[易居研究院]全球疫情危机下，未来一年中国房价趋稳，地区强弱分化加剧

以下内容节选自

2020上海市社联学术团体课题研究项目  之

【全球疫情蔓延背景下资产价格变动趋势与中国房价走向】

  核心 · 观点

  本次危机，在疫情爆发、油价暴跌和流动性冲击下，2、3月份出现的全球风险资产价格暴跌，速度超越历史。一二季度全球经济明显下滑，但全球股市已经“收复失地”；全球房价以逆势上涨为主，但出现结构性分化。本次危机，以美股为代表的风险资产从2月20日开始下跌，3月23日见底，标普指数跌幅达 34%，猛烈程度超过1929年及30年代大萧条时期，更超过2008年国际金融危机时期。全球经济受到重创，美国GDP增速一季度同比下降4.8%，二季度同比下降9.1%；主流经济体中中国经济最先复苏，二季度GDP已经同比转增。截至10月份，股价方面，MSCI全球指数已经回到疫情前水平，美股已经创新高，股市反弹的力度很大。房价方面，洛杉矶、伦敦、东京、多伦多等基本面良好的发达国家或城市逆势上涨，菲律宾、波兰、曼谷、西班牙等部分发展中国家以及基本面较弱的发达国家则有所下跌。

  本次疫情通过经济、资产价格、刺激政策三条传导路径影响房价，预计全球股市二次下跌，全球房价先涨后跌，中国房价涨幅收窄。股市方面，在全球疫情二次反弹、经济衰退继续、政策刺激效应边际递减的情形下，全球股市大概率出现二次下跌，不过跌破于今年3月低点的概率不大。由于中国疫情控制效果好、经济复苏力度大，预计中国股市走势将强于欧美股市。房价方面，全球房价将经历先涨后跌，同时国家与城市明显分化。疫情爆发之后的半年左右时间内，政策刺激对全球房价起到主导作用，所以全球总体来房价运行并未受到冲击。但随着经济低迷与政策刺激效应边际递减，预计全球房价未来一两年上涨动能减弱。疫情爆发后，中国房价走势同样具有上述全球特征。展望未来一年，全国新房均价同比涨幅将趋于收窄，一年后回落至0－3%区间。70城二手房价格数同比涨幅将小幅收窄，一年后回落至0－1% 区间。

  为应对可能出现的市场降温，在政策、房企运营和个人购房上都应做好调整和准备。建议如下：（1）优化调控政策。按本报告预测，未来一年我国房价涨幅还将继续回落，弱势地区将更加低迷；因此建优化调控政策，既要坚持“房住不炒”，抑制少数地区房价偏热，又要防范部分地区房地产市场下跌幅度过大，以便更好的实现稳房价、稳地价、稳预期，以及经济稳增长。（2）调整企业运营。鉴于未来一年甚至两年，全国楼市总体呈降速降温态势，同时“三道红线”的融资新政2021年即将全面实施，开发企业必须考虑由此带来的经营风险，建议当前宜谨慎投资，降低负债率，稳健经营。降低升值预期。（3）未来一年，全国大部分地区，房价上涨动能减弱，甚至可能下跌，当前购房宜以自住需求为主，慎重投资。着眼长期，未来10－20年，中国房产的升值性将明显弱于过去10－20年，房地产黄金时代已经过去，对于房产回报率不宜寄于厚望。

  危机背景与概况

  2020年1月下旬开始，我国新冠肺炎疫情传染人数出现了爆发式增长，至3月份疫情已经取得了较好的控制。但在海外，从3月开始，疫情在全球多国快速扩散。从疫情在海外开始扩散后，全球金融市场剧烈动荡，资产价格大幅下跌，全球经济形势堪忧。

  在此背景之下，研究中国楼市走势意义变得重大。为了全面研究本次危机对中国楼市的影响，我们选择了2008年全球金融危机作为借鉴对象。本报告主要从资产价格的角度，来窥探危机背景下，各类资产的表现及相关关系，并以此推演本次危机下，全球及中国楼市的可能走向。

点击查看完整报道：【易居研究院】全球疫情危机下，未来一年中国房价趋稳，地区强弱分化加剧