[克而瑞]2020年三季度中国房地产总结与展望（上篇）

政策篇、行业篇、土地篇

01 政策篇

三季度中央稳、热点紧，四季度仍将稳中趋紧

  2020年上半年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价稳2020年三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三道红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控，其中深圳政策力度最为严苛。与此同时，多城支持刚需优选购房，株洲、郑州购房补贴也相继落地。

  展望四季度，对标“三道红线”，房企融资环境整体趋紧。居民部门稳杠杆，热点城市限贷政策将进一步收紧，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规流入房地产市场；地方政策整体维稳，银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市或将升级调控，宁波、南京等热点城市也不排除进一步加码可能。压力城市仍需为市场减压、企业纾困，弱三、四线城市在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作选项。

总结

　　01 坚持“房住不炒、因城施策”，落实稳地价稳房价稳预期目标

（本节有删减）

……略……

  7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城参会。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策差异化调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

  7月30日，中央政治局会议部署下半年经济工作，明确提出财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向，并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

  8月26日，住建部再次召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参会，其中沈阳、成都已是两次参会。会议强调，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。

  02 融资“三道红线”严控负债规模，倒逼房企去杠杆降负债（略）

  03 杭州、宁波、南京等10城政策加码，深圳政策力度最为严苛

  受限于热点城市房地产市场出现过热征兆，多城市项目频现“万人摇”，杭州、宁波、南京等10城相继升级调控，其中深圳政策力度最为严苛。

  7月2日，杭州进一步规范高层次人才优先购房，但自网签之日起5年内不得上市交易；补充“无房家庭”认定标准，户籍在本市非限购范围内的家庭，在原有规定基础上，新增在限购范围连续缴满1年社保或个税的要求。

  7月6日，宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围；严格执行差异化个人住房信贷政策，加强对购房人在市五区家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定，严禁信贷资金违规进入房地产市场。

  7月15日，深圳调控政策再升级，重点涉及以下四方面内容：其一，升级限购，深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。其二，升级限贷，调升非普通住房首付比例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。其三，增加一、二手房交易税，普通住房认定标准进一步收紧，新增实际成交总价低于750万元这一限定条款。另外，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。其四，加强市场监管，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，严禁房抵贷等违规信贷资金再次流向房地产市场。

  7月24日，南京限购政策“打补丁”，严堵政策监管漏洞，任何一方在夫妻离异2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  7月25日，东莞限购、限售政策双升级，首次将二手房纳入限购范围，非户籍家庭购房资格仅与社保缴纳年限挂钩，个税证明不再作为审核材料。延长一、二手房限售年限，由原先的2年提升至3年。

  8月6日，陕西省咸阳市落地限价、限贷政策，2020年-2022年，主城区新房均价年涨跌幅不超10%，各县市新房均价年涨跌幅控制在25%以内。首次购买普通住房首付比例不低于25%，首套房首付不低于30%，二套首付不低于40%。

  8月18日，南京收紧土拍新政，具体涉及提高准入门槛，宅地竞买人应具备房地产三级及以上开发资质；提高宅地竞买保证金比例，由出让起始价的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并在一个月内付清全部土地成交价款；加强资金监管，宅地竞买保证金及后续购地资金须为自有资金；而在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得竞得两块及以上宅地。

  8月30日，无锡完善限购政策，夫妻离异后2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭在市区范围内拥有住房套数计算。升级限贷，二套贷款未结清首付比例由40%调升至60%。增加二手房交易税，市区住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

  9月4日，杭州调控政策再升级，住房贷款成重点监管领域，涉及强化借款人资格审查，严格执行收入认定标准和月供收入比要求，严防消费贷、经营贷等违规流入房地产市场。完善限购政策，以父母投靠成年子女方式落户，须满3年方可在限购范围内购房。与此同时，调整无房家庭认定标准，30岁以上未婚单身且在限购范围无房、离异单身满3年且在限购范围无房记录满3年，可认定为无房家庭，以免“误伤”刚需购房。

  9月6日，沈阳限贷政策加码，首套房首付比例不低于30%，二套首付提高到50%，且首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。个人住房转让增值税免征年限也由2年调整到5年。

  9月11日，南京进一步收紧土地竞买政策，同一竞买人及同一集团成员企业在同一批出让公告中不得竞得两块及以上宅地，也不得同时报名竞买同一幅宅地，以期引导土拍市场逐渐回归理性。

  9月11日，常州市区（不含金坛区）限贷、限售政策双升级，二套贷款未结清首付比例调整为不低于60%，严防居民挪用消费贷、经营贷等购房；新购住房（含二手房）限售年限由原先的2年提升至4年。

  9月12日，成都加码调控，涉及严查购房首付资金来源，严防消费贷、经营贷等违规挪用于购房；个人住房转让增值税征免年限也由2年调整到5年。

  04 杭州、宁波等支持刚需优先购房，株洲、郑州落地购房补贴（略）

展望

  05 以“三道红线”为房企降负债，热点城市居民购房“限贷”升级

  展望未来，四季度货币政策整体仍将保持宽松基调，但边际放松空间有限。房地产信贷政策整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金违规流向房地产市场。

　　以“三道红线”为纲，房企融资环境整体趋紧，倒逼房企去杠杆、降负债。预计四季度房企融资将转向去杠杆、降负债，避免房地产行业一家独大、尾大不掉，确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。

　　而在实际执行层面，“三道红线”将成为房企融资重要的参照标准。一方面，首批12家试点房企或将进一步扩容，更多房企将依据“三道红线”触线情况，分档设定有息负债规模的增速阈值。另一方面，银行贷款、海外发债、房地产信托等各类房企融资渠道或将适度收紧，参照“三道红线”标准，针对性地调整各类房企授信额度以及融资成本。预计那些暂被划定红档、橙档的房企，为了确保有息负债规模少增长乃至不增长，融资困难程度或将加剧。

　　居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。依据各城市房地产市场实际情况，居民限贷政策或将有所分化。

　　一方面，热点城市限贷政策或将进一步收紧，具体涉及调升二套或非普通住房首付比例以及贷款利率，强化借款人资格审查，严格执行收入认定标准和月供收入比要求，尤其要严防挪用首付贷、经营贷等违规信贷资金购房。

　　另一方面，部分压力城市或在现有限贷政策框架范围内适度放松限贷，放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例皆是可以操作的选项。不过，认房不认贷、二套贷款结清算首套等重磅刺激性政策较难落地。

  06 地方“紧多松少”，热点城市调控加码、压力城市刺激减压

  地方因城施策、一城一策，调控政策大概率继续维稳，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标。 

  热点城市 “四限”调控延续更长时间，部分热点城市或将调控再加码。具体而言，房价仍是红线，银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市，政策加码的可能性颇高。而在调控升级后，宁波、南京等房地产市场依旧火热，未来也不排除政策继续加码的可能性。 

  限购政策或将进一步升级，涉及限购区域扩容，将二手房纳入限购范围等，严堵通过假离婚等方式获取购房资格。 

  相较于限购，限售较为温和，出于维稳市场预期的现实需求，预计热点三、四线城市更可能加码限售，涉及延长住房限售年限，将二手房纳入限售范围等。 

  压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，那些人口长期净流出、市场需求相较羸弱乃至房地产库存高企的压力城市，更可能在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。 

  土地供应要有供有限，适度调降土地出让价格。一方面，供地整体过剩的弱三、四线城市要调降供地指标，助力房地产市场逐步恢复至供求平衡。另一方面，增加平价地以及低价地供应，给予企业一定的让利空间。 

  支持企业促销售、抓回款，弱三、四线城市可能在需求层面予以刺激。一方面，支持刚需购房，调降无房家庭、进城农民等刚需客群置业门槛。另一方面，购房补贴、税费减免仍是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。

  附表：2020年三季度重要政策汇总（见文末）

02 行业篇

  预计拿地新开工与投资增速回落，销售规模持平微增2020年第三季中国经济稳定恢复，住建部适时地与热门城市及主要房企座谈，重申了疫后“房住不炒”主基调。十余城市楼市调控政策相继收紧下，商品房销售规模仍强力恢复，前8月销售额同比增1.6%。前8月房地产业开发投资额增长4.6%，但融资“三条红线”明确后房企对资金运用趋于审慎，开工、拿地等增速均会受到一定影响。

总结

  01 前8月销售金额回正增1.6%，全年商品房销售规模大概率创新高

（本节有删减）

……略……

  2020年全年行业销售规模从前8月商品房销售体量预计，全年商品房销售金额大概率创新高、销售面积或将微跌。乐观而言，以后续4个月单月同比增速保持与8月一致计算，全年商品房销售面积、金额将分别增4%和12%。保守而言，假定前8月全国商品房销售规模占全年销售规模比例与2019年一致，预计全年商品房销售面积、金额将分别降3%和微增2%。

  02 新开工面积同比增速冲高回落，土地购置累计降幅连续扩大

……略……

  03 建安与土地投资下行使开发投资增长趋缓，预计全年开发投资额增7%

（本节有删减）

  国家统计局数据显示：前8月，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%，增速比前7月提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。单月来看，8月全国房地产开发投资13129亿元，同比增长11.77%。

  受房屋新开工与土地购置两方面影响，第三季度开发投资额增速增长明显趋平。8月全国房地产开发投资额累计同比增速及同比增速涨幅较7月分别下降0.3个百分点和3个百分点。正如上文所说，开发投资额增速增长放缓主因是房企融资环境预期收紧下新开工与土地购置投资削减。中央放出房企融资“三条红线”门槛后，8月房企房屋新开工同比增速较7月收窄8.9个百分点；土地成交价款累计同比增速回落1个百分点。

……略……

  从前8月开发投资规模预计，全年行业投资规模预计将增长6%左右。以后续4个月单月开发投资额同比增速较8月略降计算，全年房地产开发投资额同比增长7%。

展望

  04 经济走稳、刺激退出，降负债下投资增速趋缓，行业销售规模料将持平微增

  疫情后，国内经济稳定恢复，生产消费需求稳定回升，就业与收入总体稳定，内循环与外循环驱动下发展动力进一步增强，房地产业V型逆转后发挥了宏观经济稳定器作用，一系列对冲疫情影响的宽松措施也将陆续退场，房地产行业也将重回自身运动规律。我们对于后市有如下几点判断： 

  一是从商品房销售来看，东部地区核心城市商品房销售量价齐升带动全行业强力复苏， 2020年全年有望实现销售面积再创新高；同时今年另一个重要特征既是城市分化和区域分化，中部、东北部地区也值得关注，谨防市场下行带来库存压力二次上升。 

  二是新开工面积增长动力略有不足，一方面融资收紧预期下，受房企融资难，资金面趋紧等因素制约，新开工面积增速也难有亮眼表现。另一方面即将到来的冬季，许多北方城市会迎来停工期，对新开工等指标会产生一定负面影响。 

  三是土地购置面积同比增速将显著回落。融资“三条红线”，地方调控持续升级，土地供应节奏、结构变化等因素影响，热点城市供地力度将进一步减弱，成交规模缩减，另一方面去年四季度土地市场成交规模回升使得基数较高。 

  四是基于对房屋新开工、土地购置、建安投资的判断，房地产开发投资额整体仍将保持增长，但预计增速将趋平。

03 土地篇

　　第三季度成交量缩价跌，预计四季度溢价率将继续走低2020年第三季度，土地市场成交量价齐跌，溢价率也因优质地块的成交占比降低而呈现下行趋势，竞拍热度较上一季度明显回落；而就前三季度同比表现来看，土地成交面积累计同比增速已经回正，金额更是同比增加了11%，土地市场成交已经回到正轨。联系溢价率来看，长三角城市的市场热度仍然居高不下，上海、宁波、徐州等城市地价不断创新高，溢价率也处于相对高位，特别是上海，更是在7月份两度刷新全国土地市场年内成交最高单价，市场热度较高。

总结

  01 第三季度土地市场量价齐跌，“三道红线”新规下9月溢价率显著下滑

（本节有删减）

  1）土地成交量逐月递减，各能级城市表现均不及二季度。自7月开始，全国336城土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷；截止9月20日，第三季度经营性土地成交建面达到58533万平方米，环比第二季度下降20%，同比去年第三季度增加1%。前三季度成交总建筑面积为172426万平方米，同比增加了1%。

  分城市能级来看，各能级城市成交表现均不及二季度，尤其是一线城市，三季度成交量环比下滑了34%，但同比却依然上涨23%；二线、三四线城市成交建面也环比分别下降23%和19%，供地量较二季度明显在缩减。前三季度累计来看，一线城市表现较为突出，成交量高达3632万平方米，同比去年同期涨幅高达44%，供地力度明显增大；二、三线城市成交量则与去年同期基本持平，市场相对平稳。

  2）热点城市调控政策纷纷加码、融资渠道收紧，第三季度平均楼板价高位回落。价格方面，第三季度的土地成交均价主要表现为高位回落，7月份土地成交均价为2789元/平方米，截至数据统计日，9月地价为2492元/平方米。第三季度的整体成交均价为2684元/平方米，环比下降8%，一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响，另一方面则是在“三道红线”融资监管新规之下房企融资有所收紧，拿地积极性也有所降低，底价成交地块比重明显上升，从而使得土地成交均价有所下调。

  3）整体溢价率逐月环比下滑，9月降温趋势愈发显著（略）

  02 优质土地增多带动中西部城市地价上涨，长三角市场竞拍热度最高

（本节有删减）

  从重点监测城市的土地成交情况来看，中西部省会城市仍是成交主力，成交量TOP5城市有3个位于中西部区域。其中，排名第一的是西安，尤其是6月份以来西安土地供应持续发力，前3季度总成交建筑面积高达2606万平方米，较去年同期成交量增加了近三成，成交价格也比去年同期上涨了2%。事实上，不只是西安，郑州、长沙、成都等中西部城市前三季度的楼板价相比去年同期均有不同程度的上涨，主要是优质地块供应明显增加，尤其是新城核心板块宅地供应明显增加，带动整体地价上涨。

  03 三季度流拍现象明显好于去年同期，政策收紧下四季度流拍或再度增多（略）

  04 四季度溢价率大概率走低，预计全年成交规模将会超过2019年

  2020年三季度，受各城市供地节奏调整影响，土地市场成交量较二季度明显下滑，成交价格也因优质地块入市占比减少而下滑，同时溢价率也出现了下滑趋势，土地市场热度相比二季度确实有所降低。结合政策层面来看，7月份以来中央多部委强调“房住不炒”，多个热点城市也相继收紧了调控政策，如南京更是多次修改土拍规则，以控制地价、平稳市场；鉴于当前部分城市地市热度仍在较高水平，预计四季度整体政策面也是以收紧为主。在此影响下，土地市场成交溢价率大概率会进一步走低。

  而在价格方面，在各城市供地主力区域由主城区逐渐向郊区转移的影响下，第三季度地价有所回落，各能级城市地价均出现了环比下滑趋势。接下来，随着优质土地入市比例更一步下滑、热点城市纷纷采取措施控地价等因素的影响，四季度地价将会进一步走低。不过，热点城市优质地块的竞争仍然会更加激烈，如东莞、南京等城市优质地块仍多以最高限价成交，上海多宗外郊环地块更是刷新了片区成交最高单价。

  至于成交规模方面，截止9月20号全国土地市场成交量已经超出去年同期水平，在财政压力下，各地也会持续加大土地供应，预计2020年全年全国土地市场成交规模仍然有望超过2019年。

本文为《2020年三季度全国房地产总结与展望》删减版

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