[仲量联行]北京办公楼租金承压持续下行，但跌幅收窄

2020年第三季度北京房地产市场回顾

  2020年10月15日，北京——“在新发地疫情得到有效控制后，北京市场迎来明显复苏，但经济放缓持续向市场施加下行压力。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。办公楼市场租金连续多个季度下跌，但跌幅有所放缓；投资者在市场中保持活跃，对于数据中心的关注度显著增加，推动交易涌现；对于零售地产市场，政府积极引导线下消费推动市场复苏；工业物流地产租金在经历半年的平稳走势后出现小幅增长；高端住宅市场新增供应集中放量，加快上半年积压的购房需求释放，推动成交量大幅提升。

  甲级办公楼

　　需求保持放缓态势，本季度市场活跃度在上一季度有所回升后略有下降。但值得注意的是，持续下降的租金也刺激了市场中搬迁和升级的需求。与此同时，表现优异的租户仍积极寻求市场中更为有利的租赁机会。本季度近70%的交易由内资租户录得，外资租户在市场不确定因素的影响下仍持保守态度。

  本季度无新增供给入市，整体空置率稳定在13.9%。位于丽泽和CBD核心区的项目均推迟了完工日期，在一定程度上缓解了市场中的供应压力。但在经济不确定性影响下，部分企业仍持续进行内部整合，并采取更为激进的策略以期降低租赁成本。此类企业预计在年底前会释放更多空置面积进入市场。

  随着市场压力的增加，整体租金继续下降，但降幅有所收窄。本季度租金录得环比下跌1.2%，同比下跌7.1%。在市场租金调整后，部分业主成功稳定了出租率。“许多业主仍然把租金作为争取高品质租户的一种有效手段，这使得高品质租户在谈判中处于更有利的地位。”仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“对于拥有升级类需求的租户来说，目前的市场环境为他们提供了比去年更有利的议价机会。”

  投资

  尽管市场仍面临诸多挑战，但投资者信心充足，投资势头基本保持稳定。本季度，灏腾投资携手外资投资机构完成收购位于南二环附近的悦秀城项目，表明在当前较为低迷的经济环境中，投资者仍对在京投资机会抱有较高的兴趣。

  数据中心一跃成为本季度的热门投资领域。2020年第三季度，北京市场录得至少7个数据中心物业成交，其中包括一个位于通州的数据中心项目，由万国数据和中信产业基金联合收购，此外万国数据也完成了对顺义三个数据中心的收购。“随着时间进入下半年，我们看到投资者持续在北京追逐投资机会，关注长期战略布局，对未来市场表现持有较强信心。”仲量联行华北区投资部总监王刚表示，“在今年的最后几个月，预计市场中将有更多大宗交易完成，但考虑到新冠疫情对市场的影响，2020年总交易额将会与2019年的高值存在一定的差距。不过相较于其他市场而言，北京2020年前三季度投资市场表现整体稳定，预计这一趋势在年末仍将持续。”

  优质零售

  本季度北京出台多项利好政策，支持零售门店和商业项目恢复客流，进一步鼓励线下消费，以推动经济复苏。北京发放多类消费券以刺激线下消费，包括餐饮购物券、电影券和智能产品消费券。此外，新能源汽车企业受政策支持积极扩张，蔚来和荣威等车企均在本季度开设新店，其他多个新能源品牌也有进一步开店计划。同时，国内外咖啡和茶饮品牌继续扩张，如喜茶和Tims咖啡等，驱动租赁需求回升。

  本季度市场租金持续下降，在不断积累的空置压力下，许多业主进一步下调租金。2020年第三季度市区租金环比下跌3.3%，郊区租金环比下降3.4%。目前多数业主表示提高出租率仍是本季度的首要任务，因此市场租金下行趋势短期内仍将持续。“本季度一些零售商销售表现已显著回升，部分品牌考虑重启此前受疫情影响而搁置的扩张计划 ，但是大多数零售商抱有抄底心态，期待达成更低的租金或更为优惠的租赁条款，”仲量联行北京研究部经理纪明表示。“市场上寻求抄底机会的租户在一定程度上支持了租赁需求回暖，但同时业主和租户双方都对未来疫情形势持有谨慎态度，这些市场心态都将在年末的租金变化中有所体现。”

  工业物流地产

 　本季度市场需求总体平稳。市场活动缓慢复苏，充足的需求助力市场保持稳定，但整体租赁需求不及去年同期水平。第三方物流公司仍是租赁需求的主要来源，医药、生鲜食品等疫情中获益的需求方保持活跃。

  未录得新增供应，租金小幅增长。整体空置率较上季度持平，录得5%。尽管空置率连续第二个季度保持在五年来高点，但仍维持在健康区间。市场仍面临下行压力，但在相对稳定的需求环境中，项目品质高、租赁表现好的业主仍可适度上调租金。因此，第三季度市场租金环比微升0.5%。“表现出涨租意愿的业主或需谨慎行事。”仲量联行华北区研究部总监米阳表示，“在2020年极具挑战性的市场环境下，许多租户均有压缩预算的举动和计划，业主方更需要相应调整租金策略以避免客户流失，进而确保整体收益。”

  高端住宅

  随着买家对市场信心持续增强，高端住宅市场一手房需求进一步恢复，销量强势回升。自北京新发地疫情结束后，豪华公寓和高端别墅的销量均实现大幅增长，环比分别增长166.9%和112.5%。大量的新增供应为购房者提供充足的置业选择，而开发商仍以增加销量为首要任务，售价相对平稳优惠，吸引购房者关注。

  随着销售市场势头持续强劲，豪华公寓售价企稳微升，环比增长0.2%。多个著名的豪华公寓项目本季度售价环比提高5.1%。买家重回市场为开发商带来加推新盘的信心，本季度共有1,222套豪华公寓和48套高端别墅获得预售资格，较二季度的217套有明显增长。在较大的偿债压力下，一些开发商加速项目开盘以期稳定现金流。“由于一些开发商须积极准备应对2021年融资渠道的进一步收紧和受限，加速销售去化预计会在很大程度上成为开发商年底前的首要任务，”米阳表示，“传统的十月销售旺季或将录得销量高峰，而年末交易量可能将回升至2019年水平或更高。”