[易居研究院]2020年6月全国房地产市场报告

  上海易居房地产研究院7月16日发布了《2020年6月全国房地产市场报告》。报告核心观点如下，2020年上半年房地产开发投资同比增长1.9%，率先回正。2020年1-6月，全国房地产业多项指标相比1-5月降幅继续收窄，其中房地产开发投资同比率先转正，说明虽然受疫情影响上半年房地产业发展经历了一段波折，但恢复的速度还是非常快的。其中，房地产开发企业土地购置面积同比降幅收窄，土地购置均价同比涨幅收窄；房地产开发投资同比由降转增，房屋新开工面积同比降幅收窄；商品房销售面积同比降幅收窄，成交均价同比涨幅小幅扩大；商品房待售面积环比小幅下降，同比增长。

  易居研究院研究员沈昕表示，单月数据来看，土地购置面积、开发投资、新开工面积、商品房销售面积、开发企业到位资金，这五项指标自5月以来已经连续两个月正增长，说明房地产行业基本已摆脱疫情影响恢复常态了。

  报告显示：

  2020年上半年全国土地购置面积同比下降0.9%，6月同比增长12.1%

  2020年上半年，房地产开发企业土地购置面积7965万平方米，同比下降0.9%，降幅比上半年份收窄7.2个百分点。单月数据来看，6月全国房地产开发企业土地购置面积3213万平方米，同比增长12.1%。

  从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长，2017年同比增速震荡提高。2018年初，土地购置面积同比增速跳水，二季度后逐渐走高。2019年初，土地购置面积同比增速大幅跳水，降幅创2012年以来新高，二季度后降幅逐渐收窄。

  受新冠肺炎疫情影响，多城市土地出让延迟，2020年1-2月全国土地购置面积同比大幅下降。3月份随着全国复工复产速度加快，各地土地出让节奏加快，土地购置面积同比降幅开始收窄，4月份以来继续收窄，6月已接近0。预计未来一两个月土地购置面积同比将由降转增。

  2020年上半年全国土地购置均价同比上涨6.8%，涨幅收窄

  2020年上半年，全国房地产开发企业土地购置均价5067元/平方米，同比上涨6.8%，比上半年收窄9.6个百分点。2020年1-2月土地购置均价下跌，与去年同期年初异动大幅上涨导致的基数较高有关，3月土地购置均价由跌转涨恢复正常。4月土地购置均价涨幅扩大较多，可能是4月一二线城市土地成交量增长较多，结构性因素将整体均价拉高，5月和6月成交均价涨幅持续收窄。预计未来几个月成交均价涨幅还将小幅收窄。

  2020年上半年全国房地产开发投资同比增长1.9%，由降转增

  2020年上半年，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%， 1-5月份为下降0.3%。其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%，增速比1-5月份提高2.6个百分点。上半年全国固定资产投资同比下降3.1%，可见房地产开发投资依然要好于固定资产投资。

  单月数据来看，6月全国房地产开发投资16860亿元，同比增长10.5%。3月以来开发投资数据已连续4个月实现正增长，说明全国房地产开发投资已经恢复正常。

  从结构来看，住宅投资同比增长2.6%，办公投资同比下降3.1%，商业营业用房投资同比下降5.4%。住宅投资是三类物业中最好的，同比已经转正。

  2020年上半年房屋新开工面积同比下降7.6%，降幅收窄

  2020年上半年，房屋新开工面积97536万平方米，下降7.6%，降幅收窄5.2个百分点。其中，住宅新开工面积71583万平方米，下降8.2%。单月数据来看，6月房屋新开工面积28003万平方米，同比增长8.9%。预计未来几个月年初累计房屋新开工面积同比降幅将继续收窄。

  2020年上半年全国商品房销售面积同比下降8.4%，降幅收窄

  2020年上半年，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9个百分点。其中，住宅销售面积下降7.6%，办公楼销售面积下降26.5%，商业营业用房销售面积下降20.7%。单月数据来看，6月商品房销售面积同比增长2.1%，已连续两个月同比正增长，说明各地商品房销售已基本回到正轨。

  从商品房销售面积同比增速走势看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速进一步回落。2018年同比增速继续小幅震荡回落。2019年同比增速一直在0轴附近小幅震荡，全年同比微降0.1%。

  受新冠肺炎疫情影响，2020年2月全国大部分城市售楼处关闭，1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降，3月随着各地房企复工复产速度加快，商品房销售逐渐恢复，同比降幅收窄，4月份以来同比降幅持续收窄。预计接下来几个月年初累计商品房销售面积同比降幅将继续收窄，但收窄幅度或有所趋缓。

  分地区来看，2020年上半年，东部地区商品房销售面积28511万平方米，同比下降5.4%，降幅比1-5月份收窄4.5个百分点；中部地区商品房销售面积18450万平方米，下降14.1%，降幅收窄3.2个百分点；西部地区商品房销售面积19908万平方米，下降5.6%，降幅收窄3.7个百分点；东北地区商品房销售面积2534万平方米，下降17.3%，降幅收窄5.1个百分点。

  东部地区销售面积同比增速2016年初开始大幅回升，且涨幅最大，最先于2016年4月达到本轮行情最高点，其后震荡下行，于2018年初进入负区间并保持至今，2019年2月年初异动降幅扩大，3月份以后降幅逐渐收窄。2020年1-2月东部地区销售面积同比大幅下降，3月份以来降幅持续收窄。上半年东部地区商品房销售面积同比降幅是四类地区中最小的，主要是长三角和珠三角都市圈的部分城市成交持续火热。

  中部地区2016年初大幅回升，2016年全年小幅震荡，基本保持30%以上的增速，2017年3月开始震荡下行，2019年2月年初异动进入负区间，此后至年底一直在0轴附近小幅震荡。2月湖北省基本处于停工停产状态，受此影响，2020年1-2月中部地区销售面积同比降幅最大，3月份以来同比降幅逐渐收窄。

  西部地区2016年初有所回升，此后增速小幅震荡下行，2017年年初再次大幅回升，此后持续震荡下行。2020年1-2月西部地区销售面积同比大幅下降，3月份以来降幅逐渐收窄。

  东北地区2017年4月至年底震荡下行，2018年年初有所回升，此后开始震荡下行，并于2018年6月开始进入负区间，2019年6月至年底降幅持续小幅收窄。2020年上半年，东北地区销售面积同比降幅是四类地区中最大的。

  如果不考虑新冠肺炎疫情影响，目前来看，东部地区调整时间最长，2018年年初以来就一直是同比下降，即将进入探底复苏阶段；中部地区降温时间晚于东部地区，处于震荡下行过程中；西部地区最晚启动，降温时间也最晚，处于震荡下行过程中；东北地区处于震荡下行和筑底过程中。

  2020年上半年住宅新开工面积与销售面积的比值为117%，需警惕未来供大于求

  新开工面积反映的是未来的楼市供应，假设未来一段时间维持目前的销售水平，则当前新开工面积与销售面积的比值一定程度上就可视为未来三个季度后的供求比。从住宅年初累计新开工面积与销售面积的比值来看，2012年随着楼市的降温，比值大幅下降，2013年年初季节性异动后继续下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震荡，即新开工面积低于销售面积。2018年以来随着大部分城市库存降低，房企开始补库存，新开工面积与销售面积的比值回升到100%以上，并持续走高，维持在110%-120%左右水平。

  2020年1-2月，受疫情影响，住宅新开工面积和销售面积均大幅下降，由于销售端通过互联网售房等方式有部分弥补，新开工面积受到的影响则更大，新开工与销售面积比值下降。3月随着企业大面积复工复产后新开工面积同比降幅大幅收窄，此比值重新转为上升，4月和5月继续上升至2019年平均水平，6月小幅下降。如果未来销售不能提高的话，供大于求的现象仍将延续或加剧。

  2020年上半年全国商品房成交均价同比上涨3.3%，涨幅小幅扩大

  2020年上半年，全国商品房成交均价9638元/平方米，同比上涨3.3%，涨幅比上月扩大1.4个百分点，2019年6月份以来同比涨幅处于小幅震荡下行的过程中。其中住宅成交均价9757元/平方米，同比上涨5.3%；商业营业用房成交均价同比下跌6%；办公楼成交均价同比下跌2%。

  分地区来看，东北和东部地区涨幅较高，为5.7%和4.1%，西部地区小幅上涨1.1%，中部地区同比微跌0.3%。

  商品房待售面积环比小幅下降

  2020年6月末，商品房待售面积51081万平方米，比5月末下降1.3%，相比去年同期增长1.8%。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降，2019年12月末环比出现增长，2020年2月同比也出现增长，3月份以来虽环比持续小幅下降，但仍高于去年低点较多；商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，下降速度小于住宅，6月末比5月末小幅下降0.8%；办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，6月末比5月末小幅下降0.4%。

  现房存销比以“待售面积/现房销售面积”的公式进行计算。两组数据皆来自统计局，其中待售面积指代现房可售面积；而销售面积按过去一年的月均现房销售面积计算。

  根据商品房分物业的现房存销比计算可知，2012年以来，商品住宅现房存销比走势相对平稳，存销比要远低于商办物业的存销比。2015年商品房分物业的现房存销比均处于历年最高水平，其中住宅去化周期基本在20个月左右，办公物业去化周期在2015年年初达到54个月，2015年平均也在46个月左右，商业物业去化周期在2015年年末达到59个月的历史最高点。

  历史数据来看，全国住宅去化周期的最高点是2015年12月，正是由于2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，地方纷纷推出了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，大大促进了二三四线城市去库存，取得了重大成果。

  2020年6月末，全国商品房现房存销比为27.3月，相比5月末增长0.9%。其中，住宅现房存销比为17.7月，相比5月末增长0.7%；办公楼现房存销比为50月，相比5月末下降0.9%；商业营业用房现房存销比为53.4月，相比5月末增长1.2%。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行；商业营业用房2018年9月以来持续震荡上升；住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行，整体来看三类物业存销比已进入上升通道，楼市渐趋供大于求。

  2020年上半年房企到位资金同比下降1.9%

  2020年上半年，房地产开发企业到位资金83344亿元，同比下降1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2个百分点。其中，国内贷款13792亿元，增长3.5%；利用外资46亿元，增长8.0%；自筹资金26943亿元，增长0.8%；定金及预收款26474亿元，下降7.0%；个人按揭贷款13202亿元，增长3.1%。可以看到，在各类资金中，除定金及预收款以外都是正增长，说明房地产业融资环境比去年宽松。

  从月度累计情况看，自2016年3月份大幅回升至正增长区间后，此后几个月房地产开发企业到位资金同比增速基本平稳，始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲线在2%-9%之间小幅震荡。受疫情影响，2020年2月曲线大幅下行，3月份以来持续上行。

  从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差，这一趋势延续至今，2020年6月开口为3.8个百分点。

  疫情发生以来，央行已多次向市场释放流动性，市场资金成本走低，融资环境相对去年更宽松。从6月单月数据来看，房企国内贷款同比增长20.3%，缓和了由于定金和预收款下降导致的房企资金紧张局面。但年后中央和央行已多次强调“房住不炒”，预计短期内房地产融资环境也不会大幅放松。

  预计三季度全国多项指标降幅将继续小幅收窄

  2020年1-6月，全国房地产业多项指标相比1-5月降幅继续收窄，其中房地产开发投资同比率先转正，说明虽然受疫情影响上半年房地产业发展经历了一段波折，但恢复的速度还是非常快的。其中，房地产开发企业土地购置面积同比降幅收窄，土地购置均价同比涨幅收窄；房地产开发投资同比由降转增，房屋新开工面积同比降幅收窄；商品房销售面积同比降幅收窄，成交均价同比涨幅小幅扩大；商品房待售面积环比小幅下降，同比增长。

  单月数据来看，土地购置面积、开发投资、新开工面积、商品房销售面积、开发企业到位资金，这五项指标自5月以来已经连续两个月正增长，说明房地产行业已摆脱疫情影响恢复到正常状态了。

  从目前的政策环境来看，中央对房地产的调控基调并未随疫情发生而改变。今年两会的政府工作报告中再次强调要坚持“房住不炒”，这是自2018年政府工作报告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可见政府在保障住房市场平稳健康发展上的决心。继7月初杭州、东莞、宁波发布调控收紧的政策后，7月15日，深圳发布了史上最严厉的调控新政，包括限购限贷升级、增值税免征年限由2年调整到5年、调整普通住宅标准、离婚后买房受限制等，严厉打击各类炒房行为。热点城市的调控政策有很强的风向标意义，说明今年下半年部分房价过热的城市，依然以政策收紧为导向。在目前的政策环境和货币环境下，预计三季度各项指标降幅还将小幅收窄，但收窄的幅度或有所趋缓。

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