[中房研协]疫情冲击下，北京楼市遇冷

  热点聚焦

  近日，北京疫情出现反弹。受此影响，北京楼市再次“遇冷”，包括二手房、租赁等市场成交量迅速下降。叠加近期市场预期的降息因素并未出现，以二手房为成交主力的北京楼市开始出现迅速降温迹象。

  新房市场方面，贝壳研究院数据显示，6月第三周（6月15日—6月21日）北京新房商品住宅市场出现了成交量上涨，但价格下跌，成交面积16.4万平方米，环比上涨32.7%，成交均价环比下降7.8%至42688元/㎡。成交面积上涨主要与怀柔区共有产权房项目前期集中备案、认购有关。

  二手房市场方面，6月第三周（6月15日—6月21日）重点监测的18个城市中，成交数据来看，北京周度成交量环比降幅最大，达到41.2%。

  租赁房市场方面，北京市由于疫情的影响，全市应急响应级别重新上调，各社区又开始控制人口流动，导致租赁市场受到明显影响，贝壳研究院数据显示，6月第三周（6月15日—6月21日）成交量环比下降了31.0%。同时，租金水平继续呈现下降趋势。上周平均租金水平为40.0元/平方米，环比下降6.0%，同比下降14.1%。

  热点评析

  疫情影响“消费”心理，北京楼市降温迹象明显

  自北京突发公共卫生事件应急响应级别由三级调高至二级以来，北京已有33个中风险地区和4个高风险地区，尤其是位于丰台区和大兴区的高危险区域再次被“封禁”。受疫情的影响，北京楼市迅速降温，尤其是二手房市场，周度成交量环比降幅最大，达到41.2%，几近腰斩。主要有以下几点原因：其一，购房者或租赁者线下看房流程繁琐。在各个社区加强人员管控的背景下，购房者或租赁者进入社区的难度增加，尤其是在高风险区域，由于社区封禁，外来人员难以进入。而在半封闭区域，购房者进入社区往往需要出具健康证明并进行信息登记，增添了看房流程的复杂性，导致买卖或租赁双方交易意愿降低。其二，不少业主、买房者和租户出于对疫情安全的考虑，产生排斥心理，不愿选择此阶段进行交易。

  北京楼市成交量大跌的背后，实际上是对市场真实的反映。在疫情冲击下，消费者心理变化也是影响楼市成交量的关键因素。对于二手房业主来说，担心房价受疫情影响下跌，观望情绪渐浓。对于购买新房业主来说，更多关注房价和信贷利率是否下调，入市时机延后。对于租房市场来说，属于短期需求，尤其是临近毕业季，会有一部分人群选择留在北京居住和生活，这部分人群是可以预见的，随着疫情逐步控制，租房市场有望在之后几个月实现一定程度的回暖。

  短期看，疫情对成交量影响明显

  在疫情的影响下，相比新房，二手房、租房市场受到的冲击最大。其主要原因是租房和二手房难以摆脱线下带看这一重要环节，对于房源地段、新旧程度、装修等需要到线下进行确认。对于新房项目，成交量上升主要与怀柔区共有产权房前期集中备案有关。其他区域因受疫情影响部分区域延迟网签、项目入市和交房时间等。尤其是受疫情影响最大的丰台、大兴，项目入市时间等可能会再次推迟。而对于其他低风险地区，并没有严格的带看限制，开发商可以通过控制人流、加强消毒防疫，叠加优惠措施，激发部分客户购房需求。

  短期来看，6月份疫情对成交量的影响明显，叠加疫情和降息利空，市场悲观情绪较浓，成交量上涨乏力。预计，该影响将持续至7月下旬。

  长期看，疫情对楼市影响有限

  此次疫情对北京楼市产生了严重的冲击，并导致成交量下滑。短期看，疫情只会给楼市成交量带来冲击，对房价构成暂时性的压制。随着新增病例逐渐减少，被疫情抑制的需求将随疫情的消退而逐渐在后几个月释放出来。

  从长期看，北京存在大量的改善性居住需求，该需求只是暂时滞后，并不会消失。随着疫情逐渐结束，积累的购房需求有望在今年“金九银十”迎来释放，从而带动成交量的回升。从房价来看，疫后购房需求修复进入平台期，短期内市场将自然回落。从中长期看，在“房住不炒”的基调下，此次疫情对买卖双方预期影响有限，全年均价不会发生大幅变动。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）