[克而瑞]宁波、佛山等人口再集聚城市的发展前景研究

  2005年后，随着沿海城市产业结构升级，东部沿海区域的常住人口增长明显放缓。不过，广东和浙江却在2016年以后实现了人口的再聚集，尤其是杭州、深圳、广州、宁波等城市，常住人口保持高速增长，2019年常住人口增量均超30万人。不禁让人联想，这些城市为何又能实现人口的高速增长，当地的房地产市场又会迎来怎样的机遇？

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  综述：近年广东、浙江人口再集聚

  刚需增长下楼市同步受益

  近年来，东部城市进行产业升级，随着生产率低的劳动密集型产业逐步向成本更低的中西部地区转移，导致东部沿海省人口增长明显放缓。不过，广东和浙江两个省份却走出了不一样的道路，常住人口增长近年来反而呈现加速趋势。接下来，我们就从人才政策、经济发展等几个方面来探究这一现象出现的原因，并分析这一现象对当地房地产市场发展的影响。

  1.人口规模：浙江、广东近年人口增速回升，明显快于其他沿海省份（略）

  2. 人才发展：高端人才、技能人才兼容并蓄，打造一流人才生态（略）

  3. 经济发展：产业发展升级换代，加强高端人才吸引力（略）

  4. 购房需求：人口规模及购买力双重利好，保障楼市需求长期稳定

  随着流动人口重新向广东和浙江聚集，当地的房地产市场也迎来了巨大利好。单就2019年两省新增常住人口规模来看，即可为两省带来近千万方的住房需求。具体而言，在2017年~2019年间，广东省和浙江省常住人口规模增量分别为522万和250万，由此估算，在近三年间新增的住房需求分别高达1.86万平方米和1.26万平方米。再考虑期间增加的置换需求，近三年广东和浙江的刚性购房需求分别达到4.33万平方米和2.96万平方米。

  将这一需求对比近三年商品住宅成交规模来看，2017年~2019年广东的住宅成交面积为3.75万平方米，仅能满足三年期间广东省刚需的86%；浙江的住宅成交面积为2.88万平方米，同样也未能完全满足在此期间产生的刚性购房需求。由此可见，在人口大量流入的影响下，两省的住宅市场上购房需求充裕，能充分支撑住宅市场成交规模。

  再联系两省主要城市的商品住宅去化周期来看，大部分城市的住宅去化周期都在12~18个月之间，库存压力相对较小，市场表现要好于全国大多数城市。除了由于人口的快速增长导致住房需求也随之增加外，购买力也是当地楼市需求长期稳定的重要保障。如近两年人口增量居前的杭州和宁波，当地居民的购买力也比较强，绝大部分的住房需求能转化为购房需求，因此住宅市场表现要明显好于其他城市，2019年商品住宅去化周期分别仅为6.4个月和6.5个月，是两省所有城市中去化周期最短的城市。

  02

  典型城市：宁波诠释千方百计“留人”

  佛山重点关注中高端人才

  经过上一章的梳理，可以看到广东和浙江近年来随着新兴产业的快速增长，成功实现了人口再集聚。就常住人口增量和增速来看，除了杭州、广州和深圳三大核心城市外，宁波和佛山近年来也表现十分突出，常住人口增量在2019年均位列全国TOP10。为了进一步探究两市实现人口高增长的原因，接下来我们将从产业发展、人才政策两大方面来探讨，并分析人口的快速增长为两城市房地产市场带来的变化。  

  1.宁波：家有梧桐树,也要主动请凤栖

  聚焦优势产业基础，发展战略性新兴产业，宁波的经济得以快速发展，2018年GDP成功迈过万亿门槛，2019年更是超过青岛，全国排位进一步上升。但想要保持经济长期的发展，人才至关重要。对于地处长三角区域的宁波来说，想在上海、杭州、苏州、南京等临近核心城市的夹击之下突围，就必须拿出更具吸引力的条件吸引人才。通过构建“1+x”人才生态平台，依据本市产业特点错位竞争，宁波成功突围，近两年常住人口规模增长实现快速增长，2019年常住人口增量更是跃居全国第四位。

  1.1 人口增长：近三年“引人”显著加速，人口增量高居全国第四

  受人才政策的利好影响，2016年后宁波的引人速度就呈现出明显加快的趋势。以更能反映出流动人口吸引力的常住人口机械增量指标来看，2017年至2019年间宁波的机械增量每年几乎都翻了一倍。截止2019年年末，宁波的常住人口机械增量已接近30万，成为浙江省内人口增长的又一极点。

  即使和国内其他城市相比，宁波近年来的人口规模增长也十分突出。以2019年常住人口变动情况来看，宁波常住人口增量高达34万，在国内主要城市中排在第四位，仅次于杭州、深圳和广州。值得注意的是，宁波的常住人口规模仅有852万，而处于同一量级的长沙、合肥等城市2019年的常住人口增量都远低于宁波。由此可见，宁波对流动人口吸引力明显增强。

  1.2 产业升级：“万千亿”吸引更多高端人才，制造业人才净流入率高居全国第一（略）

  1.3“留人”政策：大幅降低落户门槛，提升人才生态综合竞争力

  相比临近的杭州和南京，宁波的知名度略低一筹，高等教育资源也较为匮乏，无论是“引人”能力还是“育人”能力都相对较弱，人才资源较为稀缺。为了有效扩大人口规模，吸引人才到宁波安居就业，在新一轮“人才大战”中，宁波多次出台引人政策，在户籍保障、就业创业、安居补贴等多个方面为人才提供保障，解决人才后顾之忧。近两年来，宁波人才政策更是频繁发布，逐步将各类人才纳入，提升人才生态综合竞争力。

  以户籍政策来看，继2018年降低人才落户门槛后，2019年7月宁波又出台了《关于进一步放宽我市户口准入条件的通知》，两度放松人才落户门槛。新政中，将“先落户后就业范畴”扩大为毕业15年内的全日制普通高校、中等职业学校（含技校）毕业生，对于技能型人才将社保缴纳年限缩短至6个月，大幅放宽人才落户门槛；同时，考虑到老年父母随迁对跨省流动子女居留意愿的影响，取消了老年父母投靠落户限制，减轻人才落户宁波的压力。户籍政策放宽后实施效果明显，据宁波市官方数据，在实施新政后仅两个月的时间，就有1.2万人成功落户宁波，同比增长近两成。

  2. 佛山：广佛同城带来大量溢出人口，现阶段重点在提高引人质量

  除了核心城市之外，浙江和广东两省中人口规模增长最快的还有佛山，连续多年常住人口规模增长在20万以上，2019年常住人口规模已经突破810万，提前实现规划目标。初步分析来看，当地人口的快速增长主要还是得益于广佛同城一体化的利好，增加的人口主要来自广州的溢出人口，实际到佛山就业的人口并不多，且多以中低层次的人才为主。为了加大一流人才的引入，满足城市发展需求，佛山现阶段人才政策的重点也是放在高层次人才的引进上。

  1.1 人口增长：受益广佛同城一体化利好，近年来人口增量跻身全国TOP10（略）

  1.2 产业发展：打造制造业创新中心，引入更多一流人才（略）

  1.3 政策重点：实施青年企业家培养计划，激活人才存量、做大高素质人才增量（略）

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  房地产走势回顾：需求支撑性佳

  助力市场稳健运行

  受益于良好的产业基础，在流动人口规模逐年下滑的大背景下，浙江和广东两省实现了常住人口的再集聚，相较其他省份，房地产市场需求也有较强的支撑。下文我们将以粤、浙两省中选出典型的人口再集聚城市进行研究（近三年常住人口累计增量多于前三年的城市）。如杭州、佛山、宁波2016-2019年常住人口累计增量较前三年均超40万人，人口再集聚趋势尤为突出。为进一步研究这些人口再集聚城市的房地产市场走向，下文将分别从成交规模、供求关系、成交结构、企业入驻、价格走势和板块格局方面着手，进一步剖析其房地产市场。

  1. 成交规模：成交规模持续高位，宁波2019年创历史新高（部分略）

  根据CRIC对这些城市商品住宅成交面积变化的相关数据来看，浙江和广东大部分城市2019年商品住宅交易量持续高位，2019年商品住宅成交建面同比2015-2018年均值大幅增长，典型如珠海、丽水、宁波等城市，增幅均在45%以上。究其原因，也是由于这些城市具有强有力的人口支撑，但个中原因不同，珠海是由于粤港澳湾区规划的利好，而丽水和宁波则依托于较强的产业经济，城市人口集聚能力不断增强。尤其是宁波，在一二线整体大环境不佳的大背景下，2019年依然保持高速增长，商品住宅销售面积达1426万平方米，较2015-2018年均值增加44%，也创下历史新高。

  值得一提的是，东莞住宅成交量虽然较前三年均值下跌了26%，但主要是供应规模较前三年均值下降了40%所致，就年度供求比来看，2019年东莞商品住宅去化速度较前三年快了33%。

  以成交规模居首的宁波为例，尽管其在2017年、2018年多次出台调控政策收紧楼市，但由于近几年来当地外来人口规模快速增长，带来大量新增住房需求；另一方面，当地的落户门槛不断降低，且有相关人才购房补贴政策，新增住房需求也因此能较大比例的转化为购房需求。在上述因素的利好下，宁波的住宅市场容量增长趋势也得以一直保持。自2015年以来，宁波的商品住宅成交规模连续四年上升，至2019年末，全市的商品住宅成交规模已达到1426万平方米，首次超过杭州，成为省内住宅成交规模之首。

  2. 供求关系：得益于充沛需求支撑，杭州、宁波去化周期均在6月左右（略）

  3. 成交结构：刚需、首改占比持续走高，宁波、佛山90-110平方米产品更畅销（略）

  4. 企业入驻：百强房企热衷进驻，佛山3年增加13家

  由于人口再集聚城市多是产业经济较发达的一二线城市，购买力水平高、购房需求也较充沛，房地产市场支撑性较高，因此吸引了大量的百强房企入驻。总的来看，二线和环一线的三四线城市更受房企青睐，不仅百强房企入驻数量居于前列，并且新进入该城市的百强房企数量也较突出，以受益广佛一体化的佛山为例，2016年入驻百强仅有39家，2019年就增至52家（在典型人口再集聚城市中仅次于杭州），增加了13家之多，是房企扩张最快的城市。

  房企之所以在这些城市加速布局，也是基于人口快速增长下的需求增长前景。通过对这些人口再集聚城市的百强房企入驻数据和人口新增集聚量进行相关分析，结果发现：这些城市2019年百强房企入驻数量和人口在集聚增量的相关性高达0.84。究其原因，主要是由于人口再集聚城市在产业、经济、购买力等方面都极具优势，购买力和需求均有较好的保障，长远来看房地产市场尚有较大潜能，因此房企热衷于进驻这类城市，土地市场关注度也比较高。

  5. 价格走势：前期房价波动强于市场大势，相关调控亦更为全面（略）

  6. 板块格局：新城板块快速崛起，宁波北仑、佛山南海房价涨幅比肩市中心（略）

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  房地产市场展望：成交规模长期无虞

  中大户型更具潜力

  通过上文的分析和梳理，可以发现人口再集聚城市大多经济产业基础好、购买力也相对较强，再加上人才和户籍政策逐步宽松化，人口增速较快，尤其是杭州、深圳等城市对高素质人才吸引力明显优于其他城市，房地产市场受益显著。基于目前的这些变化，对于这些城市房地产市场的未来发展，我们将分别从成交规模、板块价值、供求关系、需求转化、需求结构等五个方面作出前瞻性预判。

  1. 需求规模：人口增速加快注入更多需求“新血”，楼市长期发展无虞

  受益于良好的产业经济基础，加之人才新政的刺激，浙江、广东大部分城市人口增速在全国名列前茅。2019年，杭州、深圳、广州、宁波4城常住人口增量均超30万，稳居全国常住人口增量前4位，佛山、珠海等城市表现也不错，常住人口增量均在10万人以上。大量的人口增加，尤其是在杭州、宁波等市，随着年轻高学历人口纷纷落户，这类人群很快面临着结婚安家，一方面本身的收入水平相对较高，另一方面家庭对于其购房也给予较好的经济支持，这无疑对城市的“刚需”市场构成强大的支撑，需求转化率也会大大提升，总的来看楼市长期发展无虞。

  以杭州为例，互联网经济十分发达，就业机会、工资水平表现较佳，人口集聚能力表现突出，2019年常住人口增量高达55.4万人，在全国居于首位，2019年商品住宅总量高达1320万平方米，去化周期仅有6个月，去化明显好于其余城市。基于其良好的人口吸纳能力、购房需求上自然无需担忧，加之杭州经济增长势头良好，购买力有进一步提升的潜力，楼市长期规模可以保证。

  2. 板块价值：人口涌入下三四线城市板块格局快速变化，打造产品更需精准定位（略）

  3. 供求关系：规划兑现时间差不可避免，部分板块将面临短期“空城”阵痛（略）

  4. 需求转化：落户标准全面放宽下，刚需推迟入市但需求不会消失（略）

  5. 需求结构：中产阶层增长空间大，中大户型发展前景更值得看好

  受益于良好的产业经济，人口再集聚城市居民收入水平提升较快。2017年以来浙江、广州人均可支配收入增速均保持在8%以上，其中深圳、杭州、宁波、温州等城市的全市居民收入水平都超过了5万元，居民收入水平位居全国前列。加之本地民营经济活跃，当地民富基础深厚。根据胡润发布的《2019胡润财富报告》，广东的中产家庭数量在全国范围内仅次于北京，浙江的中产家庭数量也高达433万，远超下一位江苏。就各个城市来看，除深圳、广州和杭州等中心城市外，宁波和佛山的中产家庭数量也均在30万以上，当地居民购买力明显要强于大多数城市。

  此外，随着高素质人才的大量涌入，中产阶层的增量空间巨大，尤其在当前二胎全面放开以及限购、限售政策依旧偏紧的当下，中大户型产品更值得关注。以高素质人口导入较多的杭州为例，2017年120平方米以上的中大户型套数占比仅占28%，到了2020年这一比重已经升至36%，并且从2017-2020年之间呈现逐年递增之势；与此同时，80平方米以下的小户型套数占比由26%降至19%，可看出，这类人才引进较多的城市，来自中产阶层的需求成长性更好，中大户型产品也更畅销。