[易居研究院] 2020年二季度50城租金收益率研究报告

  上海易居房地产研究院07月9日发布《2020年二季度50城租金收益率研究报告》。该报告显示：

  二季度，租金收益率相比一季度有所下降。其中，租金受经济下滑影响下跌，而房价则保持小幅上涨。新冠疫情对经济的冲击在二季度显现，企业和居民收入受到较大影响，租房消费能力下降，而同时房价整体仍处于上涨态势，使得租金收益率下滑。二季度以来，国内经济逐渐复苏，下半年租金有望减缓下跌或转涨，租金收益率趋稳。

  一线城市租金收益率持平，二三线城市租金收益率下降。二线城市租金收益率下降是因为房价小幅上涨而租金基本持平；三线城市租金收益率下降是由于房租下滑而房价基本持平。由此可以看出，城市基本面相对更弱的三线城市，受到了更大的经济冲击，租房需求疲软，租金下滑明显。

  易居研究院研究员王若辰表示：二季度，租金下跌而房价上涨的背离状态是难以持续的，三季度随着经济的逐渐复苏，50城租金跌幅可能收窄或转正，而房价大概率继续保持稳定小幅上涨。

  报告主要有以下几部分组成：

  一、50城租金收益率概况

  2020年二季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.4%，环比下降2%，同比保持不变。

  2020年二季度，50城租金下跌1.1%；房价环比上涨0.9%，涨幅有所收窄。二季度租金的下跌，反映出新冠疫情使得经济下滑明显，从而直接影响到企业和个人的收入，并进一步导致租房需求的下降及租金的下跌。而同时，房价仍有小幅上涨，进一步压低了租金收益率，这种租金与房价背离的状态是难以持续的，三季度随着经济的逐渐复苏，租金跌幅可能收窄或转正。

  二、三类城市租金收益率比较

  2020年三季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.6%，环比持平，同比下降4%；31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降2%，由增转降，同比下降1%；15个三线城市租金收益率为2.6%，环比下降2%，降幅扩大，同比增长4%。

  二线城市租金收益率下降是因为房价小幅上涨而租金基本持平；三线城市租金收益率下降是由于房租下滑而房价基本持平。由此可以看出，三线城市受到了更大的经济影响，租房需求疲软，租金下滑明显。

  三、50城租金收益率排序

  二季度，50城租金收益率排名前5的城市分别为锦州（3.8%）、乌鲁木齐（3.6%）、牡丹江（3.4%）、韶关（3.3%）和桂林（3.3%），主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。

  租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、三亚（1.2%）、深圳（1.2%）、青岛（1.6%）和唐山（1.6%），这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。

  50城中租金收益率的环比涨幅较大的5个城市分别为，武汉（4%）、大理（3%）、韶关（3%）、北京（2%）和石家庄（2%），原因是武汉房租涨幅大于房价跌幅；大理房价有所下跌而房租不变；韶关和北京的房价跌幅大于房租跌幅；石家庄房租上涨而房价下跌。二季度，租金收益率环比增长的城市为19城，比2020年一季度少了7城。

  哈尔滨和三亚等地租金收益率环比跌幅最大，分别为11%和10%。哈尔滨是由于房租下跌而房价上涨；三亚由于房租明显下跌而房价微幅上涨。

  租金收益率同比涨幅较大的5个城市分别为锦州（24%）、烟台（19%）、石家庄（13%）、赣州（12%）、和福州（12%）。同比跌幅最大的5个城市为三亚（-20%）、深圳（-18%）、西宁（-12%）、银川（-12%）和天津（-10%）。

  四、50城租金收益率趋势

  5月22日两会召开，政府工作报告对于房地产市场的定调仍为“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超预期。7月初，东莞、杭州、宁波等上半年楼市表现较热的城市进一步出台了房地产调控政策。

  新冠疫情对经济的冲击在二季度显现，企业和居民收入受到较大影响，租房消费能力下降，而同时房价整体仍处于上涨态势，使得租金收益率下滑。二季度以来，国内经济逐渐复苏，下半年租金有望减缓下跌或转涨，房价则大概率保持稳步上涨，租金收益率趋稳。

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