[克而瑞]2019年长三角地区房企土储货值排行榜TOP30

  榜单解读

  长三角地区产业基础深厚、民营经济发达，经济总量居于三大经济区首位，一直以来都是众多品牌房企的土储首选。2018年末，中央宣布长三角一体化将被上升为第五个国家战略，2019年上半年召开的中央政治局会议上，更是审议了相关规划纲要，明确要求加速推进长三角一体化发展，同年12月，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式公布，将核心区进一步拓宽到27城；各地方积极响应，江苏、浙江、安徽先后发布长三角一体化专项行动计划。近期，国家发改委和交通运输部编制的《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》也随后出炉，新增规划建设重点项目至少有100个，以干线铁路为例，将加快沪通铁路一期、宣城至绩溪铁路、黄山至池州铁路、沪通铁路二期、上海经苏州至湖州铁路、商合杭铁路等项目建设，长三角一体化进程仍在稳步推进。 

  随着规划落地的有序推进，长三角城市之间的联系会越发密切，交通也会愈加便利，以原计划2020年实现北段送电的商合杭铁路为例，早在2019年12月即已实现北段通车，并有望在2020年实现全线开通。一旦开通，将衔接起合宁、宁安、宁杭等多条高铁线，并与规划的沪苏湖等高铁相连；合肥至马鞍山、芜湖、宣城、阜阳、亳州等省内城市，都可实现1小时高铁到达，原来交通不便的宣城、芜湖、亳州等城市将大大受益。不仅如此，通车后，将打通前往中原腹地的快速通道，成为新的“华东二通道”。这类城市还有盐城、扬州等，一体化之后这类城市将迎来较好的发展机会，房企可择机抄底。

  01

  TOP30房企

  长三角区域总货值达9万亿元

  基于良好的产业基础、发达的经济活力，长三角区域房地产成熟度明显高于其他区域，房企竞争较为激烈，尤其是品牌房企竞相入驻，土储规模遥遥领先，譬如融创、绿地和碧桂园在长三角总土储均超5000亿元；当然，滨江、弘阳等本地房企规模也不容小觑。至于城市竞争格局方面，则是在经济基础较好、购买力较强的上海、杭州、苏州、南京和宁波等城市，业内竞争更为激烈。

  具体来看，截止2019年底，TOP30企业于长三角41个城市的土地储备货值和建面总量分别达9万亿元和5亿平方米；其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达5万亿元和3亿平方米，占比均超过55%。根据统计局数据显示，长三角三省一市2019年商品房销售面积为3.43亿平方米，按此来看，仅TOP30企业的货值即可支撑长三角未来约1.4年的销售。

  02

  融创、绿地、碧桂园超5000亿货值领跑

  部分浙系、苏系房企规模也不容小觑

  从货值排行榜上榜的企业来看，融创、绿地、碧桂园等四家企业在长三角41个城市的总货值超过5000亿，遥遥领先其他房企。四家企业总土储货值占据长三角土储总额TOP30总和的29%，优势十分显著。其中融创是在长三角土储最多的企业，2019年土储额高达7869亿元；第二位企业绿地大本营本就在长三角；其余两家也都是全国化布局的排头兵，总的来看，总土储TOP4的头部企业均是全面布局的规模房企，运营能力较佳，未来业绩稳定攀升可期。

  长三角总土储货值超过2000亿的17家企业也基本被销售前三十的企业所覆盖（仅宝龙、绿城、滨江未在前30之列）。除了上文提到的TOP4房企，万科、保利、中海等粤系房企紧跟其后，土储额均超4000亿元。值得注意的是，陷入黑天鹅泥淖的苏系房企代表新城，尽管2019年规模有所收缩，但货值依然保持在4000亿以上。

  此外，走全国化布局的宝龙地产、融信中国等闽系房企，绿城、滨江、德信等浙系房企，在长三角区域总土储排名居于前TOP20，规模不容小觑。考虑到融资收紧、棚改缩量等大环境的变化，近两年大部分公司均加大在长三角的布局与扩张，长三角区域将成为其规模进阶的踏脚石。

  03

  德信、滨江等长三角布局扩容

  新城显著收缩

  在长三角一体化的利好之下，部分房企加快了在长三角土地储备的速度，譬如德信、滨江、雅居乐等房企2019年在长三角的土储总额较2018年均有大幅增加，其中德信扩张最为迅速，2019年长三角土储量增至1821亿元，较2018年已然实现翻番。作为一家在县城（德清县）起家的房企，2000年就制定了“以长三角为基地”的发展战略，后在2005年把总部迁去杭州，又在2010年把战略升级为“精耕杭州、深入长三角、拓展全国版图”。不过就2019年数据来看，德信90%的土储依然集中在长三角，其中大本营杭州的土储量高达1124亿元（含已售未结转数据，下同），占到其在长三角土储量的48%，其次是温州、宁波、南京和湖州，土储总额均在100亿以上，四城占据长三角土储的33%。德信的迅速扩张是由于其在大本营杭州的土储激增导致的（2018年其在杭州的土储量仅377亿元），增量高达747亿元，增幅高达198%。

  此外，滨江、雅居乐2019年的土地储备较2018年也有较大增幅，以滨江集团为例，作为深耕型企业的代表，滨江也是做到极致，2019年在杭州的土储也是跃升至1145亿元，较2018年增幅高达70%。这也是源于2018年其投资深圳失利之后做出的战略调整，滨江在杭州的主战场地位再次确认，正是在优势区域的深耕，才让滨江在激烈的竞争中脱颖而出。总体来看，扩张型房企多是区域深耕型房企，尤其是深耕杭州这类房地产前景较佳的城市，基于其对市场、客群的透彻研究，加之其在当地拥有良好的产品力、品牌知名度和忠诚度，并有着深厚的资源积累，有着较强的竞争优势。

  04

  浙系房企深耕大本营

  在杭州湾竞争优势明显

  环杭州湾城市群是长三角一体化之下人口规模较大的城市群，也是覆盖城市最多的城市群。杭州、宁波两大核心城市当前均已成为二线城市经济发展的龙头，杭州以科技创新、互联网发展带动城市大幅发展，宁波也依托产业升级实现经济新跨越。环杭州湾以杭州和宁波为核心，带动绍兴、金华、湖州、舟山共同发展。环杭州湾布局的巨大优势在于这些城市民营经济活跃，区域内居民购买力都比较强，同时在户籍政策利好下，杭州和宁波近几年常住人口增量均位居全国前列，购房需求长期发展前景可期，城市房价上涨动力充足。

  聚焦环杭州湾布局的典型企业也以浙江本土房企为主，如滨江、众安、德信等，德信、滨江及众安在环杭州湾土储的比例占到其在长三角总土储的6成以上，并且这些企业在杭州的土地储备占比均超过了3成。而在长三角区域土储占比相对较少的外来房企融信和融创，在环杭州湾的土储占集团在长三角区域内的总土储占比也相对较高，且高度集中于杭州。就此来看，在环杭州湾区域布局的企业，土储聚焦程度较其他三个城市群显著提升，杭州的核心地位非常突出。

  05

  大部分典型房企聚焦于一二线城市

  部分企业需警惕三四线风险

  从企业角度来看，典型房企在长三角的布局战略大多是一二线为主，三四线为辅，土储集中于一二线城市的房企比例可达7成左右，大部分规模房企都完成了在6个一二线城市的布局。一二线土储比例明显突出的企业以外来房企或国企、央企为主，其中禹洲、正荣、龙湖在长三角土储中有6成以上位于一二线。对外来房企来说，首选二线城市进驻长三角带来的风险更小；立足于核心城市，更容易在小城市圈范围内打造品牌知名度，且核心城市房地产发展成熟、市场透明度更高，外来房企进驻的壁垒相对降低。

  除了少数全面布局三四线的碧桂园等头部房企外，土储集中于三四线的企业更多以本土或深耕型房企为主，并且集中布局江苏的企业更多，如新城、中南、明发均是如此。

  这些重仓三四线城市的企业，过去几年内得益于长三角三四线城市房价的快速上涨规模也迅速扩大，但过于重仓三四线的风险也不容小觑。可以看到，自2019年开始市场整体下行，大部分城市房价涨幅趋缓，部分城市成交规模萎缩，风险较此前明显加大。因此，对于在三四线城市布局过多的企业来说，应及时优化调整土储结构增强抗风险能力、增强接受政策红利的能力。

  综上，从规模排名来看，融创、绿地、碧桂园等规模房企在土储货值上依旧遥遥领先，优势依然突出，并且布局覆盖城市较广，除此之外，德信、滨江等本土房企加大长三角布局，尤其在杭州湾的竞争优势尤为突出；而城市格局方面，则是上海、杭州、苏州、南京和宁波等核心城市竞争更为激烈。

  结合2020年市场走势来看，长三角地区在购买力强、需求支撑性佳等优势支撑下，受疫情影响较轻，土地市场升温趋势表现也更突出。展望未来，伴随着《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的落地，长三角城市之间的联系会越发密切，交通也会愈加便利，原来因交通不便被低估的盐城、扬州、宣城、亳州等城市将迎来交通利好，建议可择机进入；而从拿地时机来看，鉴于近期土地市场高热不退，在中央一再强调“稳地价”和地方经济发展渐回正轨的情况下，优质供地潮将很快退去，建议企业要紧抓上半年的拿地机遇；长远来看，人口发展仍是衡量投资前景的第一要素，就人才吸引力变化指标来看，杭州、宁波等人口再集聚城市依旧值得长期关注。