[克而瑞]2020年三季度中国房地产总结与展望（下篇）

  回顾2020年前三季度，开局很“难”，年初受新冠疫情的影响，2月的“断崖式”下跌后，购房需求迎来了一波集中释放期，3月开始攀升、5月同比转增、6月年内新高，7-8月淡季“不淡”，前8月累计跌幅收窄至7%，虽然9月成交略有回调，但同比依旧保持增势，市场惯性延续。总体来看，不同能级城市呈现出典型的分化行情，一线供需两热，上、广、深均保持着较高的成交热度，主要得益于一方面中央纾困政策不断，LPR中枢下移，实体经济不振都导致了部分资金变相流入地产行业；另一方面，人口持续净流入使得一线刚需、改善需求都相对旺盛，疫后复苏较快。二线城市迎来了需求的集中释放期，7-8月成交维持高位，不过分化持续加剧：杭州、宁波等热点城市调控升级也难抑居民购房热情，二季度同比延续增势；反观苏州、郑州、昆明等楼市下行压力较大，市场行情相对冷淡。三四线城市2020年成交表现显著超过预期，前8月累计降幅仅为3%，市场恢复程度在不同能级中居首。事实上，央行近期出台的 “三道红线”，房企融资环境整体趋紧，倒逼房企去杠杆、降负债。地方层面，因城施策、“紧多松少”，调控政策大概率继续维稳，以求落实“三稳”预期。叠加9月市场行情也出现“转淡”苗头，我们预计四季度成交或将稳中微降，一线需求相对坚挺，成交或将高位维持；热点二线调控预期加强，有望带动成交规模回调；三四线在返乡置业、以价换量双重刺激下，成交热度大概率延续。

  01新房供应：同比增9%但较上季月均降7%，四季度一二线新增量回升（本节有删减）

  2020年，受新冠肺炎疫情影响，一季度商品住宅供应持续低位运行，4月随着复工复产有序推进，供应探底反弹，同比由负转正，增长11%，5-6月，随着年中业绩冲刺期到来，房企供货节奏加快，供应稳中有升。

  进入7、8月，总体供应规模相较于二季度月均稳中有降，但同比仍维持9%的正增长。其中，一线城市供货力度依旧不减，7-8月供应面积同比增长41%，相较二季度月均增长6%；二线城市和三四线城市整体供货力度相较二季度有所回落，但同比仍增7%。

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