[世邦魏理仕]亚太区商业地产市场整体将于年末开始强劲反弹

  2020年8月24日，上海——CBRE世邦魏理仕近日发布《2020年年中亚太区房地产市场展望》显示，今年以来亚太区工业物流板块表现强劲，写字楼需求正在回暖。世邦魏理仕预计大多数商业地产板块将在今年迎来复苏，并在2021年延续复苏势头。

  同期发布的“世邦魏理仕复苏指数”（CBRE Recovery Index）显示在亚太区主要城市中，成都市整体市场恢复程度最高，台北、上海和北京分列第二、第四和第六位，武汉位列第十。此外，亚太区复苏程度前十的城市还包括胡志明市、奥克兰、首尔、曼谷和珀斯。

  “世邦魏理仕复苏指数”对各城市在经济活动、交通、旅游业、复工、零售和娱乐活动等12个方面的恢复程度进行1-5分的评分（1分代表仍受制于大部分限制措施；5分代表已恢复到疫前水平），旨在系统性分析全球主要城市的市场恢复现状。此次发布的指数以今年8月初收集的数据为基础，在亚太区覆盖了23个主要城市。

  世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬表示：“新冠疫情的快速蔓延对全球经济造成了巨大冲击，预计亚太区整体将于今年年末迎来强劲复苏，且这一势头会在 2021年延续。在疫情管控限制逐步放宽后，亚太区内的大多数市场已开始恢复经济活动，并正在经历不同程度、不同范围的复苏，其中北亚地区和新西兰处于相对领先的位置。”

  世邦魏理仕认为，极具韧性的科技行业将继续支撑亚太区的写字楼整体需求。生命科学、制药行业持续增长的写字楼需求以及中国内地写字楼市场的回暖迹象，都为亚太区市场的全面复苏带来利好。在物流仓储市场内，电子商务行业的迅猛扩张令仓储设施需求保持强劲。零售物业和酒店物业市场的恢复相对滞后，但实体店的不可替代地位以及国内游和周边游的回暖将为这两个板块的最终复苏奠定坚实基础。

  投资方面，世邦魏理仕发现亚太区投资者正在调整配置并积极寻求结构性投资机会，从而构建更具韧性的投资组合。机构投资者通过合资以及私募股权基金形式加码仓储物流板块，并同时关注日本、中国和新加坡等市场内核心门户城市的优质写字楼资产。

  金纬表示：“由于疫情得到有效控制，二季度经济率先复苏，近期投资者对于中国商业地产投资机会的关注度明显提升。北京、上海核心区的写字楼、主要城市群的物流设施、数据中心和长租公寓是投资者的关注焦点。此外，疫情后还涌现出楼宇绿色改造、产业相关物业的售后回租等投资机会。”

  报告针对新冠疫情对商业地产各板块的影响作出如下展望：

  物流仓储市场

  在线上消费持续增长的背景下，工业物流仍旧是全球范围内表现最为突出的商业地产板块。其中，高标仓库成为主要需求方向，零售商增加库存以应对需求波动等因素也将成为推升工业物流市场需求的驱动力。

  亚太区内，生鲜电商及其配送的快速发展令冷库仓储需求显著上升，来自电商平台和第三方物流公司的租赁需求持续保持活跃，投资者因此对该板块青睐有加。

  写字楼市场

  全球范围来看，今年的写字楼净吸纳量或将为负，空置率录得1%的小幅增长，整体情况预计于明年有所好转。2021年，大部分市场内的写字楼名义租金可能将出现3%-6%的降幅。

  近几个月内，亚太区写字楼市场需求有所改善，其中台北和部分日本城市的表现相对优异，中国内地写字楼租赁市场活跃度显现强劲复苏迹象。

  零售物业市场

  尽管疫情爆发以来电商平台业务量大幅增长，但对于消费者而言，实体零售仍然发挥着重要作用。虽然消费者光顾实体店的频率有所下降，但单次消费金额出现上升；相比于封闭式购物商场，露天式购物中心（open-air centers）和城郊零售商业区（retail parks）当前更受消费者欢迎；对于众多零售商来说，路边取货（curbside-pickup）或将成为永久性的服务模式。

  随着疫情管制措施的逐渐放开，亚太区内的消费者信心自今年五月以来有所改善。在中国内地，主要城市购物中心的客流已恢复至疫情前的80%以上，奢侈品消费回流、周边游需求的快速增长令高端购物中心和奥特莱斯的销售表现优于市场平均水平。

  酒店物业市场

  休闲型旅游将主导驱动酒店业复苏的第一阶段，但在商务旅行和团队旅游恢复之前市场不会实现完全复苏。9/11事件和2008年全球金融危机发生后，酒店业均经历了约两年半的恢复期。此次新冠疫情令酒店经营严重受挫，预计市场上将出现相当数量的酒店物业改造、出售和关闭。

  就亚太区而言，随着国内游和周边游成为旅游新常态，中国内地、台湾、韩国、日本等拥有较大本地需求的地区在近几个月中出现稳步复苏。商务旅行和大众旅游可能将于2021年恢复。部分投资者正寻求利用价格错位优势，挖掘将酒店改造为共享居住空间带来的潜在机遇。