[克而瑞]8月楼市“淡季不淡”，高档、低档“两头热”

  7月，新房供求环比因6月基数原因阶段性回调，但同比已然由负转正，延续复苏态势，重点15城二手房成交更是创近年来单月新高。基于此，杭州、宁波、深圳、南京和东莞等多城相继升级调控，规范购房、遏制投机，防止过多资金流入房地产。时至今日，一月有余，究竟楼市成交的火热态势是否会在8月戛然而止？哪些城市会独占鳌头，哪些项目还将持续热销呢？

  01

  8月成交环比微降、同比增18%

  成都、宁波等高热不退、重庆等跌幅收窄

  从成交层面来看，8月较7月延续小幅微降态势，不过显著好于去年同期。据CRIC监测的20个核心一二线城市的新房成交数据，以前23天预估全月数据，总成交量为1808万平方米，环比小幅微降4%，同比增长18%，显著高于去年同期。不同城市差异分化较为显著：成都、宁波等成交热度延续，同环比涨幅均在50%以上，相较而言，重庆、福州等市场回落较为显著，但跌幅显著收窄。

      02

  宁波、深圳刚需、改善齐发力

  助推高端、中低档高性价比项目“两头热”

  分城市来看，首先聚焦到前期出台政策的深圳、宁波，成交热度有增无减，8月成交量同环比均大幅上升，宁波成交量同比增幅有望达到136%。主要得益于本地高净值人群众多，购买力相对坚挺，叠加信贷资金整体充裕，刚需和改善型需求都将得以稳步释放。

  以宁波为例，据CRIC监测，宁波8月前23日推盘套数达到了4954套，平均去化率在77%，热销项目大体可以分为以下两类，一是城市均价附近高性价比的刚需小户型项目，这类项目多集中在供应显著放量，刚需集中地的奉化区域，譬如荣安林语春风、绿城桂语朝阳项目，8月中旬开盘，推盘套数均在500套以上，面积段集中在90平左右，基本都可实现开盘即售罄的佳绩。二是市区核心的中高端项目，120平以上基本满足了高净值人群的改善需求。典型代表为鄞州的润玺道、江北的华润星湖湾、海曙的绿城晓风印月，开盘售价均已逼近4万元/平方米，城市均价2倍有余，精装高配也使得其去化率均在90%以上。

  03

      济南、成都高档产品去化一般

  中低档依托刚需购买力驱动保持热度

  成都、济南虽未出台调控加码新政，不过当前市场热度也较高，成都8月同环比增幅均在50%以上，济南同比增幅也高达155%。刚需客户较为活跃，位于政策利好区域，价格相对适中的高性价比中低档楼盘持续热销。

  以成都为例，人口基数较大，“虹吸”效应显著，吸引了众多外来务工人员，买房自住居多，加之部分区域因政府限价原因一二手倒挂，不乏一些高性价项目获得购房者的青睐。我们选取了8月以来成交面积TOP10项目，政策利好区域天府新区项目占比近一半，值得关注的当属TOP1项目锦城峰荟，作为首个面向人才进行租售的新建人才公寓项目，开盘均价仅为18304元/平方米，8月以来成交面积便已突破13万平方米，成交套数破千套，遥遥领先第二名。

  结合8月以来克而瑞的开盘监测数据，我们也可看出，部分供应扎堆、周边配套相对缺乏的高价项目依旧去化不佳。典型代表为青羊区新力曦悦，虽地处一圈层，但开盘价达到了23261-28874元/平方米，单价打破目前该区域内天花板，地缘性客户接受尚需时日，而在跳出区域限制后，以相同置业成本，在大成都内均有较大的选择面，致使认购率仅为7%，项目首开遇冷。而部分诸如温江区英才佳园，新都区朗诗观山樾项目也因周边待开项目扎堆，客户选择面较多或自身推盘量较大等原因，整体认购率均不足50%。

  04

  南京、杭州去化率回落

  低性价比刚需盘“乏人问津”,中高端仍开盘售罄

  南京、杭州当前呈现出整体回稳态势，成交热度有所回调。杭州8月中旬半数楼盘流摇，去化骤降20%，市场降温也较为显著，一方面源于供应结构单一，刚需、刚改类项目大量入市，同类竞争加剧，分流现象较为显著，从而削弱去化；另一方面受摇号新政影响，现阶段的房票变得更为珍贵，不排除部分购房者持观望态度，将房票留给热门楼盘的可能性。

  而针对南京，据CRIC监测，南京8月迄今的平均去化率仅为39%，除城北燕子矶的少量中高端项目诸如万象天地·九悦、燕熙台实现开盘售罄之外，中低档项目去化均有了不同程度的下滑，以江宁区域的上东逸境、金地新力云靖花园、汤山颐和府为典型代表，项目销售均价基本都在城市均价附近，但是去化率均低于15%，刚需购买力难以为继。

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  总结：政策加码难抑成交热情

  8月 “淡季不淡”,9月或将延续高位

  从当前的市场成交表现来看，虽然中央一再强调“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价稳房价稳预期，严防资金违规流入房地产市场。地方层面，宁波、东莞、杭州、深圳、南京等多个城市也出台了新政加码调控，但是整体市场成交热度高位维持，有增无减。

  预判9月，我们认为，这样的成交热度还将延续，整体规模有望高位维持。不过考量到去年9月成交基数偏高的原因，下月成交同比或将稳步回落。不同城市间分化持续加剧，核心一二线需求相对坚挺，随着刚需和改善需求的持续释放，整体成交持稳延续上行趋势。而广大缺乏基本面的三四线城市复苏进程仍是“道阻且艰”，即便政府出台纾困房企，刺激交易的利好新政，收入压缩致刚需购买力受限仍是制约楼市成交增长的主要短板。