[克而瑞]2020年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜

  1、百强房企8月单月同比增长30.7%

  2、7成房企累计业绩超去年同期，实现同比增长

  3、积极推货去化、降低负债率成为房企下半年主旋律

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：受疫情影响，今年房企整体销售节奏后移，下半年供货普遍加快，7、8两月成交下滑幅度较小。TOP100房企8月单月操盘销售金额较7月环比增长4%；单月同比提升至30.7%；累计业绩增速自7月首次回正后继续增长至6.2%。截至8月末，有近7成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。

  展望下半年，房企整体投资态度仍偏向谨慎，但整体供地节奏预期加快，房企应积极关注可能存在一些拿地机会。企业融资或将有所收紧，“三道红线”为房企融资端管控敲起警钟，高负债房企面临降杠杆挑战。在目前的销售窗口期，企业应加紧供货、积极营销、抢收业绩。通过增加销售回款、控制经营成本等方式降低负债水平。

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  业绩：百强房企8月单月同比增长30.7%

  2020年8月，TOP100房企实现销售操盘金额9761.7亿元，较7月环比增长4%。单月业绩同比自4月转正后也逐月回升，本月进一步提升至30.7%。从累计操盘销售来看，百强房企1-8月整体业绩同比增长6.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。

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  门槛：TOP30房企操盘门槛增长3.3%至582.1亿元

  2020年，规模房企竞争持续，同时疫情对项目销售、回款、开复工的影响也考验了房企整体的经营实力。1-8月，百强各梯队房企整体保持了一定的分化格局。一方面，8月TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增长12.5%至1345亿元。TOP30和TOP50房企门槛较去年同期也分别提升了3.3%和1.5%，规模房企竞争优势凸显。另一方面，截至8月末TOP100房企销售操盘金额入榜门槛同比下降2.4%至122.1亿元，行业分化持续。

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  企业表现：近8成百强房企单月业绩同比提升

  2020年8月，TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升。截至8月末，已有近7成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。具体来看，碧桂园实现单月全口径业绩规模810亿元，同比增长32.8%。万科单月实现全口径业绩规模590亿元，同比增长33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、绿城、金茂、招商等房企销售表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著。

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  市场表现：市场分化

  广州、济南等城市成交创新高

  8月主要城市房地产市场表现较为突出，30个重点监测城市整体成交面积有所回升，同、环比分别增长22%和5%。

  具体而言，一线城市房地产市场继续回升，成交环比增长16%，同比涨幅升至39%。北京、上海和广州市场延续高活跃度，同比涨幅皆超30%，广州更是创近年来单月新高。而在供应明显放量的作用下，深圳单月成交创年内新高，同比大增56%。

  26个二三线城市房地产市场分化明显，整体环比增长4%。七成以上二三线城市市场热度惯性延续，成交同比均实现正增长。尤其是济南，疫后房地产市场持续复苏，成交逐月回升，并创近年来单月新高，同比增长两倍有余。而在调控政策进一步升级后，东莞、杭州、南京和宁波等市场短期影响不明显，成交持续高位运行，同比涨幅皆超50%。大连、福州和海口等市场则整体低迷，成交同、环比双降，同比跌幅都在20%以上。

  从区域市场来看，疫后长三角地区市场复苏动能甚为强劲，杭州、宁波、南京、常州等同比涨幅更是超50%。无锡房企供货节奏放缓，致使成交小幅回落，但并未明显失速，同、环比跌幅都在10%附近。粤港澳大湾区市场热度惯性延续，广州、深圳、佛山、东莞等市场需求依旧坚挺，随着供应放量增长，成交遂升至高位，同比均实现较大比例增长，广州更是创近年来新高。中西部地区市场明显分化，成都、西安成交稳步提升，同比涨幅升至50%左右，重庆、郑州成交明显走弱，同比跌幅都在20%附近。

  展望未来，7、8两月房地产市场淡季不淡，随着供应显著放量，届时成交有望继续回升，部分热点城市成交或将再创新高。

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  战略展望：销售节奏整体后移

  “三道红线”下降负债成为主旋律

  截至目前，2020年中期业绩报告发布已接近尾声，各大房企也相继提出了下半年的战略安排。

  销售节奏整体后移，下半年供货集中

  上半年，在疫情影响下，房企销售普遍受到冲击，多数房企目标完成率并不十分乐观。今年整体销售节奏后移，下半年承担了更大的业绩压力。从房企供货安排来看，下半年供货节奏普遍加快，供货量走高。如，绿地上半年供货进度不及预期，全年预算6000亿货值主要在下半年逐步供应，上、下半年推货比例大致为3:7，三四季度供应量会加速上升。华润置地也严格落实施工、取证进度，保证并加速下半年供货节奏。下半年百强房企集中供货也将加剧市场竞争，各房企也应做好应对措施，保证去化率的实现。

  保持谨慎投资态度，积极关注机会窗口

  2020年下半年，房企整体投资态度仍偏向谨慎，万科、绿地、招商蛇口等规模房企均坚持稳健、审慎的投资原则，还有不少房企采取“以销定投”策略。与此同时，下半年供地节奏预期加快，我们认为可能会存在一些机会窗口，房企应予以积极关注。如，美的置业认为进入第四季度土地热度和溢价将会有所控制，公司将根据某些城市土地储备情况策略性地补地。

  拿地方式上，招拍挂收紧，房企更注重城市更新、收并购等多元方式拿地。二季度以来，土地市场火热，高溢价严重压缩项目利润，房企普遍提出控制招拍挂拿地，提高其他方式拿地。如，雅居乐将增加产业小镇、城市更新和其他方式拿地；禹洲下半年在收并购和产业拿地上也会有更多的动作；建发未来将以城市更新拿地作为重点。

  加强杠杆管控、降低负债率成为房企主旋律

  上半年融资环境较为宽松，下半年或将有所收紧，融资可能会迎来局部管控。特别是土地市场火爆的城市管控力度会加大，如信托融资等类似表外融资也可能会收紧。同时，8月末住建部、央行举行重点房地产业务座谈会，设置“三道红线”。12家试点房企将划定“三道红线”，分档设定有息负债规模的增速阈值，引导融资相较激进的房企有序去杠杆。为房企融资端管控敲起警钟，高负债房企面临降杠杆挑战。

  各大房企在下半年的投融资规划中，应更加注重现金流和负债率的控制。尤其是那些暂被划定为红档、橙档的房企，更要积极把握目前的销售窗口期，加紧供货、积极营销、抢收业绩。通过增加销售回款、降低现金支出等方式改善资产负债表，以便提升档位降低融资约束。

  来源： 克而瑞地产研究