住宅成交自第7周（2月17日-2月23日）开始周度递增，第9周（3月2日-3月8日）达到了阶段性高点，周成交17.58万平方米，显著超过了2020年周成交平均水平。成交的“起色”同时带动房企推盘，新增房源在第10周（3月9日-15日）迎来了集中爆发，单周推货量达20.8万平方米，而后周成交基本维持在13-14万平方米。

  而针对近期“大火”的几个楼盘，即3月20日开盘的碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰、中旅名门府和3月22开盘的龙湖大境天成项目，无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。其中龙湖首开湖西星辰更是实现了一分钟销售12亿元的辉煌战绩。究其热销原因，主要与限价政策造成的一二手价格倒挂密切相关。据了解，龙湖首开湖西星辰就是名副其实的限价倒挂盘，由于被限价，备案均价仅约2.85万元/平方米，总价约249万元起，对比二手房，区域内倒挂严重。与之毗邻的万科湖西玲珑的小户型精装，近期普遍成交价为3.4万元/平方米。

  此外就是人才落户新政，影响了购房人尤其是刚需购房者的长远预期——房价还要涨。3月20日，苏州也发布人才落户新政，指出有来苏就业意愿并具有全日制本科学历及学士学位以上的人员，在人士档案转入后可申请办理落户，同时大专学历落户，也从原来缴纳社保满2年的要求放宽到6个月。此举效果有待后期检验，但短期内仍加重刚需购房者的恐慌预期、增强投资购房者的市场信心。

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  70余家房企溢价12%拼抢6宗地

  预期地方投资政策更“友好”

  四盘大卖的刷屏消息还未散去，与火爆楼市随之而来的是土地市场。3月25日6宗因疫情影响延迟出让的涉宅地块开始竞拍，总建面约91万平方米，集中分布在吴中区，高新区和相城区，引来了超70家房企争夺，一天揽金约124亿元，平均溢价率为11.63%，吴中区和高新区的部分地块均经过10轮以上的竞价。

  事实上，此次苏州土拍市场火爆主要得益于房企乐观预期强化，一方面早在2月19日，苏州市自然资源和规划局就曾发文，取消结构封顶和现房销售，已成交的需要封顶或现房销售的地块，可以提前入市。此举充分缓解了房企现金流的压力，降低了房企拿地的隐性成本。另一方面，无论是对冲经济下行还是缓解地方财政压力，市场对未来土地、销售政策会更加“友好”的预期不断强化。

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  苏州并非“孤例”

  深圳、南京、成都等楼市已快速回归正常水平

  随着疫情得以有效控制,复工复产有序展开,全国楼市稳步复苏，苏州并非孤例，事实上，通过我们对全国43个重点城市新建商品住宅成交恢复进程的数据分析和访谈调研，可以看出，深圳、成都、福州、杭州、淮安、扬州、嘉兴、汕头等多个城市成交表现已然达到甚至超过2019年4季度的平均水平。各地项目热销刷屏不断，譬如深圳商务公寓屡开屡罄：3月7日，104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄；3月16日，万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄。再如成都，近郊的江口水镇项目3天到访量超千组；节后“万人摇”项目重现——恒大天府半岛中签率不足1.5%。而南京多个热门项目陆续开盘，南京产登记中心更是在3月1日到24日，线上线下共计开出15742份购房证明。由此可以看出，目前整体的楼市行情并没有疫情时预期的那么“悲观”，随着“重灾区”武汉也即将迎来“解禁”，各地楼市也在稳步复苏，全国整体成交量已回升至去年6成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢复至去年水平。

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  “经济不好、房价暴涨”的经验主义

  2020年行业不必过分悲观

  疫情带来的全球性的经济冲击已是不争的事实，为对冲疫情的负面影响，中央和地方各类刺激政策不断涌现,尤其是楼市信贷微调被默许，叠加国外经济体新一轮量化宽松,国内将跟进降准、降息的预期不断发酵和强化，“先知先觉”的购房人开始不淡定，“恐慌性”购房、抢地集中爆发。这一预期主要基于房地产在中国经济支柱地位，基于屡屡被验证的历史经验主义……2008年次贷危机之后2009的房价翻倍、2014年供给侧改革去库存之后2015的房价翻倍。经济面临大调整时，宽货币、宽财政以刺激消费，随之“买房抗通胀”的经验主义再一次接棒。虽然 “房住不炒”的主基调也未发生根本改变，但无论是购房者，还是房企，一边高喊着“活不下去”，一边实打实的“抢房”和“抢地”。主要是无论疫情如何、经济如何，刚需的回旋空间很小，正如此前我们的调研数据也显示，74%的购房人群选择延后置业而非取消，7%的意向购房人已经落实购房，前期被疫情“耽搁”的需求集中释放、成交短期快速回升基本符合预期；对于2020年的楼市，我们认为，不必过分悲观：（1）全年楼市成交并不会显著失速，成交量也不会大幅下滑，大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势。（2）疫情之后，核心一、二线城市特别是长三角诸如苏州、南京、杭州等城市成交有望率先企稳回升，房企投资重点也将日渐集中在这些核心城市。