[克而瑞]政府支持住房租赁融资以及REITs，美元债发行大幅反弹（2020年6月）

  央行重申房住不炒 支持住房租赁以及REITs发展

  6月5日央行发布名为“区域房地产市场发展情况”的区域金融运行报告，再次强调要坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，坚持因城施策，体现了政府继续维持严格监管房企融资环境的态度。与此同时，在6月1日国务院印发的海南自由贸易港建设总体方案和5日央行的报告中都提出，要支持住房租赁金融业务创新和规范发展，同时也要积极探索推动住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITs）试点，未来住房租赁领域的融资以及REITs的发展可能会加速，将会成为房企融资的一个窗口。

  融资总额及成本均环比大幅上升

  本月95家典型房企的融资总额为1504.8亿元，环比上升66.2%%，同比上升32.6%。其中，6月房企的融资发债总额为645.77亿元，环比上升78.3%，同比上升35.7%。本月单月融资成本6.92%，环比上升1.56个百分点；其中境外发债成本7.95%，环比上升0.86个百分点，主要在于本月境外发债恢复情况较好，一些成本高企融资量大，拉高境外融资成本，而境内发债成本环比基本持平。

  世茂、金科等5家房企旗下物业公司递交上市申请

  6月没有房企成功上市，而港龙中国通过了上市聆讯并开始招股，预计将在7月15日正式上市。在上市申请方面，祥生地产在6月3日向港交所申请上市。房企旗下物业公司则有合景悠活（合景泰富）、荣万家（荣盛发展）、佳源服务（佳源国际）、世茂服务（世茂）、金科智慧服务（金科）递交上市申请，此外还有雅居乐旗下的园林公司雅城递交了招股书。因此截至2020年6月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分别有12家和14家。

  企业发债

  债券发行：美元债破冰后恢复情况良好，环比增长414.5%

  本月95家典型房企的融资总额为1504.8亿元，环比上升66.2%%，同比上升32.6%。其中，境内债权融资821.93亿元，环比上升11.7%，同比上升31.6%；境外债权融资435.42亿元，环比大幅上升240.7%，同比上升19.0%，主要在于境外发债在经历5月份的重启后，恢复情况较好，6月有19家房企发行了境外美元债，环比增长了15家。此外，本月的股权融资、资产证券化以及永续债也均实现了环比上涨。整体来看，一方面由于前几月的融资需求积压，加上2020年下半年迎来新一波的偿债高峰期，特别是7月和11月房企到期债券数额较大，从而拉动本月融资额实现较大的涨幅。

  其中，6月房企的融资发债总额为645.77亿元，环比上升78.3%，同比上升35.7%，其中美元债在5月实现破冰后，房企美元债发行情况得到快速恢复，本月实现境外发债约达401.61亿元，同比增长21.5%，环比大幅增长414.5%；此外，境内发债244.16亿元，环比下降14.0%，同比上升68.2%。境内发债从结构上看，本月房企境内公司债发行111.00亿元、中期票据58.00亿元、融资券20.50亿元，分别环比下降48.16%、上升132.00%、下降29.31%。

  其中，6月房企的融资发债总额为645.77亿元，环比上升78.3%，同比上升35.7%，其中美元债在5月实现破冰后，房企美元债发行情况得到快速恢复，本月实现境外发债约达401.61亿元，同比增长21.5%，环比大幅增长414.5%；此外，境内发债244.16亿元，环比下降14.0%，同比上升68.2%。境内发债从结构上看，本月房企境内公司债发行111.00亿元、中期票据58.00亿元、融资券20.50亿元，分别环比下降48.16%、上升132.00%、下降29.31%。

  本月单月融资成本6.92%，环比上升1.56个百分点；其中境外发债成本7.95%，环比上升0.86，主要在于本月境外发债恢复情况较好，一些成本高企融资量大，拉高境外融资成本；而境内发债成本环比基本持平，为4.89%。截至2020年上半年房企新增债券类融资成本6.35%，较2019年全年下降0.72个百分点，主要在于境外发债占比较于2019年较少，结构性拉低整体融资成本。具体来看，境外债券融资成本达8.35%，较2019年全年增长0.31个百分点，主要在于房企债券到期潮加上疫情叠加，促使房企境外融资成本上升；境内债券融资成本4.14%，较2019年全年下降1.18个百分点，主要由于短债发行量上升，叠加上半年宏观短期流动性宽松，使得各个梯队房企的境内融资成本均实现下降。

  债券期限：本月到期债券类290.47亿元

  本月房企有19笔债券到期，金额共计290.47亿元.其中，到期金额最高为中国恒大2015年发行的一笔50亿元的公司债。此外，首开股份本月有2笔债券到期，分别是一笔40亿元中期票据和一笔20亿元的超短期融资券。

  提前关注到2020年7月将有32笔债券到期，金额共计554.84亿元，环比大幅上涨91%，房企将迎来新一轮的偿债高峰。单笔金额最高为万达集团2015年发行的一笔100亿元的中期票据，此外华润置地的一笔38亿元的中期票据也将到期。

  上市和股票

  拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为26家

  由于6月3日千亿房企祥生地产向港交所提交了招股说明书，同时没有房企上市，因此截至2020年6月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产以及祥生地产12家，其中港龙中国已经通过了上市聆讯，预计将在7月15日上市。而海伦堡、奥山以及万创国际的招股书已经过期，截止2020年5月底仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。

  在房企分拆旗下公司上市方面，本月递交上市申请的企业较多。在物业公司方面有合景泰富旗下的合景悠活、荣盛发展旗下的荣万家、佳源国际旗下的佳源服务、世茂旗下的世茂服务以及金科旗下的金科智慧服务提交了上市申请，此外雅居乐旗下的园林公司雅城也递交了招股书。因此截至2020年6月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有14家，房企分拆物业或商管等板块上市的热潮仍在继续。

  IPO和增发：万科和旭辉配股融资，多家物业通过上市聆讯

  本月没有房企挂牌上市，因此2020年成功上市的房企截至5月底仍然只有汇景控股一家。在增发配股方面，本月万科和旭辉都完成了配股融资。万科在6月11日成功配发了总数为315589200股的新H股，占经配发及发行配售股份扩大后的全部已发行H股约16.67%及全部已发行股本约2.72%，配售所得款项净额总额约为78.65亿港元，将用于补充营运资金以及偿还企业境外债务性融资，同时也可以提升流动性。

  旭辉集团在6月15日成功配售了1.85亿新股，所得款项净额总额约为11.53亿港元，将用于项目开发以及补充营运资金及一般企业用途，此外也有引入优质的长线机构投资者的目的。在房企发债以及借贷融资环境保持严格监管的情况下，释放出部分股权进行配股融资也是部分企业可以考虑的融资方法。

  在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有房企旗下公司成功上市。而由于本月正荣服务、金融街物业、绿城管理以及弘阳服务都成功通过了上市聆讯进入了招股阶段，预计7月份将有大量房企旗下公司成功上市。

  股权变动：中国电建控股南国置业，推动电建地产合并上市

  本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持，比如金科、龙湖、南国置业等，其中最值得注意的是中国电建成为了南国置业的控股股东，同时开始推进子公司电建地产和南国置业的合并。这是自从2012年电建地产入股南国置业，2014年成为第一大股东之后走出的重要一步，未来将会并入南国置业整体上市。除此之外，本月宣布股权回购事项的企业也相对较多，恒大在5月份多次回购股份之后在6月份继续进行回购，截至6月16日总共回购了1.67亿股，同时中海也宣布回购了30万股股份，蓝光也宣布了公司回购股权的方案。

  股价变动：多数地产股整月表现回暖，物业商管股仍受青睐

  本月A股和H股的地产相关股整体表现较为不错，两市都有60%以上的地产股的整月走势上涨，其中A股上涨股票的占比甚至达到了72%。在H股方面，本月中奥到家的涨幅较大，月涨幅为205.82%，企业股价从6月3日开始就进入了上升通道，根据克而瑞证券研报显示，主要是因为企业是估值最低的上市物管公司，因此在克而瑞证券5月份给予“买入”评级之后企业股价开始持续走高。月中虽然出现了一段时间的盘整，在24日绿地服务宣布再斥2.2亿港元增持中奥到家并开始实际合作之后，企业的股价再次开始大涨。除了中奥到家之外，本月物业商管股的涨幅也相当不错，比如银城生活服务、鑫苑服务的涨幅排名都在内房股前五，再度体现了香港资本市场对物业商管股的看好。

  在A股房企方面，本月涨幅较大的股票有南国置业，由于中国电建成为控股股东以及与电建地产合并的影响，企业从6月8日开始停牌，于6月22日复牌之后开始连续涨停，最后整月涨幅43.92%，也体现了资本市场对于两家企业合并的看好。