[戴德梁行]北京二季度写字楼市场租金继续下调 零售市场空置率上升加速品牌更替

  北京，2020年6月30日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行，近日发布《2020年二季度北京写字楼零售市场报告》。戴德梁行北区研究部主管魏东表示：“受到疫情的影响，2019年底及2020年一季度累计的写字楼租赁需求在二季度逐渐显现出来，整体市场吸纳量较一季度有明显上升；随着疫情的逐渐减缓，北京零售市场各项目的客流量也逐渐恢复。”

  新冠肺炎疫情对北京写字楼市场的影响二季度开始显现

  新冠肺炎疫情令本应于2020年初入市的项目推迟了入市时间。本季度新项目的入市共为北京全市带来约36.2万平方米的新增供应。至此，北京全市和五大核心商圈市场空置率继续上扬，达到16.2%和9.9%，分别环比上升2.4和1.9个百分点。受到疫情的影响，2019年底和2020年一季度累计的租赁需求在二季度才逐渐显现出来。虽然市场上仍然不乏有一些企业租户出现了退租、缩减面积等现象，但新入市项目的提前预租加之延后的市场租赁成交致使二季度北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量较一季度有所好转，分别为35,800平方米和50,523平方米。

  租金优惠吸引租户

  新冠肺炎疫情导致北京写字楼市场租金继续下调

  戴德梁行北区写字楼部主管廉峰哲表示：“自二季度大多数企业实现复产复工后，写字楼业主们纷纷将租赁策略重心从维持租金水平转向提升出租率，为了尽快提高入驻率和最大限度的减少自身损失，业主们为租户提供了优惠的租金之外，还有更加灵活的交付状态及更大的免租力度。至此，二季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币358.5元和404.8元，分别环比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。其中，丽泽金融商务区受目前高空置率的影响，租金环比降幅最大，高达13.3%，其次为燕莎和中央商务区，租金分别环比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金环比也都有所下降，范围区间在2%-4%之间。

  客流量逐渐恢复，商场空置率上升加速品牌更替

  2020年二季度，北京零售市场无新项目开业，全市优质零售物业总存量为1,412万平方米，其中购物中心存量达1,219万平方米，占比达86.3%。

  二季度，虽然市场在逐渐恢复，但仍有不少品牌门店因成本压力而选择关闭，各项目空置率均有不同程度上升。整体来看，全市主要购物中心因品牌更替及疫情的叠加影响，上半年闭店数量上升明显，尤其是非核心商圈承租力较弱的品牌门店。而另一方面，一些有开店计划的品牌，也随着消费的回暖选择进入市场，其中本土品牌居多。如，格力电器正式入驻北京SKP；日系服装品牌Public Tokyo在三里屯太古里南区开业；美妆品牌完美日记北京首店入驻欧美汇购物中心。

  随着疫情的逐渐缓解，北京零售市场各项目的客流量也逐渐恢复。4月30日，北京正式降低应急响应级别，消费者出门购物的意愿也大幅恢复。据统计，五一期间，核心商圈主要项目的客流量及销售额都有明显提升。如，CBD商圈的SKP营业额已与去年同期持平；三里屯商圈的太古里客流量较节前增长53%左右。目前各商场大部分门店都恢复营业、餐饮也恢复堂食，但影院、KTV等娱乐场所仍然没有开放。

  由于疫情的影响，一季度北京社会消费品零售总额同比下降21.5%，但网上零售显示出强劲增长，同比增长15.9%。

  戴德梁行北区商业地产部主管孟祎认为：“受二次疫情影响，下半年商业市场将会面临更大挑战。对于餐饮、休闲娱乐类业态来讲，目前的客流量及经营情况都受到部分影响。此类业态预计面临一段时间经营调整及品牌洗牌。据统计，下半年仍将有24.8万平方米的新增优质零售空间进入市场，这些项目能否顺利开业，也将很大程度上取决于疫情控制的情况及工程复工的效率。从长远来看，经历过二轮疫情的北京商业市场，项目租金、业主经营水平、全渠道营销及创新能力、更加健康安全的购物环境、餐饮品牌的质量监控等，都将成为品牌方及业主考量的重要标准。

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