[世邦魏理仕]今年或成商务园新增供应高峰年

CBRE世邦魏理仕发布《2020年二季度北京房地产市场回顾及展望》

  2020年7月9日，北京–CBRE世邦魏理仕今日发布《2020年二季度北京房地产市场回顾及展望》。随着疫情的有效防控，复工复产活跃度逐渐恢复。

  l 写字楼市场：整体需求以续租为主，科技及医药企业积极扩租；下半年新增供应集中放量，空置率或将提高；

  l 零售物业市场：商家复商复市遇挑战，业主或与品牌方创新合作；下半年，将有3个项目计划入市，总体量约220,000平方米；

  l 仓储物流市场：冷链类租户成新兴驱动力，租金近三年首现无增幅；下半年可租赁面积租户选择更多，刺激租赁交易更为活跃；

  l 商务园市场：今年或为新增供应高峰年，为租户提供多元化新选择；下半年预计会有合计788,900平方米的新增供应交付；

  l 投资市场：九笔大宗交易成交，境内地产基金最为活跃；而中小型投资者和自用买家则迎来难得的拓展机会窗口。

  一、优质写字楼市场

  ——整体需求以续租为主，科技及医药企业积极扩租

  2020年第二季度，中央商务区的三星大厦竣工交付，新增90,000平方米写字楼租赁面积。目前受疫情防控影响，部分新项目延期入市，上半年总新增供应量仅为121,000平方米。随着租赁活跃度的回升，前期受抑制的需求本季度逐步放量，但市场持续出现金融、专业服务及消费服务等企业退租或缩面积，以及企业整合到自用楼宇或总部的现象。持续严控疫情影响下腾退面积消化遇阻，导致本季度全市净吸纳量连续第二个季度录得负值为-38,700平方米，整体空置率上升至15.5%，为2010年第三季度以来最高值。整体需求除以续租为主外，搬迁需求特别是同区或邻近区域间的升级需求尤为凸显；分行业看，科技行业较为活跃，特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势；此外，医药企业升级搬迁和扩租需求亦较为显著。在可租面积增加，业主短期难以去化空置面积的压力下，租金报价加速下跌至每月每平方米420.5元，同样本比环比下降1.2%。下半年，708,000平方米的新增供应将集中放量，空置率或将进一步攀升，租金仍将在下行通道。

  世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼 | 租户部主管张冀苏指出：“疫情反复的不确定性以及今年的经营成本压力仍在抑制市场新租需求，使得当前租户和业主双方均以续租谈判为重心。但随着疫情逐步得到控制，优质楼宇租金高位回落将释放潜在需求和强化租户升级搬迁的信心。与此同时，市场各参与方如可群策群力，解决集中大面积的、可拎包入驻的办公供应缺口，满足部分大型企业快速扩张和整合的需求，市场由危转机将指日可待。”

  二、优质零售物业市场

  ——商家复商复市遇挑战业主或与品牌方创新合作

  2020年第二季度，北京没有新增零售物业项目。五棵松卓展购物中心停业改造，连续第二个季度录得项目关停。商家复商复市，政府推行了发放消费券等促消费举措，客流逐渐恢复。但疫情的反复，对京南地区商业客流再次造成冲击。本季度租赁市场不活跃，新开业门店较少。其中，零售业态占多，以国内美妆集合店、知名运动品牌、新能源汽车、3C产品为主，餐饮业、服务业开店态度谨慎。数个国际品牌首次进入北京市场，如：太古里的United Tokyo、Public Tokyo，世贸天阶的Tim Hortons，国贸商场的Peet’s Coffee。受疫情影响，空置率普遍升高，整体环比上升1.3个百分点至8.6%。餐饮和快时尚品牌关店较多，预计未来娱乐、儿童业态关店现象将进一步显现。在空置上升的压力下，购物中心首层平均租金同样本比环比下降1.6%，报每天每平方米36.9元，未来仍有进一步下降可能。下半年，将有3个项目计划入市，总体量约220,000平方米。

  世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 |商业部董事赵志玮表示：“北京持续的严控防疫措施，在短期内不可避免会对实体商业客流和经营恢复进程造成一定影响。业主方去化空置面积压力加大，品牌方拓展意愿普遍减弱，但也为新品牌进驻北京市场提供了机会。针对特殊时期，业主除了为租户提供短期租赁成本的过渡性方案，还可在租金模式、联合推广和数据分享等方面大胆尝新，发展和品牌之间‘利益共享，风险共担’的新型合作关系。”

  三、仓储物流市场

  ——冷链类租户成新兴驱动力，租金近三年首现无增幅

  2020年第二季度无新增项目交付，上半年总新增供应量为80,000平方米。整体空置率环比回落0.4个百分点至5.6%。净吸纳量录得15,400平方米，较第一季度缩减。其中顺义空港、平谷录得来自第三方物流和医药类企业共计约74,000平方米的新租、扩租交易，租户新增需求较为积极；而另一方面，亦庄、大兴京南、房山分别录得负吸纳，其中亦庄可见来自快递快运公司退租，而大兴京南分别录得来自京东、小米的退租，需求转移至其自建库。整体租金报每月每平方米49.9元，同样本比环比持平。市场上录得租金上涨的交易，如医药类租户；但另一方面，部分业主对季末退租面积增加表现出紧张情绪，略微下调租金以争取潜在客户的关注，导致2017年以来租金首次录得无增幅。下半年，预计有66,000平方米的新增面积交付，加之本季度新释放出来的面积，租户选择更多，刺激租赁交易更为活跃。预计空置率小幅拉升，租金仍有进一步上涨的空间。

  世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 产业地产部主管李虹指出：“疫情爆发以来，北京仓储物流市场表现出较强的韧性，本季度医药类和食品生鲜类的需求十分踊跃，冷链类租户成为北京物流市场的新兴驱动力。可租面积的释放有助缓解长久以来的供需矛盾，同时提升市场的活跃度。由于冷链类等新兴租户类型对仓储物业的硬件要求较高，业主应积极改造或提升自身物业条件，以适应未来需求的持续升级。”

  四、优质商务园物业市场

  ——今年或为新增供应高峰年提供多元化新选择

  本季度新交付两个项目，分别位于北清路和大兴生物医药基地，合计为市场带来106,300平方米的供应，上半年总新增供应量已达503,100平方米。本季度净吸纳量录得负数为-6,200平方米，各子市场中，仅有亦庄和北清路录得正吸纳。新租交易中以软件和线上教育为代表的TMT和生物医药类企业分别贡献了73%和18%的面积。其他的子市场中延续上一季度分别出现了一定的退租的现象，如一些经营不善和搬迁的TMT租户、消费品制造业和线下教育类租户，将全市空置率推升至历史峰值。受疫情与行业波动的持续影响，整体市场平均租金报价同样本比环比下降1.1%，每月每平方米156.8元，其中电子城降幅较为明显。下半年预计会有合计788,900平方米的新增供应交付，预计会进一步加剧去化速度缓慢、租金下降与空置率上涨的压力。

  世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“今年将迎来以主要商务园区为代表的北京外围办公区域的新增供应高峰年，新项目遍布海淀上地、北清路、朝阳电子城、丰台科技园、亦庄、顺义、大兴和石景山等各个区域。外围区域日益完善的基础配套设施和办公环境，为高精尖产业和一些对租金成本较敏感，需求面积较大的企业进行搬迁、整合和扩张提供更多元化的选择。”

  五、投资市场

  ——九笔大宗交易成交，境内地产基金最为活跃

  2020年第二季度，北京尽管达成9笔大宗交易，但其中有5宗在10亿元人民币以下，交易总额仅达108.3亿元人民币，环比下降45%；上半年大宗交易总额为309.8亿元，同比下降24%。因疫情造成的交易延滞使得境外投资者本季度未能延续往期的活跃态势，仅达成一笔交易。境内地产基金则成为最活跃买家，贡献了本季度62%的交易额。自用买家依然保持旺盛的办公置业需求，但受制于可购物业稀缺，完成两笔交易仅占本季度总交易额4%，而标的物业分别以所在片区的写字楼单价纪录成交。写字楼依然为主要物业类型，占本季度总交易额度的78%，其中包括本季度金额最大的交易东方资产通过法拍收购中弘大厦；零售物业则贡献剩余的22%。

  世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚指出：“尽管北京物业市场中长期的基本面仍被看好，但疫情持续的不确定性和租赁市场短期波动一方面加大交易推进难度，另一方面加深投资者避险情绪，大型投资者在谨慎观望的同时，更趋偏好具有稳定现金流的物业。而中小型投资者和自用买家则迎来难得的拓展机会窗口。”