[贝壳研究院]4月重点城市二手房市场形势及展望

  核心结论： 

  疫情打乱了传统3月小阳春的节奏，小阳春滞后到4月，4月重点城市的二手房市场继续复苏，重点18城市链家成交量环比增加40%以上，改善型需求进场支撑4月的市场，市场成交量的大幅增长带动价格的止跌上涨。

  从城市复苏差异、对比往年小阳春市场、周度细分数据来看，市场的复苏已经出现了拐点，核心原因在于前期受疫情影响的需求集中释放后，在政策保持稳定、疫情冲击收入和预期的情况下，市场的长期支撑力度不足。

  从目前的市场预期和高意向潜在需求来看，5月的市场将会自然回落，2020年上半年的市场将明显弱于2019年同期。

  一、改善性需求带动市场继续复苏，价格止跌上涨

  随着各个城市复工复产的继续推进，房地产线下活动也持续恢复。4月全国重点城市二手房市场继续快速复苏，重点18城链家二手房成交量继续增长，环比增加43.1%，同比增加17.6%，由于疫情推迟的购房需求开始在四月快速释放。

  4月份改善性需求释放节奏加快。4月链家18城成交面积在90平以上占比高出2.2个百分比，达到30%。三居室的改善房源成交占比连续两个月提升，超过30%。从典型城市来看，北京4月二手房成交面积在90平以上占比较3月增加3.3个百分点、450万以上的改善房源成交占比大幅提升5个百分点。

  需求的快速集中释放带动价格止跌上涨。4月重点17城中有16个城市价格环比上涨，整体来看二手房价格上涨幅度不大，没有出现需求集中释放导致的房价快速大幅上涨情况。

  市场成交继续恢复并带动价格上涨的原因有几点：

  第一，每年春季尤其是3月都有一波因为春节滞后的需求集中释放，从刚需轮动到换房改善需求，今年因为疫情影响这些需求有所延迟，集中在4月释放。短期成交量的快速增长带动短期市场情绪的升温和价格的上涨。

  第二，LPR下降带来的市场预期松动。4月LPR下降了10个基点、是近几个月的最大降幅，对市场预期有较大的提振作用，一些城市也出台了人才落户等边际放松政策对市场预期也有一定的刺激作用。  

  二、市场拐点已经出现，后期支撑力度不足

  虽然4月的市场在继续复苏，但恢复力度并不大，表现在以下几个方面： 

  第一， 4月交易量只有去年3月的85%。

  第二，根据历史成交变化假设一季度缺失的需求延后到二季度释放，预计二季度的交易量同比增长可能达到40%，目前 4月的成交量同比增长17.6%，不及预期。

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