[贝壳研究院]4月北京租赁月报：市场成交攀升，升温状态持续

  核心观点

  2020年4月，北京租赁市场成交量持续攀升，环比上涨48%，但尚未达到去年节后最高水平。平均租金环比下降1.1%，环比下降6%。

  从各城区来看，租赁成交仍处于回升状态，租赁交易量最大的几个城区租金环比继续小幅下降。

  房源和客源成交周期逐渐缩短，但仍处于高位。

  新增房源和新增客源量持续攀升。

  租赁交易面积结构保持稳定，小户型是刚需。

  疫情过后29岁以下租赁人群占比逐渐降低。

  今年整体议价空间高于去年水平。

  北京租赁市场成交量继续快速攀升。4月北京市租赁总体成交量环比3月上涨48%，市场继续升温，但是尚未达到去年节后最高点水平。北京市相比全国其他地区管控更为严格，租赁市场回升相对较慢。随着五月份疫情响应等级的下调，租赁市场还有提升空间。

  租金呈现小幅下降趋势。4月份，贝壳平台北京租赁住房平均租金80.8元/平米/月，环比下降1.1%，同比下降6%。今年1月以来，北京市场平均租金持续小幅下调，相比去年同期下降水平较为明显。

  各区域住房租赁市场仍在回升过程中。除西城区之外，其他区域的租赁交易量均高于去年同期，但去年4月为节后旺季已过，而今年4月租赁市场仍处于节后及疫情后需求释放阶段。相比去年3月，昌平、顺义、通州、石景山及亦庄交易量有所提升，其余区域尚未达到去年节后最高水平。

  主要城区租金持续小幅下降。4月海淀、朝阳、丰台、石景山和昌平五个城区相比3月租金继续下降，降幅在0.7%-2%之间。其他城区租金出现了环比上升。但各城区总体而言相比去年同期呈现下降趋势。

  房客源成交周期继续缩短，但仍处于高位。4月北京市租赁房源成交周期为46天，客源成交周期为24天，相比2月份有明显缩短，但相比去年以及节前水平仍处于高位，市场有待进一步恢复。

  新增供需继续大幅增加。4月北京住房租赁新增房源量环比上涨46%，新增客源量环比上涨12.4%。新增客源量增速放缓，而随着管控的放松新增房源量上涨速度加快。市场新增供给和新增需求仍相对旺盛，租赁旺季态势将继续保持。

  北京租赁市场成交面积结构稳定。在租赁市场中需求最旺盛的是小户型房源，4月，北京租赁房源面积90㎡以下，在整体成交结构中占比为74%，从2019年1月至今占比较为稳定。而疫情最为严重的2月整体交易量较小，对于小户型的刚需更为明显。

  疫情过后29岁以下租客占比呈现下降趋势。从2020年2月以来，18-24岁及25-29岁年龄段租客占比明显高于疫情之前。2020年1月及之前，29岁以下年龄段租客占比通常在30%左右，但2月份之后占比突破40%。主要原因是由于29岁以下年轻租房人群多为毕业后、购房前的白领群体，复工较早租赁需求更强。4月，29岁以下人群的占比从2月的41.8%下降到40%，预计未来会继续降低。

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