[克而瑞]2020年三季度中国房地产总结与展望（中篇）

04业绩篇

市场恢复向好，“三条红线”将加速行业分化

总结

  
01总体业绩：市场逐步恢复，单月同比增速稳步走高

  今年前三季度，市场销售表现在一定程度受到疫情影响，特别是一季度，TOP100房企的操盘销售规模持续同比负增长，1-3月累计同比下降20.1%。二季度以来，市场逐步恢复，单月业绩同比自4月转正后也稳步走高。随着项目施工进度加快、市场供货增加，规模房企的去化成效显著。自6月起，TOP100房企的操盘销售规模单月同比均维持在20%以上，8月进一步提升至30.7%；此外，7月累计业绩增速也首次回正，并在8月继续提升。整体来说，当前市场销售已经恢复至较高位，且表现趋稳。

  02行业格局：T0P30和TOP50房企门槛提升，行业分化持续

  今年，在行业增速放缓的背景下，叠加疫情影响，更加考验房企的经营实力，百强各梯队房企业绩表现也呈现差异化。从操盘金额入榜门槛值来看，1-8月，TOP10、TOP30和TOP50房企的门槛较去年同期均有不同程度的提升。其中TOP10房企提升幅度最大，为12.5%；其次为TOP30房企提升3.3%，而与此同时，TOP100房企的入榜门槛值同比下降2.4%。

  从行业销售业绩集中来看，1-8月，TOP50房企集中度同比进一步提升，而TOP51-100以及TOP101-200两个梯队房企的集中度较2019年同期分别下降0.5、0.8个百分点。综上可以发现，当前市场环境下，各梯队房企集中度延续了分化格局，规模房企竞争优势凸显,而TOP50之后的房企销售仍面临了较大的增长压力。

  03销售目标：首8月近6成房企业绩完成不足60%，四季度需加快去化节奏

  ……略……

  04企业表现：7成房企累计业绩实现同比增长

  ……略……

  展望

  05四季度展望：市场供货量加速提升，持续关注销售回款

  四季度，房企进入业绩冲刺季，市场供货加速提升，将带动成交增加。但行业整体去化仍承压的基本面未有明显改善，叠加“三条红线”新规试行，高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企加快提升运营管控效率。同时，我们认为新规之下，将加剧行业分化格局，推动集中度加快提升。

  1、“三条红线”启动试行倒逼房企提升运营管控效率

  随着9月房地产资管新规“三条红线”启动试行，进一步收紧融资端，高杠杆、高负债运营模式无法持续，行业成本效应凸显出来，倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。未来，房企站稳市场的核心竞争力将主要依靠运营能力和产品力的提升。

  “三条红线”管控之下，房企还是要通过销售回款回补现金流，保证企业资金周转。一方面，继续深化线上线下销售渠道，采取合理的降价措施，把握住中秋国庆假期、双11以及年终三个重要营销节点，提振销售业绩；另一方面，加强回款流程管控，缩短回款周期，提速现金回流。此外，在推进项目入市进程中，也要更加注重工程质量和施工安全问题，避免负面问题影响销售进度。

  2、四季度市场供货加速带动业绩增长

  今年由于受到疫情冲击，房企整体销售与供货节奏后移，全年业绩目标的实现也主要看四季度表现。从各开发商供货安排来看，下半年供货节奏普遍加快，供货量也显著高于上半年，四季度将是市场供货高峰期。高供货量将会带动成交量的上升，从而作用到销售业绩增长上。但同时随着新项目入市加快，市场竞争也会相应加剧，更加考验开发商产品力与营销能力。

  3、新规将加速行业分化，推动集中度进一步提升

  在行业增速放缓的背景下，叠加疫情冲击，更加考验房企的经营实力。今年TOP30和TOP50房企门槛均有所提升，可以发现规模房企竞争优势更加凸显。规模房企线上渠道建设相对完善，价格策略承受度更高，增强了抗风险性。而TOP50之后的房企，在产品力、营销力提升上都面临了更大的压力。

  而新规的颁布，将会进一步拉大差距，财务稳健、现金充足的房企将会拥有更多的优质资源和机会，抢占更多的市场份额。我们预计，新规之下，行业分化格局将加剧，推动集中度加快提升。

05
投资篇

“三道红线”下投资积极性放缓，料四季度将更趋于谨慎

  三季度土地市场量价齐跌，自二季度的投资反弹趋势有所放缓，但溢价率仍然维持在一年以来较高水平，部分核心城市优质地块仍是企业纳储补仓、调结构的主战场。新增土储货值来看，部分房企在二季度积极纳储后，节奏有所放缓，但国企、央企仍然表现相对积极。

  企业表现上，销售TOP11-30强房企拿地意愿最为强烈。二季度、三季度拿地销售比远超百强中的其他房企，规模进阶的诉求仍强烈。相比之下，土储较为充裕的龙头房企拿地却愈发谨慎。整体来看，强者恒强的格局未变。

  四季度在宏观调控力度不减的情况下，预计企业投资将趋于谨慎，从近期房企释放的投资意愿来看，聚焦和深耕仍是主要战略。未来各城市土地市场将进一步分化，基本面优势较强的一二线和强三线城市将持续受到房企青睐。

总结

  01前三季度6成新增货值集中于销售TOP20，强者恒强格局未变

  截至2020年8月末，新增货值百强门槛达到148.55亿元，同比上涨32%，新增土地价值、新增土地建面的百强门槛分别为51.54亿元和92.75万平方米，同比涨幅分别为38%和8%，房企拿地虽然在一季度受疫情影响较大，但二季度房企投资快速反弹，补充土储积极性大幅提升。

  在新增货值的集中度方面，规模房企延续了“强者恒强”的格局：在TOP10房企拿地态度相对谨慎的情况下，新增货值仍占百强房企的39%，较去年同期仅下降3个百分点，其次TOP11-20房企新增货值占百强的22%。总体而言，销售前20强房企占据了六成新增货值。

  02销售TOP11-30房企拿地最为积极，第三季度拿地节奏有所放缓

  虽然2020年一季度受到疫情影响，土地市场低位运行，但二季度以来地市明显反弹，企业拿地积极性明显提高，在短期积极补仓后第三季度拿地节奏放缓。从上市公司中期业绩发布会和百强房企的拿地销售可见一斑：截止8月末百强房企拿地销售比达到0.43，较2019年全年提升0.09。

  分梯队来看，各梯队的拿地销售比较2019年也均有明显提升，企业整体拿地积极性较高。其中仍然以TOP11-30的房企拿地积极性最高，拿地销售比分别达到0.54和0.57，远超百强中的其他房企，规模进阶的诉求仍强烈。如绿城1-8月积极纳储，拿地销售比高达0.68，在土储的支持下销售排名也稳步前进，1-8月操盘金额成功进入TOP10行列。

  03溢价率冲高后小幅回落，自二季度的投资反弹趋势有所放缓

  二季度土地市场在部分热点城市的带动下快速升温以来，整体溢价率居高不下，但三季度重点监测房企拿地高溢价率比例较第二季度已经有所回落，成交溢价率在20%以上的地块占比下降4个百分点，整体市场朝理性方向更进一步。

  高溢价地块主要集中于二线省会城市和三四线热点城市：南昌、西安、福州、宁波、合肥等多城有热点区域地块出让，以南昌为例，华润、保利、正荣等规模房企均以超过50%的溢价竞得地块，福州7宗主城宅地集中出让，旭辉、正荣、建发等企业拿地溢价率也均在20-30%范围内；三四线城市中则以徐州、绍兴、佛山等城市高溢价地块较为常见。

  04滨江、首开等房企三季度拿地积极，TOP50房企中二成8月未拿地

  ……略……

  05投资聚焦高能级城市，一二线投资占比近五成

  ……略……

展望

  预计四季度企业投资将更加趋于理性和谨慎，资金面“三条红线”和城市层面调控收紧成为抑制房企积极拿地的两大因素。

  从企业端来看，“三条红线”的出台对未来企业融资产生较大限制作用，大部分房企为维持现金流安全的情况下投资预算预计将有所下调，但国企和央企的优势将进一步凸显。

  此外在前三季度不少房企逆市纳储，已经完成了对总土储的补充，从上市房企的中报发布会来看，房企接下来的投资预期以稳健、谨慎为主流态度，中南、大发、华润、绿城等品牌房企均表示了在土地投资方面不会盲目追高、回避高价地块；小部分房企仍持积极态度，如招商、建发等表示已做好充分的资金准备，如果土地市场有合适的机会仍然会相对积极拿地，大部分房企的总土储能够维持未来3-4年开发，对拿地的“刚需”不算强烈。

表：部分典型房企2020年下半年拿地态度预期（略）

  市场端则有南京、无锡等热点城市在第三季度出台了例如“重启摇号”、增加住宅供应的政策，从供给端调整土地市场的热度，溢价率在第四季度仍有下行的可能。

  整体来看，第四季度在投资预期趋于谨慎的氛围下，拿地方式还将继续多样化，旧改、产城结合、TOD模式等多管齐下，是房企增强纳储实力和控制成本的主要方式，也是未来房企拿地的大趋势；而在投资分布上，一二线城市仍是房企投资的首选，三四线城市则面临较大分化，核心三四线城市仍具投资潜力，东莞、佛山、无锡、南通等受红利辐射较多的三四线城市前景更加明朗，未来房企拿地时“价值”将比“价格”更具备参考意义。

06
融资篇

三条红线压顶，后期房企融资压力加大

总结

  01三条红线压顶，降负债成为房企目前首要任务

  （本节有删减）

  2020年前期由于疫情的原因，虽然政策持续强调“房住不炒”，但宏观上宽松的货币政策带动资金流向房地产行业，带动房地产投资、销售和土地市场回暖，也快速抬升了房地产整体的杠杆，2020上半年179家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为87.86%，较年初提高了4.45个百分点，63.7%的企业净负债率上涨。

  进入三季度，上半年房价上涨过快的多个热点城市相继出台限购限贷政策，与此同时，监管进一步收紧融资，信托融资持续受到严格监管，7月住建部座谈会重申行业政策指导思想，防止资金违规流入房地产；8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，同时也宣布了房企融资的“三条红线”，意在管控房企有息债务规模和拿地强度，来改善经营性现金流量净额，房地产融资面临收紧。

  02三季度融资总量同环比下降，降杠杆下未来融资趋紧

  （本节有删减）

  据不完全统计，2020前9月95家典型房企的融资额为11708.07亿元，同比微涨0.91%，变化不大。就三季度而言，2020年三季度融资额3475.48亿元，同比下降6.2%，环比下降16.1%，相对于2020前两个季度超过4000亿元的季度表现来看，三季度融资额处于年内融资低位。一方面，主要由于前两个季度因债券到期，以及货币政策宽松原因房企融资量较大；另一方面，由于前期土地过热等原因，后期调控跟进，加上住建部等举行的房企座谈会重点提及降杠杆，在面对未来具体调控措施不明朗方向趋紧的情况下，房企收紧融资。

  从各企业来看，约51%的房企的融资规模有所增加，其中有23%房企的融资增幅超过50%，此外，融资总量最高的为阳光城，约有836.2亿元，同时华夏幸福、中南建设、中国恒大、金科股份的融资额也超过500亿元。从梯队来看，中间两个梯队TOP11-30和TOP31-50分别实现同比增长，分别同比增长11.2%和6.8%到4870亿元和2318亿元，而TOP10房企和TOP51+梯队的房企均同比出现了5%以上的降幅，其中头部房企主要由于自身已经形成较为强大的回款机制，出于自身降负债、稳负债的需求而减少融资。

  03宽松性货币政策影响成本下降，但未来降负债压力下成本有上升趋势

  （本节有删减）

  而从企业的债券类融资成本来看，2020年前9月房企新增债券类融资成本6.11%，较2019年全年下降0.96个百分点，整体融资成本的下降主要由于一方面境外债券发行的大幅减少，前9月境外/境内债券比0.94，较2019年全年下降0.81，同时，由于全球前期整体货币环境宽松带动整体债券利息成本下降，此外，境内超短融和境外短债发行量的上升也是导致成本下降的重要原因。

  单月来看，2020年前9月房企单月的融资成本分化较大，1月房企发行成本相对较高，2-5月份的发行成本则出现大幅下降，6月开始房企的成本回升后又经历一波缓慢下降，但是9月房企的单月融资成本止住下降的趋势重新拉升0.25个百分点至5.59%，其中境内融资成本4.97%，是2020年以来单月境内融资成本最高值，主要由于三季度融资环境进一步收紧，特别是8月重点房企座谈会后房企降负债成重要任务，新增融资将会受到进一步监管，境内融资成本进一步上升。

  04国外环境动荡，境内债权融资占据主位

  （本节有删减）从融资结构来看，三季度境内债权融资占比最大，且持续维持二季度以来的高位，占比达到61%，环比变化不大，同比上升11个百分点；境外融资占比为29%，环比上升了13个百分点至29%，同比下降12个百分点。截至2020年9月，房企境内债权融资额为6733.30亿元，同比上升23.0%；境外债权融资3410.03亿元，同比下降29.9%。累计股权融资305.63亿元，同比下降20.0%；此外，房企房企3月以来积极申请发行资产证券化产品，如万科、阳光城、中梁、新力等，累计资产证券化融资同比增长59.9%到948.89亿元。

  05房企分拆物业上市热情不减，恒大、融创、华润加入战局

  （本节有删减）

  据统计，截至2020年9月25日仅有汇景控股、港龙中国成功在港交所IPO上市，而排队上市的房企则多达11家，其中海伦堡、奥山、万创国际以及鹏润控股的招股书已经过期，截止2020年9月25日仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。整体而言，今年房企的上市热情仍然较为积极。

  除了寻求集团整体的上市之外，房企在2020年分拆旗下业务板块上市使其成为独立的融资平台掀起了一波新的高潮。截至2020年9月25日，共有3家房企旗下公司成功上市，同时还有13家正在排队中，华润、融创于8月递交物业板块的招股说明书，加入战局。此外，恒大物业于9月25日获得联交所上市批准。房企分拆旗下物业上市不仅仅局限于物业，绿城代建方面的业务也提交了上市申请书，7月17日绿城管理通过了港交所上市聆讯，成为“代建第一股”；此外，雅居乐园林管理公司雅城也于2020年6月24日提交了上市申请。

展望

  房企前三季度融资表现较为波折，但整体来看，2020年前9月的融资总量同比变化不大。不过自8月20日重点房企座谈会之后，房企融资环境收紧信号越来越明显，房企融资量也应声下跌，同时融资成本止跌抬升。展望未来，“730”政治局会议定调：坚持“房住不炒” ，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时，实施好房地产金融审慎管理制度，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。下一步，围绕“三条红线”进行的房地产融资调控将成为主要战场，房企降杠杆将成为房企发展的主旋律。

  在此背景下，年内融资环境将进一步收紧，一些非标前融等融资方式预计可能会受到严格监管；在开发贷方面，由于房企整体有息债的增长将受到不同层面的限制，开发贷批准额度可能下行，融资成本或将进一步拉升。而由于融资受控，房地产拿地及开发速度将会受到较大的影响，行业将向平稳运行发展，由过去粗放式的杠杆开发走向未来精细化的运营管理开发，由此对房企的产品力开发升级、运营能力将提出更大的挑战。同时，由于以往通过高周转、高负债实现弯道超车的概率将缩小，而部分净负债率控制较好的规模房企则将迎来发展机会，未来强者恒强的格局将逐步稳固。

  在此情况下房企可在多方面进行应对：在销售端，线上线下的多元营销持续发力，保证规模增长，同时加强销售回款，促进现金回流补血；企业内部战略方面，内部变革将行，提升组织效率加快抢跑是必要的举措；在融资端，未上市的房企可以争取上市打开资本市场，降低杠杆率，拓宽企业的融资渠道，已上市的房企积极开展更多元化的融资渠道，同时加强与金融机构的合作。