库存月报｜6月末百城库存同比增13%，二线增幅居前

  国家统计局公布数据显示，6月末，商品房待售面积51081万平方米，比5月末减少691万平方米。其中，住宅待售面积减少512万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积减少106万平方米。

  事实上，因新冠疫情影响，待售面积数据在2020年初已经由降转升，迎来一轮增长，不过从上半年楼市恢复情况来看，整体库存量也在缓步回落，重新步入下行区间，当前总量仍居高位，基本与2019年4月同期持平。分业态来看，得益于近几月成交的稳步恢复，住宅待售面积下降最为显著，较5月末减少512万平方米；办公楼、商业营业用房待售面积亦由升转降，较前几月有所改善，商业去库存效果略好于办公市场，本月待售面积减少106万平方米。而针对于办公市场，2020年整体供过于求，去化速度放缓，租金、出租率皆降，未来去库存道路依旧漫长，销售风险不容忽视。

  据CRIC监测数据，2020年6月百城商品住宅库存量达到了58071万平方米，与上月大体持平，同比则增长13%，纵观数月百城库存量的变化，可以看出，2019年上半年整体库存量一直都在5亿平方米的低位波动，2019年下半年随着楼市调控持续发酵，库存量稳步攀升，叠加2020年初新冠疫情突袭，当前库存量已破5.8亿平方米，虽然从中央到地方层面相继出台了为企业纾困，刺激居民购房的多项利好政策，销售也有了一定程度的恢复，但是随着年中各地供应持续放量，楼市整体“去库存”的效果并不理想。

  分能级来看，各能级环比变动不大，基本与上月持平，一线得益于上海、深圳成交的持续恢复，本月商品住宅库存量环比微跌2%，二三线环比涨幅基本都在5%以内；同比来看全线“飘红”，二线同比上涨15%居首，三四线库存增加并不显著，同比小幅上扬9%。

  具体来看，一线城市上海本月库存量同环比齐跌，主要源于其成交集中爆发，市场高热不下，6月延续了5月的市场热度，单月商品住宅成交量达80万平方米。与之形成鲜明对比的当属广州，虽然成交也突破100万平方米达一年来新高，但因其供应放量显著，月末库存还是实现了同环比齐增。北京、深圳整体市场表现不愠不火，库存面积环比呈小幅微跌，不过仍显著高于去年同期。

  二线城市本月库存量与上月基本持平，环比小幅微增2%，其中天津、沈阳、太原、青岛等城市6月末库存量均突破2000万平方米，处二线城市前列。环比来看，各城市涨多跌少，济南、宁波、南京等涨幅较为显著，均超过10%；除海口外，其余城市跌幅基本都控制在10%以内。同比来看，7成城市库存处在上升通道，兰州、南宁、武汉、郑州、济南等同比增幅超50%。

  三四线库存量环比持平，同比小幅上行，城市间分化则更为显著：烟台、梅州、湖州、防城港、扬州、日照、宝鸡、梧州等城市商品住宅库存量同环比齐增，高位波动；而建德、中山、宜昌、盐城等城市因供求相对疲软，6月库存量均稳步回落。

  图2-3 2020年6月商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）

  表2-1百城2020年6月商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）

  从商品住宅去化周期来看，2019年以来百城一直保持在12个月左右，直至2020年初新冠疫情爆发，售楼处被迫关闭，成交出现“断崖式”下跌，使得商品住宅去化周期攀升至24个月的高点，而后随着新冠疫情得以初步控制，楼市供求日渐恢复，整体去化周期也呈现出逐月下行态势，6月已降至13个月，基本恢复到疫前水平。

  分能级来看，一线城市6月商品住宅去化周期达到了15个月，显著高于百城平均，二三线基本维持在12-13个月，库存风险相对可控。而从变化情况来看，本月一线去化周期下降最为显著，环比降幅在不同能级城市中居首，达到了16%，同比增幅为26%，显著高于去年同期水平。

  具体来看，一线城市中除北京外，上海、广州、深圳的库存消化周期均在1年左右，库存风险基本可控。上海因成交放量，同环比齐降，消化周期降至9个月。北京、广州、深圳虽然环比均有了不同程度下降，但是同比较去年大幅攀升，仍处于阶段性高位。北京因本月供应大幅放量，成交略有不济，库存消化周期依旧维持在29个月。

  仅2成二线城市库存消化周期超过18个月，多数城市消化周期环比均有所缩短，但同比则涨多跌少，值得关注的是济南、太原、海口，本月消化周期维持高位且同环比齐增，库存风险浮出水面。

  三四线库存消化周期表现与二线类似，因本月成交较上月稳步恢复，因而去化周期环比跌多涨少，但是因库存量仍处于相对高位，因而多数城市去化周期相较去年同期仍有不同程度的延长，泸州、日照、洛阳、台州同环比维持增势；建德、宜昌、宁德、盐城、连江、东营、中山、东莞、江门等城市则同环比齐降，去库存效果显著。

  图3-2 2020年6月商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况（单位：月）（略）

  表3-1百城2020年6月商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）

  而从广义库存的角度来看，自2019年8月以来，百城库存量就一直围绕着34亿平方米波动，至6月末，库存量达到了344178万平方米，环比小幅微增2%，较2019年8月增长4%。其中，一线增长最为显著，较2019年8月已增长17%，整体库存压力依旧较大。

  分城市来看，贵阳、大连、沈阳、唐山广义库存量遥遥领先，突破1亿平方米，石家庄、沧州、株洲、绍兴、烟台、蚌埠次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

  环比角度，多数城市广义库存量环比变动不大，涨跌幅基本不超过5%，绍兴、无锡、永泰、保定、张家口、漳州等城本月增长较为显著，绍兴环比大幅增长了37%；仅南通广义库存较上月出现了稳步回落，降幅达到了28%；若与2019年8月对比，则呈现出涨多跌少：以廊坊、张家口、保定、郑州为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超60%，而短期内市场恢复良好的深圳、南京、成都等城市广义库存量则有了稳步回落，目前的库存风险相对较低。

  表4-1百城2020年6月商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）

  综上，可以看出，2020年上半年因新冠疫情影响，整体库存量经历了一轮跳升后，目前随着楼市供求逐步恢复，狭义和广义库存量总量持稳，不过相较于去年还是有了显著增长，后期去库存压力依旧巨大。分能级来看，一线城市因短期成交火热，库存量环比下跌，去化周期居首，达到了15个月；核心二线库存风险基本可控，去化周期相对偏低；三四线总量维稳，但分化加剧，诸如廊坊、张家口、保定、郑州为代表的中部城市广义库存量显著增加，后期应谨防库存风险。

  预判未来，我们认为，随着前期因疫情积压的购房需求逐步释放完毕，加之局部过热市场诸如宁波、深圳、杭州等已经面临调控升级，短期内的市场大热恐难以延续，未来整体供求以稳为主，7月库存规模仍将保持稳中有增态势，库存消化周期有望小幅回落；而针对于部分项目扎堆，供过于求，当前已然“凉凉”的中部三四线城市，库存风险也将逐步累积，市场整体承压。