[克而瑞]市场热滞销分化中再现7折，你跟不跟？

  昨天，网传恒大再次祭出全国楼盘7折的促销活动，所谓“春江水暖鸭先知”，恒大此举是否预示着快速复苏后的楼市要转向？其他房企会不会跟进？

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  4月以来百城首开大定签约率皆超去年同期

  并超2018年以来月均

  疫后房地产市场持续复苏，各线城市成交稳步回升，同比跌幅明显收窄乃至转正。7、8两月房地产市场也是“淡季不淡”，成交整体仍处高位，广州、济南更是创近年来单月新高。

  易居百城代理项目显示，受疫情影响，2月多省市售楼处一度“停摆”，当月百城首开项目平均大定签约率跌至6%的历史低位。疫后随着各行各业复工、复产有序推进，房地产市场同步转暖，百城首开当天平均大定签约率迅速回升。4月以来，百城大定签约率已超2018年以来月均水平，历月的大定签约率皆超2019年同期。譬如，2020年8月百城首开项目平均大定签约率达47%，同比增长14个百分点，较2018年以来月均也增长12个百分点。

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  杭州、上海、深圳等板块供应紧缺

  以及高性价比项目首开频售罄

  7、8两月，27个重点监测城市共计325个项目首开，累计推售93509套房源，首开当天大定签约54302套，平均大定签约率多达58%。

       各城市项目去化表现显著分化，杭州、上海、深圳等热点城市房地产市场依旧火热，首开便告售罄的项目仍不在少数。尤其是杭州，在政策加码后市场热度未减，潜在置业客群认购依旧踊跃，近半项目首开当天即售罄。纵观近两月热销项目，不乏以下共性特征：其一，热销项目大都位于主城区核心地段，所在片区及板块住房供应紧缺，但市场需求坚挺，并有强劲购买力支撑，购房者认购自然踊跃。典型如上海的鑫耀中城，位于徐汇区田林板块，属内中环片区为数不多的高品质楼盘，极具稀缺性，首开即售罄也属自然现象。其二，受限价政策影响，热销盘售价普遍低于预期，买到即赚到的心理预期强烈。典型如杭州的滨江·嘉品，位于萧山区钱江世纪城板块，紧邻奥体中心，首开售价4.7万元/平方米，与周边二手房售价近乎齐平，性价比优势突出，长期来看仍有一定的升值空间。

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  广州、福州、天津等

  远郊刚需以及高价盘去化仍困难

  广州、福州、天津等房地产市场整体运行平稳，新开盘项目去化表现显著分化，部分项目去化明显不畅，首开当天大定签约率皆不足20%。

  纵观近两月滞销项目，不乏以下共性特征：其一，远郊刚需盘去化普遍不畅，尤其是那些交通出行不便、生活配套尚不成熟的项目，市场需求更为羸弱。典型如青岛的青铁泉悦城，位于即墨区，房地产市场相较封闭，潜在置业客群主要来自于本地地缘性客户，购买力相较有限，成交去化着实不容乐观。其二，高价盘去化压力普遍较大，尤其是弱二线以及多数三四线城市，财富高净值群体毕竟有限，一旦房价超出市场承受的极限，潜在购房需求必将锐减。典型如徐州的天辰，位于鼓楼区，首开售价22100元/平方米，远高于周边同类竞品，长期来看去化压力依旧不容小觑。

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  建议房企抢销售、抓回款、降负债

       滞销盘更要打折降价

  短期内，房地产市场或将延续复苏与分化的既定格局，热销盘成交去化依旧不成问题，尤其是那些板块供应紧缺以及高性价比项目，市场需求坚挺，并有较强购买力支撑，去化前景值得期许。滞销盘仍将面临较大的去化压力，尤其是那些远郊刚需以及高价盘，市场需求本就有限，购买力更是不济，去化压力仍不容小觑。

       对于房企而言，融资环境再度收紧，融资“三道红线”势必将倒逼房企去杠杆、降负债。鉴于9、10月份房地产市场有望迎来难得的销售窗口期，房企更要竭力抢销售、抓回款，力争将企业负债率控制在“安全线”以内。我们认为打折降价不啻为房企抢销售、抓回款的重要手段，尤其是那些滞销盘，更要有“壮士断腕”的决心，打折降价或将更为直接有效。联系到恒大现已先行先试，9月7日至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，年内不排除其他房企跟进打折降价的可能性。