[中房研协]2020年第三季度房地产市场运行情况（总报告）

  一

  政策层面强化金融监管  确保楼市平稳健康发展

  三季度，中央层面多次召开会议强调要毫不动摇坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，严格落实城市主体责任，提高工作主动性，强调“问题导向，快速处置”，确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。最高人民法院发布《关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》，提出积极运用司法手段支持政府严控房价，保障房地产市场平稳健康发展。

  房地产金融监管进一步加强，住建部与央行召开重点房企座谈会，要求实施好房地产金融审慎管理制度，提出重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确了“三道红线”，四档管理，分级融资，实施时间等政策细节。

  住房保障方面，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对改造对象和改造内容做出具体明确的制度安排。落实新型城镇化建设上，推进县城智慧化改造，提出错位发展先进制造类特色小镇，聚焦高端产业和产业高端环节，同时强调要严控特色小镇房地产化倾向。

  在农业农村用地管理方面，提出需要保障农村村民住宅建设用地计划指标需求，严禁违规占用耕地从事非农建设，严禁违法违规批地用地等。

  地方层面，差别化精准调控特征显现。多地调控政策收紧，内容主要集中在限购、限贷、限售升级，调控手段直接，力度较大；租赁市场、土地市场、商品房交易市场监管持续高压。公积金政策现出“松紧互现”的特点，宽松性政策主要围绕提高住房公积金贷款最高额度、拓宽住房公积金提取使用用途、放宽住房公积金贷款异地申请限制等，紧缩性政策主要围绕提高住房公积金贷款利率、加强住房公积金申请个人信息审核、提高住房公积金贷款最低首付比例、停止三套及以上住房公积金贷款等。人口人才政策依旧是地方放宽调控的主窗口，具体内容围绕拓宽人才认定标准，给予相应工作津贴、租房补贴、购房补贴、子女就学等政策待遇，放宽落户限制等。

  制度创新方面，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》，以清单式批量授权方式，赋予深圳在重点领域和关键环节改革上更多自主权。在土地方面提出，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制；深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革；赋予深圳占用林地省级审核权限等。

  二

  前三季度房地产市场发展特点

  1、市场：投资、建设和销售等指标继续夯实巩固

  三季度，房地产行业主要指标增势继续夯实巩固，市场呈现出较强的发展韧性。房地产开发投资同比增速继续回升；企业开工意愿强烈，新开工面积同比跌幅收窄；土地购置面积与成交价款同比涨跌互现，土地价格快速上涨；商品房销售面积同比跌幅收窄，销售金额实现正增长；房企到位资金环境持续好转；商品房库存继续减少；季度内国房景气指数提升至100.43。

  投资：增速持续回升。1-9月份，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%；其中住宅投资76562亿元，增长6.1%。三季度开发投资总额40704亿元，与上季度基本持平，同比增长11.8%；其中东部、中部和东北地区开发投资同比增速分别为14.0%、10.7%、8.8%，较上季度提高5.9、7.3和3.2个百分点，西部地区同比增速较上季度回落3.8个百分点。

  土地：购置面积与成交价款同比涨跌互现。1-9月份，房地产开发企业土地购置面积15011万平方米，同比下降2.9%，跌幅有所扩大；土地成交价款9316亿元，同比增长13.8%。三季度，土地购置面积7046万平方米，环比增长17.5%，同比下滑5%；土地成交价款5280亿元，环比增长72.6%，同比下滑20.7%。土地购置面积和成交价款同比增速涨跌互现，反应出土地价格的快速上涨。

  销售：销售面积同比跌幅收窄，销售金额实现正增长。1-9月全国商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅持续收窄；商品房销售额115647亿元，同比增长3.7%，8月起实现正增长；分区域销售规模来看，东部地区率先实现正增长，同增长2.2%，中部、西部及东北地区分别同比下降7.0%、1.0%、8.9%。三季度商品房销售面积47669万平方米，环比增加0.5%，同比增加9.9%；商品房销售额48752亿元，环比4.8%，同比19.5%。

  库存：持续减少。9月末，商品房待售面积49581万平方米，比6月末减少1500万平方米。其中，住宅待售面积减少1440万平方米，办公楼待售面积减少46万平方米，商业营业用房待售面积减少53万平方米。

  2、价格：新房同比涨幅继续收窄但上涨城市数量与涨幅高于同期二手房

  新房：环比上涨城市数量有所减少，同比涨幅持续收窄。7-9月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为59个、59个、55个，环比增幅算数平均值分别为0.47%、0.56%、0.34%。7-9月，房价同比上涨的城市数量分别为62个、59个、59个，同比增幅算数平均值分别为4.75%、4.72%、4.52%。

  二手房：环比涨幅波动，同比涨幅相对平稳。7-9月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为45个、47个、50个，环比指数算数平均值分别为0.26%、0.35%、0.27%。7-9月，价格同比上涨城市数量分别为43个、43个、46个，同比指数算数平均值分别为2.10%、2.18%、2.17%。

  3、城市：中西部地区城市成交规模领先

  三季度，监测的28个重点城市商品住宅成交总量8391万平方米，同比增加10.0%。其中，武汉成交面积领先于其他城市，成交总量为619万平方米，重庆、青岛、成都、杭州超过450万平方米。位于前十的还有徐州、佛山、广州、西安、昆明，成交面积在332—396万平方米之间。

  28个重点城市商品住宅库存共计25965万平方米，较二季度末增加368万平方米。库存面积最大的城市为青岛，达到2374万平方米，成都、佛山、武汉超过1500万平方米，库存面积最小的宁波，近211万平方米。消化周期上，20座城市低于12个月，其中宁波、常州、济南、东莞、重庆不足6个月；8座城市消化周期超过12个月，大连高于30个月。

  土地成交面积方面，重庆明显领先于其他城市，高达1639万平方米, 其次徐州也达到1124万平方米。成交面积位于前十的还有武汉、长沙、宁波、西安、长春、上海、昆明、成都，在542—786万平方米之间。

  4、企业：销售业绩明显恢复融资环境收紧

  业绩：三季度销售恢复明显。1-9月TOP100房企销售操盘金额同比增长9.2%，第三季度同比增长28.5%，较一、二季度有明显恢复。百强规模房企竞争持续，各梯队企业保持分化格局，TOP10房企销售操盘金额入榜门槛提升13.7%至1607亿元，TOP20房企入榜门槛下降2.4%，TOP30和TOP50房企入榜门槛分别提升4.4%和7.9%，TOP100入榜门槛下降0.7%至140.1亿元。

  集中度：头部房企稳健发展。前三季度百强房企各梯队销售操盘金额集中度有所提升，龙头房企保持稳健发展，TOP3集中度达13.7%，同比增长1.3个百分点；TOP11-20、TOP31-50集中度分别提升0.9和0.4个百分点；TOP4-10、TOP21-30、TOP51-100集中度均提升0.1个百分点。百强之后房企集中度出现一定回落，TOP101- 200集中度为7.3%，同比降低0.1个百分点。

  到位资金：保持增长。1-9月房地产开发企业到位资金136376亿元，同比增长4.4%，连续3个月正增长，企业融资压力有所缓解。其中，国内贷款20484亿元，增长4.0%；利用外资94亿元，下降9.5%；自筹资金44485亿元，增长5.9%；定金及预收款45145亿元，增长2.9%；个人按揭贷款21783亿元，增长9.5%。

  融资：环境收紧、成本上升。1-9月95家典型房企的融资额为11708.07亿元，同比微涨0.91%。第三季度融资额3475.48亿元，同比下降6.2%，环比下降16.1%，相对于前两个季度超过4000亿元的表现来看，三季度融资额处于低位。从融资成本来看，9月房企融资成本一改下降势头，较8月回升0.25个百分点至5.59%，其中境内融资成本4.97%，是今年以来单月境内融资成本最高值。

  三

  当前房地产行业存在的问题

  1、房地产企业亟需适应国家新的产业定位

  中国经济虽然率先走出疫情影响，在第三季度实现了正增长，但未来面临的增长压力依然较大。同时，国家外部发展环境依然具有较大不确定性，已经确定了国际国内双循环且强调国内大循环的经济发展理念，国家对房地产行业的定位也在发生变化，“三道红线”的融资管理就是这种变化的具体体现，不排除未来这类政策还会加码。房地产企业自身的发展定位能否与国家战略进行统一和适应，也决定着企业和行业未来的发展。

  2、多数房企面临规模与利润的平衡

  今年以来，房地产市场调控趋严，“三线四档”政策对房企和行业带来很大影响。为了降低负债率、降杠杆，企业必须加快销售回笼资金，放缓拿地节奏，控制融资总量。9月起，恒大、融创、旭辉等企业均有降价促销的动作，部分企业销售规模上涨的同时销售均价也出现下滑。在业绩和红线压力下，企业之间以价换量的竞争不断加大，短期内涨价并不现实；在土地成本的限制下，企业也不会大幅让利。多数房企面临规模与利润的平衡。

  3、基础设施和公共服务设施不完善影响项目销售

  随着我国城市化速度的加快，城市区域不断向外扩张，城市扩张也带来巨大的基础设施建设和公共服务成本。数据显示，1-9月基础设施投资增长0.2%，年内增速首次转正；公共设施管理业投资依然是负增长，同比减少3.3%；房地产开发投资增速在6月转正后持续走高，1-9月增长5.6%。城镇化发展的进程中，很多房地产项目因为城市基础设施和公共配套设施不完善出现滞销。

  4、物业行业隐忧难掩

  研究数据显示，2020年我国物业管理面积将达345亿平方米，物业已发展成万亿规模的行业。9月，一面写着“干啥啥不行，收钱第一名”锦旗送到了万科物业，再次将这个巨大市场背后的问题揭开。不止万科，多数物业公司都受到品质下降、口碑下滑的诟病，业主和物业的矛盾不断激化，业权矛盾频发，导致了物业费收缴率低的难题。无论是品牌房企旗下物业，还是独立物业公司，需要思考如何提供专业的服务、花好业主的钱，让资产保值增值，同时保证企业收入的盈利。

  四

  第四季度及全年房地产市场走势预判

  1、三季度国内经济运行持续恢复，累计增速由负转正，房地产业增加值增速为6.3%，高于GDP增速。房地产行业对稳经济发挥积极作用，保持市场长期稳定更加重要，四季度政策环境仍然趋严，坚持灵活执行因城施策，有保有压。房价持续异动依然是中央判断地方是否严格执行调控政策的重要指标，并大概率被认定为“问题”，进而需要主动或被动“快速处置”。房地产金融监管将继续强化，以稳杠杆为主。

  2、四季度新建商品房开发投资增速可能高位回落，走势趋于平稳；在全年销售业绩和融资压力下，企业寄希望“以价换量”加速销售回款，但消费端则受到收入增长放缓，外部不确定性增加导致的消费观望等影响，不一定会配合开发企业的销售策略，根据9月份数据及10月当月的部分数据判断，全年商品销售规模有一定概率实现新高，但需要的前提条件更加苛刻，如中国经济持续回稳，疫情不反弹，中美关系缓和等等。

  另外，虽然针对企业融资的“345”规则延后到2023年才执行，但规则已经引发了预期的改变，处于红区的企业不得不改变原来的发展节奏，提前适应新规则或向新标准靠拢，这在客观上限制了房企的扩张速度，土地市场未来可能会出现降温。

  城市层面，一、二线城市及其组成的长三角、粤港澳大湾区、成渝城市群等核心区域竞争力加强，人口吸引力突出，更受企业关注，房价上涨的可能性较大，城市之间的分化也将加剧。

  3、在融资环境收紧背景下，部分企业资金面进一步承压，四季度企业营销方式更加多元化，采取更多手段促销回款。投资策略上房企会更加谨慎、放缓拿地，更注重资金的使用率及成本控制能力。降低负债的同时倒逼企业从产品本身出发，注重房屋质量、物业服务及周边配套等。企业之间的合作加强，以提升综合竞争力与抗风险能力。

  五

  对当前行业发展的有关建议

  1、企业自觉维护房地产市场正常秩序和社会责任，注重事务细节和政策环节。

  在新建商品房市场、二手房市场和租赁市场等三大市场中，房地产开发企业和中介经纪企业均是市场的主体，其经营活动方式、方法和手段，直接关联市场活力和市场秩序。

  在多年的房地产政策调控过程中，中国房地产企业认真学习政策内容，自觉履行尽责，一方面与政府相关部门沟通协调，一方面更高质量地服务于市场客户，取得了社会各界的理解、信任和支持。在当前，企业在加强自身建设和业务培训同时，在一系列细节事务和政策环节上，需要注重以下几点：

  1）从业人员限购政策培训及掌握；

  2）购房资格核验材料填报和留存；

  3）杜绝诱导、教唆、协助购房人骗取购房资格行为；

  4）销售、租赁房屋的产权真实性、合规性；

  5）租赁房屋及时办理出租登记与合同备案；

  6）预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性；

  7）防范延期交房、楼盘烂尾等风险措施；

  8）资产负债率、净负债率、现金短债比达标措施等。

  2、政府慎重、科学推动“三条红线、四档管理”，确保房地产市场平稳健康发展。

  8月份，央行和住建部对重点房地产企业资金监测和融资管理，提出了以“三条红线”来划分红、橙、黄、绿“四档管理”的新举措，建议相关部门慎重决策，科学推动相关规则，确保市场平稳健康发展：

  1）房地产开发企业的资金循环链，不像制造业、服务业表现的相对平衡，而是在不同时段表现的起伏大，收缩扩张短而强烈。一年当中，每条红线，三条红线，表现是不均衡的，极端的两头是拿地和卖房。

  2）房地产企业负债减速或增幅是随着项目进度和融资能力走的，以5%、10%、15%划定阈值是否合适？中国500强企业平均资产负债率，2018年是84.8%，2019年是83.89%。对中国房地产开发企业资产负债率划出70%的红线是否合适？三条线均超阈值的红色档企业，阶段性降低投资规模或借长还短扩大融资水平，都是解决问题的不同选择。以上硬指标的设定及社会上的不同意见，建议在过渡期内进行充分讨论。