[易居研究院]2020年二季度全国居民购房杠杆研究

  8月10日，易居房地产研究院发布《2020年二季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示，二季度居民购房杠杆率连续3个季度小幅上升。数据显示，2020年二季度，个人住房贷款余额新增额创2017年以来新高，这与一季度受疫情影响，部分商品房销售滞后至二季度有关，不过需要密切注意后续是否会持续走高。二季度全国居民购房杠杆率为32.2%，环比小幅上升0.1个百分点。

  易居研究院研究员沈昕表示，二季度居民购房杠杆率和住户部门杠杆率继续上升。2020年二季度，我国住户部门杠杆率上升至59.7%，环比上季度上升1.9个百分点，同比去年同期上升5.5个百分点。可以看到，2020年一季度以来住户部门杠杆率上升速度有所加快，这与受疫情影响一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也远低于正常情况，导致过去四个季度GDP总额较低有关。三四季度随着经济增长的恢复，预计住户部门杠杆率上升的速度会明显放缓，明年一季度则会大幅下降。

  易居房地产研究院的报告显示：

  1、个人住房贷款余额走势

  从人民银行季度公布的个人住房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长的态势。

  数据显示，2020年二季度末个人住房贷款余额32.36万亿元，同比增长15.7%，增速比上季度末低0.2个百分点，比上年同期低1.6个百分点。

  观察历史数据，2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人住房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年四季度，短短3年时间，贷款余额迅速攀升至21.9万亿元，期间新增贷款余额约10.4万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了30%的时间却增加了105%的贷款。

  回顾过去13年数据，个人住房贷款余额同比增速最高点出现在2009年四季度（60%），这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增速随之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度个人房贷余额同比增速开始回升，2013年四季度达到21%后重新回落。2014年-2015年二季度间，个人房贷余额同比增速一直在17-18%区间内盘整。2015年三季度开始，个人房贷余额同比增速快速提升,加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2017年一季度超过了之前5年的增速水平达到35.7%。

  2017年二季度，个人房贷余额同比增速出现回落（30.8%），此后继续保持回落态势至今，2018年二季度以来回落速度有所趋缓。受新冠肺炎疫情影响，2020年一季度全国商品房销售面积同比大幅下降26.3%，因此个人住房贷款余额同比增速回落幅度也有所扩大。二季度商品房销售面积回升，全国个人住房贷款余额同比增速的回落幅度比一季度收窄。由于银行批贷放贷需要一定时间，房贷增速回升可能滞后于商品房销售回升。三四季度，全国商品房销售面积预计还将继续回升，个人住房贷款余额同比增速有可能转为提高。

  2、个人住房贷款余额新增额走势

  这里对人民银行季度公布的个人住房贷款余额做差估算出个人住房贷款余额季度新增额走势。数据显示，2020年二季度，个人住房贷款余额新增12100亿元，环比增长12%，同比增长11%，房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位。

  观察历史数据，2016年四季度以来，个人住房贷款余额新增额连续回落。2017年四季度，个人住房贷款余额新增额进一步降至8000亿元，同比下降33%。2018年前三季度连续反弹，四季度下降至8700亿元。2019年一季度个人住房贷款余额新增额反弹至11200亿元，这是由于央行2019年1月份全面降准1个百分点后，流动性较为充裕，商业银行放贷意愿较强。2019年二季度至2020年一季度个人住房贷款余额新增额波动较小。2020年二季度，个人住房贷款余额新增额创2017年以来新高，这与一季度受疫情影响，部分商品房销售滞后至二季度有关，不过需要密切注意后续是否会持续走高。

  从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2020年二季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为24%，环比增长9个百分点，同比下降4个百分点。同比来看，今年二季度个人房贷占新增贷款比例相比去年同期更低，主要是今年疫情发生以来，贷款主要投放在支持实体经济和小微企业上。

  观察历史数据，该指标大致出现三个高点（30%以上），分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，该指标连续刷新历史最高值，达到53%。也就是说，新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。2017年，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例连续两个季度下降，三四季度重新回升。2018年一季度该指标回落，此后三个季度小幅上升。2019年一季度该指标回落，二季度后小幅震荡上升。2020年一季度该指标大幅下降，二季度上升，从历年情况来看，三四季度后大概率还会继续上升。

  3、全国居民购房杠杆率走势

  这里将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。

  数据显示，2020年二季度，全国居民购房杠杆率为32.2%，环比与上季度基本持平，同比上升0.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行。2019年一二季度小幅上升，三季度下行，四季度再次小幅上升。2020年一二季度，居民购房杠杆继续小幅上升。

  上半年全国首套房贷平均利率持续小幅下降，这有助于刺激居民贷款购房。但需要看到的是，自4月以来，5年期LPR已连续4个月未调整，说明货币宽松边际收窄，下半年若5年期LPR 未明显下调，房贷利率大概率不会大幅下降。7月份以来，深圳、杭州、南京、东莞、宁波等热点城市收紧了调控政策，进一步明确了中央房住不炒的政策态度，预计三季度全国居民购房杠杆率不会大幅变化，小幅上行的可能性略大。

  4、全国居民购房杠杆率与百城房价指数关系

  由于新房价格受到限价政策的影响，不能准确地反映市场情况，本报告均采用二手房价格，数据来自国家统计局70城二手住宅销售价格指数以及“中国城市二手房指数”网站。由于国家统计局二手房价格的统计方式存在不足之处，为了更准确的反映市场情况，本报告结合“中国城市二手房指数”网站数据对二手房价格进行一定的调整。具体方式为：以2006年1月为基期，对房价涨幅进行累计计算。其中，2016年之前国家统计局70城二手房价的环比增幅作放大处理，2016年后的房价数据来自“中国城市二手房指数”网站。注：2016年后的数据样本覆盖了全国337个地级以上城市，与统计局70城样本相比包含了更多的三四线城市样本。

  比较全国居民购房杠杆率与百城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶，居民购房杠杆率在2016年四季度见顶，主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行，二季度杠杆率进一步下行，房价指数涨幅扩大，三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。2019年一二季度，杠杆率和房价指数涨幅同步上行。730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。2019年11月5年期以上LPR首次下调后，12月首套房贷平均利率微降，四季度杠杆率小幅上升，百城房价指数环比涨幅收窄至0。

  2020年一二季度，5年期以上LPR继续下降，房贷利率持续下行，全国居民购房杠杆率小幅上行，百城房价指数环比涨幅也连续小幅上行。在目前的政策环境下，居民购房杠杆率不存在大幅上涨的条件。考虑到2016年以来全国多数城市房价已大幅上涨，目前仍处于高位，在限购限贷等需求端政策不放松的情况下，房价短期内不存在大涨的基础，两者大概率都是小幅上行。

  5、全国住户部门杠杆率走势

  国际清算银行公布的居民杠杆率，指的是一国和地区居民部门的债务与GDP之比。在居民债务统计口径上，国际清算银行同国际货币基金组织保持一致，采用的是存款类金融机构信贷收支表中的住户部门贷款。国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出：当住户部门杠杆率低于10％时，该国的债务增加将有利于经济增长；当住户部门杠杆率高于30％时，该国中期经济增长将会受到影响；而当住户部门杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。

  从历史数据来看，2007–2008年，我国住户部门杠杆率保持在20%以下的较低水平，2008年末为17.9%。2009年初至2010年二季度，国际金融危机发生后，随着“四万亿”刺激政策的推出，房地产市场快速回暖，住户部门杠杆率快速上升，此后至2012年底，上升趋势减缓。2013年一季度，住户部门杠杆率达到31%，首次突破30%，此后连续快速上升至今。2020年二季度，我国住户部门杠杆率上升至59.7%，环比上季度上升1.9个百分点，同比去年同期上升5.5个百分点。可以看到，2020年一季度以来住户部门杠杆率上升速度有所加快，这与受疫情影响一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也远低于正常情况，导致过去四个季度GDP总额较低有关。三四季度随着经济增长的恢复，预计住户部门杠杆率上升的速度会明显放缓，明年一季度则会大幅下降。

  国际清算银行公布的数据显示，2019年末，所有统计国家的住户部门平均杠杆率为61.6%，发达经济体为73.5%，新兴市场经济体为43.1%。目前我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但高于新兴市场经济体平均水平。但需要看到的是，在我国住户部门杠杆率快速上升的同时，其他主要经济体的住户部门都经历了不同程度的去杠杆。例如，美国住户部门杠杆率从2008年末的95.4%显著降至2019年末的75.4%，同期日本住户部门杠杆率从59.5%降至59.1%，欧元区国家从60.4%降至57.9%。且近年来我国住户部门杠杆率增速较快，如果不加以控制，未来一两年有可能超越欧盟和日本。

  6、全国住户部门贷款余额/存款余额走势

  全国住户部门贷款余额和全国住户部门存款余额的比值变化，也可以从另一个侧面反映住户部门的资金杠杆走势。2007年一季度 - 2009年一季度，住户部门贷存款余额比例在20%-30%之间小幅波动。2009年二季度开始，住户部门贷存款余额比例基本呈现逐年上升的趋势，2016-2018年呈加速上行趋势，这与2016年以来住户部门贷款余额增速较高有关。住户部门贷存款余额比例从2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期间上升了40.8个百分点。2019年住户部门贷存款余额比例继续上升，但上升速度逐渐趋缓，四季度为67.4%，创历史新高。2020年一季度，住户部门贷存款余额比例下降至63.8%，二季度上升至65.1%，略低于去年同期。

  近年来住户部门贷存款余额比例持续上升，与存款余额增速持续下行，贷款余额增速持续高于存款余额增速有关。住户部门存款余额增速持续放缓，可能有多方面原因。一是与居民消费观念的转变有关，过去大多数居民的节约型消费方式已不再是主流，与之相应的高储蓄率也逐渐降低。二是与居民代际更迭有关，目前，80后、90后已逐渐成为消费市场的主力，他们不再像父辈、祖辈那样热衷于储蓄。三是理财方式发生了变革，银行理财产品、互联网理财产品等分流了一部分的银行存款。四是实物类资产住房正在成为中国家庭资产的重要组成部分，越来越多的居民热衷于将货币类资产的储蓄存款和理财产品转化为房产。住户部门贷款余额增速持续高位也与住房贷款持续高增长有关，从央行公布的数据来看，2008-2018年，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比为45%-54%，即个人住房贷款占住户部门总贷款的一半左右，是居民负债的最主要组成部分。

  点击查看完整版报告：[易居研究院]2020年二季度全国居民购房杠杆研究